市场孟双奎 2024-09-24 09:53:12 来源:中房报
??9月20日上午,成都嘉悦汇(天府天玺)8套房源在阿里拍卖平台因无人出价而流拍。
??这是本月嘉悦汇第二次遭遇流拍。9月10日,嘉悦汇37套房源结束拍卖,其中35套房源无人出价,另2套房源分别有1人竞价,但未达保留价而竞价失败。目前这37套房源以招商的形式继续挂在阿里拍卖平台。
??嘉悦汇曾是成都人尽皆知的烂尾楼,在停摆8年多之后,于2023年重新取证入市,因地理位置过于优越,摇号人数触发三倍熔断,中签率不足7%,成为当时成都最炙手可热的红盘,如今在拍卖平台却遭遇了滑铁卢。
??价格无优势导致流拍
??“拍的价高了,我手里的客户没人参与。”在成都从事法拍房销售工作3年的邓姐(化名)告诉记者,起拍价过高导致了嘉悦汇两次流拍。
??资料显示,本月结束拍卖的两批房源均位于嘉悦汇2栋,清水房,建筑面积81~134平方米,涵盖两房、三房和四房户型。
??嘉悦汇曾于2014年12月31日开盘,当时开盘的就是2栋,均价不足万元,很快就售罄。此后陷入困境,项目烂尾长达8年多,2023年才在官方监管下以“天府天玺”新的案名重新取证入市。项目所剩的1栋1~3单元394套清水房源全部取证,取证均价2.7万元/平方米。
??由于地处成都高新区大源板块核心位置,这次开盘异常火爆。6437人摇394套清水房,场面壮观。
??2023年,大源板块的二手房成交均价为33913元/平方米,与嘉悦汇一街之隔的华润凤凰城一鸣惊人,挂出3.5万元/平方米的高价。很多人认为,即使嘉悦汇清水均价2.7万元/平方米,与区域房价之间至少还有每平方米4000元+的剪刀差,完全值得上车。
??可市场瞬息万变,如今大源板块的二手房价格出现松动。
??贝壳找房APP数据显示,华润凤凰城最新一套90平方米的精装房仅以2.2万元/平方米成交,华府西苑的二手房成交价也稳定在2.4万~2.6万元/平方米。
??而嘉悦汇37套房源的起拍均价2.4万元/平方米,后面8套起拍价2.6万~2.8万元/平方米。对比之下,清水房的嘉悦汇毫无价格优势。记者查阅信息发现,37套房源流拍后,转让方从37套房源里挑选了8套出来,调高起拍价,再次进行了拍卖。
??“严格来说,嘉悦汇这批房源是网拍房,不算法拍房。”邓姐表示,拍卖嘉悦汇的主体并非法院而是公司。不过两者在一般购房者眼里没有任何区别,都是要节约成本、有捡漏空间才会去参拍,所以嘉悦汇流拍也在情理之中。
??二手房挤压竞拍房市场
??嘉悦汇流拍,伏笔在去年就已埋下。
??去年项目开盘迅速三倍熔断,火爆的场面没让嘉悦汇实现开盘即清盘。选房当天,嘉悦汇的小户型被一扫而空,剩下部分大户型进入顺销。
??当初放弃选房的张女士表示,自己准备了400万元预算,这个预算可以在大源、新川或者站南板块选择次新或者精装修的二手房,权衡之下,还是放弃了清水的嘉悦汇。
??这种买房时与二手房之间的权衡在今年成都解除限购之后尤为明显。
??“新政第二天,我手中的客户都转二手房了。”小李(化名)已经从成都一家法拍房公司离职。本来他手里有几组客户想买法拍房,甚至有两组客户还缴纳了前期的尽职调查费用。新政出来他们几经权衡,决定买二手房,还询问小李是否能退还已缴纳的费用。
??虽然小李将客户转给了二手房部门,但小李本人能拿到的提成变少。两个月之后,一直没有开单的他决定离开。
??今年成都二手房成交量屡创高新,在全国走出独立行情。但低价走量也影响到了以“低价、能捡漏”为卖点的网拍房、法拍房市场。
??通常网拍、法拍这样需要竞拍的房子,都会事前评估房屋价值。据邓姐介绍,一般法院或机构会通过专业网站调取房价大数据来确定评估价,或者由法院或机构通过实施调研,取得该小区该户型在半年或者一年之内的成交均价,以此来评估房屋的价值。法拍房的一拍起拍价会在评估价的基础上打8折,如果一拍流拍,二拍起拍价会在一拍起拍价基础上再打8折。二拍起拍价相当于评估价的6~7折左右,如果二拍还是流拍,则进入变卖。而网拍房一般会设置拍卖保留价,确保拍卖品在成交时不会低于自己的心理价位,保障自己的权益。
??小李告诉记者,如果他是购房者,现在也会选择二手房,“二手房价是实时的,可能看中的房子开拍时,所在区域或小区还有更便宜的二手房挂出来。二手房价上涨较快时,预算有限或有意投资的,买需要竞拍的房子就比较划算。”
??后市价格将回归理性
??记者从邓姐手中获取到的2024年1~8月成都法拍房数据显示,嘉悦汇所在的高新区,法拍房成交均价已经从1月的38716元/平方米降到19302元/平方米。一圈层其他区域的法拍房成交价也都维持在1万元+的水平。
??“房子都在降价,拍卖的房子价格自然会走低。”邓姐告诉记者。
??比如高新区的蓝光金悦派小区,去年高峰时二手挂牌均价约2.35万元/平方米。如今一套建筑面积约78.03平方米的房子,评估总价仅142万元,折算单价1.8万元/平方米左右,起拍总价127万元,折算单价约1.6万元/平方米,在邓姐看来已经是很低的价格了。
??但今年蓝光金悦派小区开始出现单价约1.7万元/平方米的成交房源。邓姐说,很多客户还是会担心拍卖房腾退、过户等后续风险,如果二手房和拍卖房价格相差不是太大,他们更愿意考虑二手房。
??而且市场下行,客户也越来越专业。花姐(化名)今年52岁,在成都一家法拍房销售公司任职。她手里有一组客户是成都本地人,想拍一套总价六七十万元的“老破小”,用来投资收租。跟她交流下来,花姐发现这人特别专业,不仅对区域、小区分析得头头是道,还对房价和租金市场非常了解。有时她会主动发一些二手房的信息给花姐,而花姐给她匹配房源的时候,她也会第一时间搜索该小区的二手房相关信息。
??“她比我还专业,能不能开单只能看运气了。”花姐也颇感无奈。
??花姐向记者提供了一份资料,上面显示,截至2024年8月,成都12区中,只有高新区法拍房成交套数和成交单价全面超过2023年的行情,金牛区和双流区成交单价略涨,其他区域的相关数据均出现下滑,是否能超过去年的行情还有待观察。
??相关研究机构曾统计,成都2024年1~7月法拍住宅房源挂拍5635套,成交2730套,清仓率48.5%。考虑花姐的数据只统计了12个区域,两份数据差距并不大。
??对此,长期研究成都楼市的专家王巍认为,虽然嘉悦汇流拍了,但高新区的资产价值比较稳定。不过,市场下行通道已开启,政策对新房和二手房的调控力度加大,部分区域法拍房行情被看谈只是市场的正常反应。毕竟对绝大多数人来说,买不到合适的新房和二手房,无奈之下才会考虑买法拍房。
??相关研究机构亦指出成都法拍房的清仓率高于北上广深4个一线城市,表明成都对法拍房的需求很强劲。楼市仍在探底,预计未来成都法拍房供应量还会上升,一拍成功率降低,价格整体回归理性。
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2024-09-12新房成交环比有望转升,二手房比重将继续提升。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |