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??“你要问我工作怎么样，那就是一个字‘忙’,从早忙到深夜。”保利玥玺湾的一名销售人员语速很快地说。

??该项目自开放以来，销售人员就一直在接待、安排客户看房。为了保证体验，一个销售一天最多只能接待3~4组客户，“还有很多客户预约不上。”该销售人员表示。

??这是广州楼市久违的画面。

??11月7日，保利玥玺湾开盘，成交数据迅速刷屏：236套成交、单日成交突破106亿元。这是今年全国单盘一次性成交金额最高，也是2025年至今唯一一个“开盘即破百亿”的项目。均价约17万元/平方米，最高单价达30万元/平方米。

??一位高端项目操盘手直言，业内被彻底点燃，朋友圈都炸了。在他看来，保利玥玺湾几乎把广州市场上3000万元级以上的购房需求“收割”殆尽，“其他高端项目都没什么办法了。”

??广州房地产行业协会专家委员邓浩志亦表示，这一开盘表现，几乎集中释放了广州过去10年积累的顶豪需求。

??“捅破天”销售成绩

??“这次是真的捅破天了。”上述豪宅操盘手说，他手机里不断跳出讨论消息。

??上一次广州出现类似盛况，还是3年前。2022年琶洲南TOD开盘，引发全城高净值客户抢房潮。但随后市场进入调整期。与2024年~2025年北上深高端住宅持续出现百亿元项目不同，广州一度沉默，市场甚至对其资产价值与高端需求承载力产生疑问。

??保利玥玺湾给出了反驳。

??该地块于2024年9月29日出让，总价约117.55亿元，折合楼面地价约6.7万元/平方米。项目位于金融城西区，毗邻珠江新城东区、对望琶洲与广交会展馆，南向一线江景资源稀缺。产品层面，起步户型为200平方米，最大可达600平方米以上，为广州目前唯一一个阳台面积占比可扩大至30%的项目，得房率优势明显；首创“11米抬高浮岛设计”，首层住宅同样拥有江景视野。

??这意味着保利玥玺湾几乎涵盖了“顶豪”所有关键标签：区位、城市资源禀赋、政策支持，以及产品端创新。

??广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析说，借助这些高端项目释放市场热度，带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪、吸引外地高净值人群，已成为广州等重点城市近年来楼市发展的重要路径。因此，推出优质地块、给予开发商更优厚的条件，其核心目的就是打造标杆高端项目，形成示范效应，引领市场热潮。

??中指院数据显示，2025年至今，全国仅有4个项目年度成交额突破百亿元，均位于上海。而保利玥玺湾凭借单日破百亿元的成绩，不仅刷新了广州历史纪录，也直接冲入全国年度销售金额第五。随着后续销售推进，市场预计该项目今年最终销售额有望跻身全国前三。

??购买力释放

??在民营经济密集的广州，财富积累深、市场需求真实存在。

??但是长期以来，珠江新城CBD高端住宅供应紧缺，高净值客户若想置换房子不得不在产品、地段和景观之间作取舍。

??一位传统制造业企业老板表示，他身边几位居住在珠江新城的朋友一直有换房需求，但市场上很少有理想标的。近期，他们都在讨论保利玥玺湾。他判断：“房地产未来升值空间可能有限，但市场太久没有出现这种地段好、圈层纯粹、产品力强的项目。因为稀缺，它会非常保值。”

??据保利玥玺湾方面披露，项目认筹约350组，最终去化呈现出“价格越高、越稀缺越抢手”的特点。购房者多为“实业老钱”、互联网及游戏科技公司创始人，以及财富榜（中国富豪榜500强）上榜的高净值人士。除了本地实力买家，还有不少来自大湾区其他城市的客户。

??邓浩志表示，珠江新城长期缺乏新房，许多有置换需求的客户只能继续居住在旧物业。此前琶洲南TOD项目虽承接了一部分需求，但仍存在一定的地理差异。而保利玥玺湾紧邻珠江新城，既满足了核心板块的换房需求，也吸引了外区客户关注，这正是项目热销的基本面所在。

??一名珠江新城的资深房产中介经纪人表示，珠江新城绝大多数住宅楼龄都超过10年，部分甚至超过15年，产品已经落后市场几代。除三四个高端项目外，其他楼盘已难以跟新房竞争，因此保利玥玺湾卖得好也不足为奇。

??这是个案

??尽管热销，但广州业内人士并未盲目乐观。

??“保利玥玺湾是个例，广州高端市场其实在加速分化。成交表现较好的，多是今年新入市的项目；即便在同一楼盘内，不同户型去化速度也差异明显，200平方米以上的大户型明显放缓。”上述豪宅操盘手表示。

??市场数据亦印证这一趋势。

??10月底，位于白鹅潭CBD核心的保利翡丽甲第开售，价格7万元~13万元/平方米，首次开盘热销约18亿元，整体去化9成，截至11月12日，项目已网签132套。

??中指院数据显示，1~10月广州销售金额排名第一、第二的项目，分别为今年开售的保利天曜、保利天奕，销售金额分别为53.8亿元和52.8亿元。此外，在前20榜单中，西派天河序、越秀天河和樾府、保利天瑞、中海大境等同样属于近年推出、产品力较强的项目。

??“3000万以上客户基本都被保利玥玺湾吸走了，我们销售都开玩笑说，‘它吸走了我们半年的客源’。”上述豪宅操盘手称，高净值购房者不会长期按兵不动，他们只是等待合适的标的。

??中指院数据显示，过去10年广州总价3000万级以上住宅年均成交不足200套，截至2025年10月，全市仅成交122套。而保利玥玺湾单日成交236套，远超今年前10月的总和，也一举超过广州近十年的年均成交水平。

??邓浩志认为，保利玥玺湾热销背后存在明显的虹吸效应，但从整体市场看，即便在房地产整体下行背景下，北上广深的高端市场依旧相对坚挺。高端物业销售普遍好于刚需和改善型产品，显示出高端市场的韧性与价值认同度。

??下一个潜力

??保利玥玺湾的热销，也让广州业内人士将目光投向潜在的挑战者——马场地块。

??10月中旬，珠江新城马场地块控规调整方案正式公布。地块调整后，总建筑面积达73万平方米，将围绕“中央绿轴”布局高端商业、创新产业、未来社区、邻里中心等多元功能，地块东侧拟新增中小学用地。其中，两块住宅用地面积约5.41万平方米，计容建筑面积约22万平方米。

??市场普遍预计，马场地块很可能在年底推出，凭借明显的地理优势、完整的城市界面和核心板块稀缺资源，或成为下一个广州“地王”。

??邓浩志表示，马场地块价格自然不低。总体来看，这几年积累的核心客户群体仍然存在。不过，随着核心城区优质地块供应增加，市场竞争将更加激烈。预计明年的顶豪市场既充满活力，也更加理性和分化：高品质、地段优越的项目仍将受到追捧，而缺乏核心价值的项目则面临更大压力。

??上述珠江新城房产中介经纪人表示，也有客户关注马场地块，愿意继续观望。

??“持销（一个连续的销售期）项目争夺买家的压力又增加了。”上述豪宅操盘手认为，“不过，广州这座城市的话题热度，也回来了。”