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??拥有央企背景的五矿地产，在市场波动中亦难以独善其身。

??3月27日，五矿地产有限公司（以下简称“五矿地产”，股票代码00230.HK）发布2024年度业绩公告。公告显示，2024年实现综合收入98.83亿港元，同比下降21.8%。

??2024年，五矿地产遭遇了股权持有人应占净亏损高达35.21亿港元的困境，这一亏损额同比激增了246.69%，创下了公司历史上的最高亏损纪录。

??对于亏损，五矿地产表示，主要原因在于房地产发展业务结转产品的毛利率较去年同期有所下降，并且公司进行了大额的减值拨备。从毛利率来看，五矿地产今年的毛利率为6.1%，远低于行业头部企业的平均水平15%~20%，去年则为17.2%。

??在资产减值方面，五矿地产2024年归属母公司核心亏损为5.66亿港元，意味着公司计提了接近30亿港元的资产减值。

??对于房企而言，毛利率是衡量其持续经营能力的重要指标。五矿地产毛利率的大幅下滑乃至亏损，意味着其造血能力和抗风险能力正受到严重挑战。

??“政府推出的多项支持房地产政策正助力市场逐步回稳，预计将对业务产生积极影响。”对于市场调整与业绩下滑的情况，五矿地产表示，同时在有需要时控股股东中国五矿集团有限公司将提供必要支持，以确保公司的可持续发展，有效应对当前房地产市场与融资环境的复杂性，保障债务履行与维持良好的流动性，为未来发展奠定坚实基础。

??连续3年业绩下滑

??“这一轮房地产调整幅度非常深，2021年以来3年多时间，房地产整体市场销售规模从18万亿元降到2024年预计8万亿元左右的水平。”五矿地产党委书记、董事长何剑波在2024年9月举办的业绩说明会上表示，最开始主要是民营企业受到影响，冲击比较大。但因调整持续时间长、程度深，实际上从2023年以来，其他所有制形式的企业也面临很大压力。

??从五矿地产业绩表现来看，与行业趋势相吻合。自2021年起，五矿地产销售金额与销售面积同比增幅显著放缓，2022年更是转为负增长。2023年，五矿地产合约销售额同比下降15%至113亿元，合约销售总楼面面积微降0.9%至55.5万平方米。

??2024年，五矿地产的业绩也并未有所改善。由于年内房地产项目结转规模下降，房地产发展业务收入按年下降20.1%至98.32亿港元，占五矿地产综合收入的99.5%。同时，房地产发展业务的毛利率按年下降11个百分点至6.5%。

??五矿地产表示，这主要是由于年内房产开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，从而导致结转毛利率较低的房地产发展项目占比较多。

??具体数据显示，2024年五矿地产实现合约销售额70.2亿元，同比骤降37.9%；合约销售面积42.1万平方米，同比下降24.1%。

??在区域分布上，环渤海地区贡献了最多的合约销售金额，为23.6亿元，对应合约销售楼面面积150388平方米。相比之下，珠三角地区（包括香港）、长三角地区合约销售金额的贡献度较去年有所下降，分别在2024年合约销售为20.8亿元、0.7亿元，2023年合约销售金额分别为25.5亿元、20.1亿元。

??不难看出，今年各地区的销售表现有明显参差。环渤海地区和珠三角地区（包括香港）的合约销售单价表现相对较好。这也与五矿地产的土地储备分布相对应。

??2024年，五矿地产共可开发的总楼面面积（土地储备）为576.1万平方米。其中，在环渤海地区土地储存205.7万平方米，占比35.7%；华中地区和珠三角地区土地储备占比也分别达到了18.1%和21.8%。

??从城市能级来看，2024年五矿地产的土储分布主要以二三线城市为主，占比合计超七成，能满足五矿地产未来3~5年的发展需要。

??自2021年以来，五矿地产的投资拓展动作显著减少。拿地数量及金额从2021年的9宗项目、总土地成本110.56亿元减少到2022年的1宗项目、总土地成本1700万元。到2023年以及2024年末，已经是零新增。

??在专业建筑方面，五矿地产近年来采取了保守的投标策略以加强风险控制，因此未承接新项目，且由于在手项目已接近完工阶段，导致该业务收入大幅下降。

??物业投资业务方面，五矿地产在香港拥有两幢商业大厦，即中国五矿大厦及LKF29。该业务收入同比微降2%至0.5亿港元，占公司综合收入的0.5%，毛利率上升0.2个百分点至65.7%。

??对于风险管控下的效率问题，何剑波在2024年9月的业绩说明会上表示，五矿地产一直秉承稳健发展和精品战略，不追求“地王”，不盲目加杠杆拿地。因此，尽管市场低迷，五矿地产受影响程度有限。同时，五矿地产也在积极出货，不因价格下降或低于成本就捂盘惜售。

??加速转型积极应对挑战

??为规避单一开发模式潜藏的风险，近年来，五矿地产积极推进由“地产开发商”向“城市综合运营商”的战略升级，积极布局产城融合、资产运营等新兴业务领域。

??经过近20年探索和实践，五矿地产已逐步构建起以地产开发为核心，产城业务与资产运营为双翼，建筑安装、地产服务和地产金融为支撑的业务格局。

??在产城业务方面，五矿地产在辽宁开发了30.4平方公里的营口产业园，在北京投资建设了观山产业园，在广东汕头打造了8.6平方公里的粤东物流总部新城，同时在四川成都、福建等地合作开发了多个产业园项目。在北京，五矿地产还作为东城区“科创金三角”产城融合高质量发展的合作伙伴，实施了东直门“五矿科创产业综合体”项目。

??然而，新业务的培育需投入大量前期资金，且回报周期较长，短期内难以形成稳定的现金流。此外，大规模的产城开发运营不仅考验企业的规划与开发能力，更对其抗风险与跨周期能力提出了严峻挑战。

??在房地产市场低迷的背景下，五矿地产部分项目出现了不同程度的价格下滑。为此，2024年，五矿地产对存在减值迹象的存货计提了17.41亿港元的减值拨备，对存在减值迹象的其他应收账款也计提了3.66亿港元的减值拨备。

??2024年，五矿地产面临净亏损约37.48亿港元的困境，其流动资产净值为96.08亿港元，计息银行借款及其他借款的即期部分为162.95亿港元。这一年，五矿地产的资产总额下降了23.4%至410.31亿港元，净资产更是大幅下滑35.5%至92.57亿港元。净资产的减少主要归因于年内股权持有人应占亏损35.21亿港元以及合作项目减资和分红给股东共计10.11亿港元。

??与此同时，五矿地产的合约负债也大幅下降71.1%至16.48亿港元（2023年为57.07亿港元），这主要是由于年内结转收入较新增合同销售回款多所致。

??在财务结构上，五矿地产的资产负债率未见显著改善，资本结构优化进展缓慢，利息支出侵蚀了利润空间。财报显示，2024年五矿地产的资产负债率为77.4%，同比上升4.2%；剔除合约负债及递延收入的资产负债率也同比上升6.5%至76.4%；净负债率更是大幅上升至203.3%，同比上升65.3%。

??面对困境，五矿地产明确表示，中国五矿将在有需要时提供必要支持以确保公司的可持续发展。

??作为以金属矿产、冶金工程建设、贸易物流、金融地产为主业的特大型企业，中国五矿已连续18年入选《财富》世界500强。截至2023年底，中国五矿资产总额超1.1万亿元，2023年公司营业收入实现9346亿元，包括五矿地产在内，拥有9家上市公司。

??值得注意的是，凭借控股股东的强大背景及自身的基本面优势，五矿地产在融资方面仍具备一定竞争力。

??2024年，五矿地产整体融资渠道保持畅通，与多家银行签订了为期2年的26亿港元俱乐部贷款协议，并在境外成功发行了366天的10亿人民币点心债。同时，公司还提取了5.7亿人民币银行贷款以置换港元贷款。

??另一方面，五矿地产继续压降有息负债。2024年借款总额比去年减少16.34亿港元为216.83亿港元。五矿地产表示，将持续优化其融资结构及进一步压减融资规模。此外，五矿地产的流动负债总额也较上年末减少了147.75亿港元至260.22亿港元。

??在现金及银行存款方面，2024年五矿地产拥有28.22亿港元（不包括受限制现金及银行存款），其中76.9%、19.1%及4.0%（2023年是93.7%、5.9%及0.4%）分别以人民币、港元及美元计价。同时，五矿地产还拥有尚未使用的银行融资额度40.89亿港元，上年末为69.96亿港元。针对汇率风险，五矿地产也采取了必要的对冲措施以减少其对公司的影响。

??对于房地产未来走势，何剑波曾表示，这一轮洗牌后许多企业会退出市场，市场规模总量缩小，但与其他行业相比，房地产市场仍然庞大。随着人们生活水平的提高，改善型住房需求将不断增长成为重要市场。同时城市更新、旧城改造等领域也蕴藏着大量机会。

??对于执掌帅印6年之久的何剑波而言，如何带领曾喊出要“朝着千亿元目标迈进”的五矿地产在2025年实现扭亏为盈已成为首要任务。