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??地方城投平台正成为中小城市土地市场的最大“操盘手”。

??4月初，多家研究机构发布了一季度房企拿地数据。从权益拿地面积上看，中小城市（特别是一些县城）的城投公司异军突起。

??在机构发布的权益拿地面积百强榜中，城投公司占据七成以上。其中，衡南县发展集团以122万平方米的权益拿地面积打败绿城中国位列榜单第一位，海兴县兴港建设发展以89万平方米的权益拿地面积位列榜单第四位，东山县新农投发公司以65万平方米的权益拿地面积位列榜单第十。

??中国房地产报记者查阅上述城投公司拿地信息发现，多数地块位于其公司所在的城市。

??对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，地方城投公司在当地大举拿地主要有两方面的目的：一方面是为了托底当地土地市场；另外一方面是为了拿到地块后进行融资，帮地方政府做园区的开发、招商引资。

??“地方财政吃紧和低线城市楼市复苏效果欠佳，或是这一现象产生的重要原因。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，地方城投公司的积极拿地行为，有助于稳定土地市场的价格和供应，避免土地市场出现大幅波动，对房地产市场的稳定发展起到一定的支撑作用。同时，此举可以带动地方基础设施建设和相关产业的发展，促进地方经济的增长，提高地方的就业率和居民收入水平。

??“不过，这一行为也可能导致地方政府债务增加，尤其是在一些地方城投公司资金实力不足的情况下，可能会通过举债的方式进行拿地，从而加剧地方债务风险。如果地方城投公司拿地后不及时开发或开发进度缓慢，可能会导致土地资源的浪费，影响房地产市场的供应和需求平衡。” 柏文喜坦言。

??分化的土地市场

??今年开年以来，热点城市土地市场持续回暖。

??根据机构数据，2025年1~3月，TOP100企业拿地总额2895.8亿元，同比增长30.6%。核心城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长两成多。

??与此同时，土地市场的分化特征愈发明显。

??克而瑞研究中心分析认为，2025年1~3月，以北京、上海、杭州、成都为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位优质地块频现高溢价成交现象，推动市场热度及关注度重回上行通道。值得注意的是，本轮市场回暖呈现明显结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，市场复苏动能不足，实质性改善仍需依托区域经济基本面的修复及政策支持的持续性。

??对于接下来的拿地举措，头部房企的投资策略亦高度趋同，均表示集中资源争夺“回暖”城市的核心地块，如龙湖集团董事长陈序平在2024年业绩会上明确表示，未来龙湖将聚焦一二线核心城市的优质地块；招商蛇口董事长蒋铁峰也强调，要优中选优，选择核心城市、核心区域进行投资。

??这一现象在去年就已初见端倪。

??机构发布的报告显示，2024年，从城市等级分布来看，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到66.5%，较上年提升2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较去年提升4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。

??土地市场的“冷热”与当地楼市回暖情况有着直接关系。

??根据易居研究院2月份发布的监测数据，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为12.8个月、18个月和30.6个月。去年4月，全国百城中有42个城市去化周期超过36个月，基本是三四线城市。

??显然，三四线城市去库存压力最大。

??多位分析师表示，面对民企拿地困难、土地财政压力较大的背景，城投是土地市场走弱之下的重要托底力量。此外，城投公司承担发展地方经济职责，随着房企在所属区域拿地积极性下降，城投公司“托底”拿地是2021年以来一直存在的行为。

??“这些城投公司所拿的地块虽然面积比较大，但是拿地金额相较于热点城市往往比较小。”李宇嘉直言。

??记者注意到，今年一季度拿地面积122.3万平方米的衡南县发展集团所在的衡阳市2024年全年成交规划建筑面积共412.1万平方米。

??在新增货值百强榜中，权益拿地面积排行第一的衡南县发展集团仅排在第五十七位，权益新增货值45亿元。记者虽未查找到对应地块，但其控股的子公司衡南县文化旅游有限公司在今年1月份取得的衡南县耒阳市边缘板块1宗住宅用地起拍楼面价仅693元/平方米。

??城投开发进度待提速

??城投公司拿地后，开发情况如何？

??克而瑞数据显示，2021年至2024年7月，城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企高达85%，民企也有近五成开工率。

??截至2024年7月，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米。

??对这一现状，李宇嘉认为，一方面，城投公司本身不具备房地产开发的能力，其开发能力、运营能力相比房地产企业肯定要弱很多；另一方面，此前城投公司托底拿地的价格可能并不低，按照近两年的房价走势，贸然进行开发可能会亏损，所以，开发的意义没那么大。

??柏文喜则表示，三四线城市房地产市场复苏动力不足的情况下，拿了地的城投平台由于担心市场需求不足，开发后项目可能面临销售困难和资金回收缓慢等问题，因此往往选择暂不开发。

??如何破解开发缓慢，土地闲置的问题？

??柏文喜从多个方面进行了分析，政府应加强对城投公司资金的监管，确保其拿地资金来源合法、合规，防止城投公司因资金问题导致项目无法开发。同时，要加强对土地出让金的管理，确保资金能够及时、足额地用于项目的开发和建设。鼓励城投公司采用创新的开发模式，如与社会资本合作开发、引入专业的房地产开发企业进行合作等，充分利用社会资本的资金、技术和管理经验，加快项目的开发进度，提高项目的开发质量。

??值得注意的是，盘活存量土地这一方向正逐渐成为房地产政策关注的热点。

??去年“9·26”政治局会议明确提出支持盘活存量闲置土地。在此前两日的国新办新闻发布会上，财政部也明确允许专项债券用于土地储备。自然资源部和财政部联合发布了《欧洲杯开户app：做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，提出明确发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡和严格监督管理四项要求，更好支持运用专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

??国家发展改革委国土开发与地区经济研究所主任黄征学表示，存量闲置土地和增量土地不同，涉及的利益关系较为复杂，产权主体一般较多。但是，地方城投公司的闲置土地相对好处置，政府把闲置的地收储过来，一方面强化了调控土地市场的能力，另一方面也减轻了城投公司的资金压力；另外，部分房企拿到土地后长期闲置不开发，被政府纳入收储，也能回收一部分现金流，缓解偿债压力。

??在柏文喜看来，收储可以在一定程度上稳定土地市场的供应和价格，避免因土地供应过多或过少导致市场波动，为房地产市场的稳定发展提供保障。同时，收储可以将分散的土地资源集中起来，进行统一规划和开发，提高土地的利用效率，优化土地资源配置。

??“不过，收储专项债资金有限，有需求的地方和项目却很多，存在较大的不确定性，也不能全然将希望寄托于收储。”李宇嘉坦言。