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??4月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，预期之内，在MLF利率未变动的情况下，1年期和5年期以上LPR保持稳定。

??要知道，今年2月5年期以上LPR下调25个基点至3.95%，是LPR机制设立以来最大幅度调整。随后两个月，LPR未做调整，短期内LPR进一步调整的空间并不大。

??中国央行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，未来货币政策还有空间，下一步将密切观察政策效果及经济恢复和目标实现情况，用好储备政策。

??LPR下调空间或已不大，未来更多房价调整压力大的城市或许通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。截至目前，已有超40个城市阶段性取消首套房贷利率下限。

??4月LPR“按兵不动”符合预期。

??为什么这么说？

??首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基础上加点而来，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率为2.50%，与上月保持一致，这也使得市场对于LPR调降的预期降低。

??其次，从过往LPR调整节奏来看，今年2月，5年期LPR从4.2%降至3.95%，超预期调降25BP已是LPR设立以来最大幅度下调，短期来看调整空间不大。

??历史数据来看，2019年8月以来，5年期及以上LPR共经历过8次调整，截至目前5年期以上LPR已从2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年来共计下降了90BP。

??还有一个重要信息。一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比降0.46个百分点，首次低于企业贷款利率。这意味着，金融政策对房地产市场的支持力度有所加强，尤其是在2月5年期LPR报价单独下调25BP之后直接影响到个人住房贷款利率下调，在“定向降息”的背景下，目前多地房贷利率已降至阶段性低点。

??中国央行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，今年以来，前期做的一系列货币政策正在逐步发挥作用。未来货币政策还有空间，下一步将密切观察政策效果及经济恢复和目标实现情况，用好储备政策。

??5年期及以上LPR变动，直接影响到房贷利率变化。

??但有一点值得注意的是，去年1月，央行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

??这意味着，“取消首套房贷利率下限”的城市将不受LPR变动影响。也就是说，即便5年期LPR不作调整，房贷利率也有进一步下调的空间。

??目前，购买普通住宅首套房贷利率和二套房贷利率均已降至历史低位。援引贝壳数据显示，3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%。可以看出，主流房贷利率平均值均低于LPR加点的下限值。

??这与多地阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限有很大的关系。

??根据央行数据，截至2023年9月底，119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点；24个城市取消了下限。

??进入2024年，取消下限的城市数量明显增长。据不完全统计，4月以来已有接近20城宣布取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、芜湖5个城市加入，官宣阶段性取消首套房贷款利率下限。

??新房价格同环比连续三个月下行是触发这些城市取消房贷利率下限的关键。

??根据国家统计局最新数据显示，3月70个大中城市中，有40个城市连续3个月新房价格指数同环比下跌。这也意味着后续将有更多符合条件的城市取消房贷利率下限，其中沈阳、青岛、南昌等城市已宣布阶段性取消首套房贷利率下限。

??从目前来看，LPR上一轮大幅度调整带来的刺激并不足以抵消购房者“看跌等降”的观望情绪，因此所能撬动的购房需求规模仍然比较有限。

??CRIC数据显示，2024年一季度，整体楼市延续探底行情，成交同比下降52%，较去年四季度降幅也达43%。

??当前市场环境下，政策的关键是通过降低购房者购房成本，提高购房意愿。

??目前来看，除了对降息抱有期待以外，政策端还有其他调整空间。

??比如，减税降费，尤其是重点一二线城市下调住房交易税费，稳需求进而稳市场，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限。

??另一方面，地方调控进一步优。比如近期楼市调控模范生长沙全面取消住房限购、落地“以旧换新”政策，新一轮政策松绑潮仍在持续，未来一线城市以及杭州、成都等强二线城市四限政策仍有明显松绑空间，其余已解除限制的二三线城市将在公积金、购房补贴方面持续发力。

??整体来看，政策继续宽松的主基调不会改变。

??当前市场根本原因在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期，所以，唯有稳住预期，降低购房成本，才能有效促进住房消费。

??在市场预期和信心尚未修复之前，房地产市场仍将处于筑底调整的阶段，这一阶段房地产市场存在较大不确定性，需要更多利好政策支撑和时间修复。