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??“无法预期下半年会有很大反转，尚不能明确。”

??8月26日，“新闽系”代表建发房产上市平台建发国际集团（HK01908，以下简称“建发国际”）召开2024年上半年业绩发布会，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在会上作出了上述判断。

??就在2023年年底，建发国际刚实现“增长10％~20%”的销售目标，同时归属母公司净利润保持在正增长状态，无疑是地产界的“一匹黑马”。短短半年时间，建发国际却陷入了增收不增利的“怪圈”。

??根据中期业绩报告，今年上半年，建发国际实现营业收入合计327.5亿元，同比增长约34.46%；归属母公司净利润为8.17亿元，同比下降36.37%。业绩发布会上，建发国际表示，归属母公司净利润同比大幅下跌主要由两个原因导致：一是期内毛利润率同比下降至11.9%，二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

??基于此，建发国际董事会已决议不就本期宣派中期股息。

??值得注意的是，在房地产行业进入深度调整的近些年，建发国际在土地市场上颇有逆势“追高”之势，销售成本也在逐年攀升。对此，建发国际表示，下半年将优先考虑去化周期和风险，加强改善库存的流动性。

??业绩发布会后，建发国际股价出现小幅波动。8月27日收盘，报收于12.1港元，下跌4.72%；8月28日收盘，报收于11.72港元，下跌3.14%。

??“狂飙2023”

??“激进”是近几年贴在建发国际身上的标签。

??从2016年借壳上市开始，建发国际销售规模开始猛增。2021年，其更以超100%的增长迈进了千亿销售俱乐部。即使进入市场调整期，建发国际也未停止大步向前的发展。在2022年的业绩会上，林伟国为建发国际定下了2023年销售目标：增长10%~20%。

??2023年对建发国际来说，亦是“狂飙”之年。

??在拿地方面，2023年，建发国际新增78宗土地，全口径拿地金额1169亿元，全口径拿地货值2180亿元，拿地权益比（货值口径）73%；截至2023年底，公司土地储备货值2668亿元，其中一二线城市占比84%，2022年以来新获取项目占比7成。

??建发国际“抢地”的决心也很强烈。

??据媒体统计，2023年上半年建发所拿地块超90%为溢价获取，其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%、台州市椒江区地块溢价率也达到49%，而在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发所拿地块均是触顶竞价所得。

??2023年下半年，还拿不少“地王”项目。比如，2023年7月建发国际以总价26.56亿元拿下的佛山大沥河西沿江片区改造项目3D地块，溢价率超52%，折合楼面价约24350元/平方米，刷新了佛山楼面价纪录；2023年7月，建发国际以楼面价约25999元/平方米拿下东莞市南城宏伟六路一宗地块，刷新了东莞南城的地块楼面价纪录，并跻身全市第3。

??除了拿地外，建发国际的各项成本也在“猛踩油门”。

??根据业绩报，2023年，建发国际的销售成本为1195亿元，同比2022年的844.2亿元增长约41.56%；销售开支为43.08亿元，同比2022年的35.64亿元增长了20.86%。

??成本飙升，利润率则开始走低。

??2023年，建发国际毛利率11.1%，较2022年的15.28%减少了4.18%，较2019年高点时期的25.86%减少近一半。同时，净利率4.71%，较2022年减少0.87%，平均净资产收益率15.47 %，较2022年的16.84%减少1.3%。

??负债方面，2023年建发国际的负债总额达到3363.38亿元，同比上涨约7.1%。另观察其流动负债的增加，一年之内从2295.33亿元上升至2608.6亿元，与合约负债总额、贸易及其他应付款、应付关联公司款项的增加分不开关系。

??“狂飙”之下，建发国际迎来了令人满意的2023年成绩单。

??2023年，建发国际全口径签约金额?达?1889亿元?，同比增长?12%?；全口径回款金额?为?1843亿元?，回款比例达到?98%?；权益合同销售金额约1379.6亿元，同比增长13.5%；营业收入?为?1344.3亿元?，同比增长?12%?；归属母公司净利润?约为?50.3亿元?，同比增长?2%?。

??要知道，2023年上市房企的平均营业收入增速在2.1%~5%区间。同时，营业收入同比下滑的房企占比超过一半，归属母公司净利润同比下滑的房企占比超过60%。

??从“激进”到“谨慎”

??? 或许是2023年太难超越，也或许是意识到了风险。对于2024年的销售目标，今年3月的建发国际业绩发布会上，林伟国多次提到“不确定”。林伟国称，目前形势，没办法去判断中长期的规模，很难去估计，2024年的目标“相当难确定”。

??建发国际管理层在业绩会上坦言，“从去年下半年到现在，市场整体下行比较严重。今年1~2月份整体下降了很多，3月份从整体来访人数、市场反馈等来看似乎有所好转，但目前最主要的问题是这种可持续性存在不确定性。”

??今年上半年的业绩印证了管理层口中的“不确定性”。

??业绩报显示，2024年上半年建发国际及其合营公司和联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约为508.7亿元，归属公司股东权益的累计合同销售建筑面积约245.9万平方米，同比分别减少约31.9%和约26.3%。此外，截至2024年6月末，建发已售未结金额约为2317亿元，较2023年末增长11%。其中，2021年以后拿地项目的已售未结金额为1742亿元，占比约75%。

??由于对市场预期的不确定，让建发国际接下来对于投资更加“谨慎”。林伟国表示，2024年，公司在投资规模上，会结合销售进度，确保土地储备规模不会太大，确保安全性。

??据建发国际介绍，在2024年上半年的结转项目中，94%结转项目为2020年~2021年期间拿下的项目，在计提资产减值下，毛利率都偏低。这也被看作建发国际上半年归属母公司净利润同比大幅下跌的主要原因

??查阅建发国际2020年上半年~2024年上半年业绩报可知，建发国际毛利率水平已连续5年呈现下跌态势，分别为21.89%、12.5%、15.05%、15.25%和11.9%。

??2024年上半年，建发国际在国内共有334个项目，土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米。其中，2020年~2021年拿地的占比超过20%，2022年及之后拿地的“新库存”占比77%。如何将拿地成本较高的项目进行去化，是摆在建发国际面前最为棘手的问题。

??“公司要考虑市场容量问题和产品问题，可以接受项目的利润水平低一点，会重点考虑新获取项目未来售价的抗波动能力。”对此，林伟国给出上述策略。

??库存去化不均，也是建发国际上半年存在的问题。

??根据业绩报，2024上半年建发国际销售金额排行前10名的城市中，杭州可谓“独占鳌头”。据统计，排名前10名的城市合计销售额约为317.09亿元，杭州的销售额约101.29亿元，占比达31.94%。第2名北京、第3名苏州、第4名上海上半年合计销售额约94.38亿元，比杭州还少约6.90亿元。

??不过，从上半年的拿地数据看，建发国际并未刻意规避这一情况。

??2024年上半年，建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目，总货值约586亿元。另外，还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地，于今年上半年完成股权收购转让，总货值约156亿元。以此计算，18个项目合计货值约742亿元。

??林伟国认为：“建发国际一直以来库存就比较小，进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

??尽管已从“激进”走到 “谨慎”，建发国际的负债在上半年也仍在升高。

??业绩报显示，截至2024年6月30日，建发国际录得净负债439.58亿元比2023年末增加了超百亿元负债额，净负债权益比率约为45.72%，相比2023年末的33.64%进一步攀升。截至报告期末，建发国际的负债比率增至96.9%，而在借款总额当中，约98.18亿元须于一年内偿还。

??如何走出增收不增利的“怪圈”，建发国际的下一步动作至关重要。