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??截至3月25日，招商蛇口本月已拿下成都和上海两宗区域地王，进取心态可见一斑。

??2024年是蒋铁峰接任招商蛇口董事长的首个完整会计年度，从业绩数据来看，成绩不算理想。期内，该公司实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%，实现归属母公司净利润40.39亿元，同比减少36.09%。与此相对应的是，其董事、监事和高级管理人员的总报酬同比减少了五成。作为掌门人，蒋铁峰的年薪亦从2023年的491.69万元降至2024年的241.77万元，降幅约51%。

??2年前，蒋铁峰对外公布了招商蛇口未来三年要跻身行业前五的愿景。但在3月18日的业绩说明会上，该公司的管理层仅披露其销售排名站稳行业五强，并未提及利润、经营收入等考核指标。2025年是这一规划的收官之年，一年后的答卷将成为这位新掌门人的试金石。

??高管降薪5成

??对于净利润的下跌，招商蛇口的解释是主要受行业整体下行影响，开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。2024年，该公司计提了59.4亿元的资产减值准备，其中有约35.7亿元的存货跌价准备。

??对比前两年的业绩，不难发现，资产减值准备的计提规模在很大程度上左右了招商蛇口的利润表现。2022年，该公司实现营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%，归属母公司净利润42.64亿元，同比减少58.89%。这一年计提的资产减值准备共约64亿元。

??2023年，招商蛇口的资产减值准备计提金额减少至23.4亿元，在营业收入同比下降4.37%的背景下，当年的归属母公司净利润大增48.2%至63.19亿元。

??近两年，受市场调整影响，上市房企的经营业绩普遍下滑，在此背景下，管理层的高薪厚禄亦难以维系。2024年，招商蛇口也大幅调整了管理层的薪酬水平。董事、监事和高级管理人员的总报酬由2023年的3428.98万元降至2024年的1674.75万元，降幅约51%。除了董事长蒋铁峰，该公司总经理、副总经理等高管的薪酬均有不同程度的下调，其中总经理朱文凯2024年的薪酬为232.35万元，较2023年的450.98万元减少了48.5%，刘晔、吕斌、伍斌等3位副总经理的薪酬都同比减少了约150万元，降幅约48%。

??蒋铁峰在业绩说明会上表示，支撑我国房地产高速发展的人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利已经逐步消退了，行业发展逻辑发生根本性变化，2021年以来的这波调整是最困难的，对房企的利润、现金流等造成了重大影响。

??对于今年的行业走势，朱文凯认为，政策方面，2025年整个基调会非常积极，政府会继续围绕释放需求、改善供给持续发力，为市场回稳、信心恢复提供重要支撑。“整个过程可能会出现一些波动，但总体上我们对房地产市场的稳定，尤其是核心城市的结构性机会持乐观态度。”

??前五目标和“四不失”

??2023年初，蒋铁峰还在总经理任上时，招商蛇口提出了未来三年要跻身行业前五的目标。“前五”的指标包含规模、利润、质量、效率、经营收入等。在2024年的年报中，该公司透露2025年将继续锚定行业“五强”目标。

??2024年，招商蛇口实现签约金额2193亿元，虽同比减少了25%，但仍在行业前五之列。至于利润、经营收入等，目前几家头部房企尚未发布年报，招商蛇口能否达成目标仍有悬念。

??可以明确的是，招商局集团希望招商蛇口保持进取心。今年1月份，招商局集团董事长缪建民出席了招商蛇口2025年度工作会议，他强调，招商蛇口要坚持战略方向不失误、经营现金不失血、高质量开发不失速、长期转型不失志。具体要求是敬畏市场，千方百计守好现金流生命线，稳中求进，确保高质量开发不失速，有序推动战略转型，构建房地产新发展模式。

??在业绩说明会上，蒋铁峰进一步阐释了这四项工作要求。“战略方向不失误”指的是在投资决策上不犯错，即优中选优，聚焦核心城市与核心区域进行投资。据其透露，招商蛇口的投资布局已从2020年之前的70城逐渐聚焦到30城乃至2024年的核心10城。“不失速”也好理解，蒋铁峰表示，作为市值近千亿元的上市公司，招商蛇口要确保营收和利润维持一定规模。“不失志”则指的是尽管行业艰难，依然要坚定发展信心，尤其在转型方面积极进取。

??2024年，招商蛇口累计获取了26宗地块，总计容建筑面积约225万平方米，公司需支付地价约335亿元。相较2023年的55宗地块、总计容建筑面积590万平方米、867亿元应付地价，投资收缩得很明显。为了确保“不失速”，该公司今年在土地市场表现积极，1月份斥资43.95亿元在北京夺下2宗地，2月份又在佛山、上海新增3宗地，应付地价39.8亿元。3月份，招商蛇口已拿下了2宗区域地王，其中成都高新区桂溪街道铜牌村地块的成交总价为27亿元，溢价率高达70.4%，上海嘉定新城F03A-4地块溢价率30%，成交总价约26.6亿元。

??在蒋铁峰看来，核心城市土地市场升温说明当前市场的结构性机会凸显，至于高地价的风险如何消化，他认为，部分城市新供应土地的得房率大幅提升，产品品质与配套也今非昔比，只要产品适销对路就有信心实现去化。据其介绍，2024年至今，招商蛇口已获取的20多宗土地，毛利率预估能达到15%至20%，未来有望成为贡献结转利润的重要来源。

??不过，高溢价率的土地最终是如期贡献高利润，还是成为存货减值的风险项，仍有待市场检验。