市场 2025-03-24 10:41:02 来源：丁祖昱评楼市
??日前，有业内人士提出上海老洋房租赁市场“受冷”现象。
??对此，我们梳理了部分挂牌租赁的老洋房，据不完全统计，2025年至今已有超20栋老洋房挂牌，大部分面积段都在300平以上，其中包括不少名人旧居。租赁价格大多在10万元/月以上。
??据中介机构表示，上海老洋房大部分不流通，仅很小一部分进入市场，其中还有许多存在产权不清晰的情况，目前老洋房房源多出来的原因主要还是受之前外籍人士退租影响。
??不仅仅是租赁市场，从买卖市场来看，近年来老洋房也出现大幅降价现象，降价幅度大都在1000万元以上。
??我们认为，老洋房“受冷”主要受多重因素叠加影响，其中租赁市场受商业工作室及外籍人士退租影响较大，而交易市场一方面受市中心优质地段的豪宅项目分流影响，另外一方面则主要由于老洋房持有成本较高及主体结构限制影响，整体居住体验并没有想象中那么好。
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原本“一栋难求”的老洋房，如今在租赁市场“批量挂牌”。
据不完全统计，2025年至今，已有超20栋老洋房挂牌，涵盖上海多个核心“梧桐区”，面积段从160平到550平不等，大多带独立花园，租金价格受地段、面积、装修情况等波动较大，从3万到17万不等，大部分租金价格都在10万元/月以上。
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??专做老洋房代理的工作人员告诉我们，上海老洋房一直都属于稀缺房源，一方面是有许多早已收归国有，另外一方面是受早年单位分配等原因，许多房源里面住着好几户人家，产权并不清晰。在他从业的十几年中，见到和听到的买卖成交一年基本都在个位数。
??“老洋房有自己独立的市场行情，整体流通的房源应该也就小几百套，都是有数的。拿出来租的也是这点。现在房源多了，主要还是因为外国人变少了。当然同时也有很多原本做私人会所、设计工作室之类的退租，至于网上常见的那种网红博主其实并没有那么多。老洋房的月租不便宜，外国人对租金价格不敏感，很多跨国企业都有补贴，这是之前最稳定的客群，商业工作室、会所之类的基本都是盈利的，真正的能够长租在老洋房里的网红不多，至少我遇到的不多。”
CRIC城市租售系统数据显示，2024年全年，建筑年代在1950年之前的个人房源挂牌共3212套，其中大部分为面积段在50平方米以下的“一室户”。若仅统计建筑年代在1950年之前，面积100平方米以上的房源，2024年全年仅126套挂牌，其中包括独栋、联排、多层、单层等多种类型。以此来看，2025年至今超20栋老洋房挂牌确实数量较以往相对更多。
??从目前挂牌租赁的老洋房来看，大部分面积段都在300平以上，这主要还受跨国企业及商业工作室退租影响。
??如复兴中路某洋房建筑面积296平方米，双开间三面临空，拥有约100平方米前后花园，该房源之前被某国际知名企业签下十年租约，并对房屋做了全方位的改造，2026年年中到期后不再续租，目前该房源不租转售。
??又如五原路洋房实用面积500平方米，四面临空，之前为某设计工作室，受业务调整影响不再续租；南京西路某洋房实用面积200平方米，三面临空，目前为美容工作室，到期后不再续租。
??据了解，以往私宴、建筑/室内设计、服装设计、美容等行业是租赁此类老洋房做工作室的主力，但如今随着经济下行、消费降级，这些行业首当其冲。
??“2018年之前，我所在的公司曾以‘圈层’活动作为主力业务之一，我们每个月都会为客户举办私宴，一场收费在5-10万元之间，我们会定向邀约10位左右嘉宾来参加晚宴，我们的客户包含财富管理、珠宝设计、服装高定、游艇俱乐部、海外置业等，之前每个月至少都有一场晚宴，2018年之后就变少了，如今大半年都不一定有一场。”屈女士告诉我们，当时有一句话很流行“2019年是过去十年最差的一年，却是未来十年最好的一年”当时他们并不以为然，没想到是真的。
??据红餐网数据显示，2023年5月，上海客单价500元以上的餐厅有2700多家，而到了2024年7月，这个数字锐减至1300多家，减少了一半多。这背后反映出的是高端餐饮市场的急剧萎缩，其中开在老洋房里的私房菜几乎全军覆没。
??设计工作室之类的公司也是如此，2024年上半年54家上市设计企业合计实现营收754.5亿元，同比下降8.7%，其中建筑设计类行业营收情况不佳，10家企业中仅2家企业实现营收增长，平均下滑幅度为21%。就算是