2025-07-31 10:52:25 来源：中房网
??2025年第二季度，中国长租房市场在“政策兑现、存量提质”的主线下，终于迎来修复式止跌回升。随着毕业季带来的租房需求集中释放，市场活跃度显著提升；同时，住建部 “好房子”标准的明确、城市更新专项资金的到位，以及保租房专项贷款等一系列政策红利的密集发布与落地，为市场注入了强劲动力。多重积极因素共同作用，终结了长租房行业发展指数连续两个季度的下行趋势。
??中国房地产业协会基于行业发展情况继续发布《2025年二季度中国长租房发展指数分析报告》，该报告旨在剖析二季度以来住房租赁行业运营情况，为行业内外的观察者和决策者提供具有价值的参考信息。
??一、发展指数综合得分分析
??2025年二季度，长租房行业发展指数综合得分由50.15分升至51.65分，环比提升3.01%，扭转了连续两个季度的下滑势头，核心原因来自“政策兑现+运营提效”的同步发力：一是，住建部“存量商品房纳保”收储细则落地，叠加城市更新专项资金二季度集中拨付，带动约3.8万套项目竣工开业，规模性指标环比再增3.05%，为综合指数提供底盘支撑；二是，头部运营商借毕业季窗口，通过“免押金+首月减租”等精细化运营手段将行业平均出租率拉升至91.85%，并以“公寓+商业”、长短租转换、社群增值包等多元服务使其他营业收入环比激增，盈利性指标环比提升2.47%，成功对冲了租金仍处负区间的压力，共同推动综合得分止跌回升。
??二、一级指标分析
??成长性：企业成长性指标从上季度的18.43分提升至19.02分，环比增长3.21%，同比下降16.35%；关键原因来自“存量转增量”的集中兑现：一方面，2024—2025年各地保租房及“非改租”专项贷款项目在毕业季前集中竣工，大量房源由储备转为开业，新增长租房指数环比翻番；另一方面，面对租金仍处负区间、企业将有限资源优先投入既有房源品质升级与续租锁客，通过“产品焕新+服务加码”稳住现金流，从而在“增量兑现、存量提质”的组合策略下实现成长性指标提升。
??规模性：企业规模性指标从上季度的22.82分增至23.52分，环比增长3.05%，同比增长9.29%。主要原因来自“政策兑现+存量盘活”双轮：一是，住建部明确支持地方自主收购存量商品房作保障房，叠加专项贷款陆续到位，带动保租房及“非改租”项目集中竣工，当季全国新增开业房源约3.8万套，直接拉高行业开业规模量；二是，公募REITs扩围带来退出预期，央国企与头部运营商趁融资窗口期加速收并购存量商办资产并改作长租，单季新增储备3万余套，推动在管储备规模同步扩容。
??盈利性：企业盈利性指标从上季度的8.89提升至9.11分，环比增长2.47%，同比增长3.85%。原因在于“以量补价+多元增收”双轮驱动：一是，住建部“好房子”标准及千亿城市更新资金落地，推动存量改造提速，企业借“免押金+首月减租”等促销活动拉升出租率，并以坪效降幅收窄对冲租金下行，实现租金收入环比增长；二是，头部运营商趁REITs扩围窗口，集中上线长短租转换、智能保洁、社群活动等增值服务，加速布局“公寓+商业”模式，带动其他营业收入环比增长，共同抬升整体盈利水平。
??三、二级指标分析
??（一）成长性
??1.新增长租房数量：二季度行业新增长租房指数得分从上季度的34.44分提升至73.28分，较上季度提升38.84分，环比增长112.78%，同比下降55.35%。根据样本数据显示，与一季度相比，新增长租房数量从34441间提升至73283间，具体来看，6家企业新增长租房数量增长在5%～50%之间，9家企业新增长租房数量下降在50%以上，29家企业本季度没有新增，只有9家企业本季度新增住房数量较上季度略有增长。主要得益于前期储备项目集中转入开业阶段：一方面，2024—2025年各地保租房及“非改租”专项贷款项目陆续竣工，带动大量房源在6月前集中入市；另一方面，毕业季需求爆发促使头部企业将已建成的集中式公寓提前投放，直接推高当季新增规模。
??2.新增储备项目数：二季度，长租房市场的新增储备项目数指数得分从上季度的53.22分下降至49.9分，较上季度下降3.32分，环比下降6.23%，同比下降3.76%。根据样本数据，从一季度到二季度，新增储备项目数从53220套/间下降至49904套/间。行业全面进入“存量提质”阶段：一方面，中央财政与发改委合计投入超千亿元的城市更新专项资金集中流向已建项目改造及存量资产盘活，企业把有限资金优先用于既有房源品质升级而非新拿项目；另一方面，租金持续下探、盈利预期减弱，叠加融资端仍偏紧，使房企和地方国企普遍放缓新储备节奏，转而通过REITs扩募、轻资产托管等方式消化现有存量。
??3.租金增长率：二季度行业租金增长率得分为-2.47分，降幅虽较上季度收窄，但仍处负区间，核心原因在于保租房与市场化房源集中入市，短期内供大于求，以上海为例，2年内保租房项目数量激增15倍，导致集中式公寓在旺季反而降价抢客；二是居民收入预期偏弱、支付意愿收缩，多数运营方只能继续以价换量，租金整体虽仍呈下探态势，但本季度以略有回升。
??4.客户续签率情况：二季度客户续签率得分保持在70分，与上季度持平，从样本数据来看，行业平均续签率从一季度的59.28%上升至59.9%，环比增长1.05%。具体来看，有7家企业续签率在25%到49%之间，23家企业在50%到59%之间，15家企业在60%到69%之间,而5家企业的续签可达到70%到85%，且贵阳城寓本季度客户续签率达到87%，新投海瑜本季度客户续签率持续保持在90%。原因分析：一是头部运营商赶在毕业季换租高峰前，提前集中焕新产品和公区——如贵阳城寓、新投海瑜借室内设计升级、共享空间优化与多渠道精准推广，将续签率分别推高至87%和90%；二是面对租金整体下行、换租窗口被拉大的压力，多数企业提前三个月启动续约谈，以“租金不涨、服务加码”锁定老客，从而抵消了租客计划换租的流失风险。
??5.外部融资规模情况分析：二季度外部融资规模情况本季度无新增。一是整体经济环境的不确定性使得投资者信心受挫，资金流向愈发谨慎。长租房市场作为房地产关联领域，难以避免地受到宏观经济波动的显著影响，融资难度居高不下。二是虽然政策对长租房市场予以一定支持，然而金融政策的动态调整以及监管要求的持续强化，极大程度地压缩了企业获取外部融资的渠道，使得融资条件变得极为严苛。企业在融资过程中面临重重阻碍，融资规模和速度均受到限制，这无疑对外部融资规模的增长形成了制约。
??（二）规模性
??1.行业开业规模量：二季度，长租房行业开业规模量指标得分从上季度的56.3分提升至58.17分，较上季度增加1.87分，环比增长3.34%，同比增长11.47%。根据样本数据，一季度开业总规模达到116.35万套/间，相较上季度增长了3.76万套/间。主要原因在于政策的持续推动与市场需求结构变化的双重影响。一是政策持续发力，中央及各地多次提及支持收购存量商品房用作保障性住房，并配套金融政策，极大推动了保租房建设。如住建部支持地方在收购主体、价格和用途等方面自主决策，拓宽了保租房供给渠道，大量新建及改造的保租房项目在二季度集中开业。二是市场需求结构变化也起到推动作用。城市化进程加快与人口结构改变，使租房需求走向 “多样化”。新市民、青年群体对品质化、多元化租赁住房需求增长，企业为迎合需求加速布局。
??2.行业储备规模情况（在管项目含储备项目）：二季度行业储备规模得分也略有提升，从上季度的77.1分，提升至79.23分，环比增长了2.77%，同比增长7.23%。主要原因：一是“十四五”收官冲刺，多地政府加快“存量房纳保”收储，央国企与头部运营商同步启动轻资产委托，储备量单季度提升显著；二是公募REITs扩围带来退出预期，瓴寓、朗诗寓、城家公寓等头部运营商趁融资窗口期加速收并购存量商办资产并改作长租，单季新增储备超3万套，推高了行业整体储备规模。
??（三）盈利性
??1.租金收入：二季度行业租金收入得分33.21分，较上季度提升0.64分，租金收入环比提升1.98%，同比增长4.39%。原因分析：一是政策端，住建部“好房子”标准落地、城市更新资金超千亿注入，带动存量资产改造提速，重点城市新增房源显著提升，稳定了租金预期；二是运营端，企业在租金下行压力中通过“免押金+首月减租”等促销、差异化产品和精细化服务拉动入住率，出租率环比微升至91.85%，坪效降幅收窄，以量补价实现收入增长。
??2.其他营业收入（多元增值收入）：二季度其他营业收入得分1.53分，较上季度提升1.33分，环比提升664.35%，同比增长343.9%。一是头部企业借毕业季集中上线长短租转换、智能保洁、社群活动等打包服务，带动增值消费渗透率提升；二是公募 REITs 扩围后，头部运营商借REITs资金优势，加速布局“公寓+商业”模式，将底商、车位、广告位统一招商运营，通过专业化运营显著拉高增值收入，带动行业整体水平抬升。
??3.出租率：本季度行业出租率得分保持满分100分，与上季度持平，但从实际出租率的绝对值来看，行业平均出租率从一季度的91.31%，提升至91.85%，、环比提升0.59%，同比下降1.48%。原因在于：一是“五一”前后企业集中推出“免押金、首月减租”等促销，叠加毕业季提前启动，有效对冲了传统淡季需求下滑；二是各地国资平台与头部企业延续“降租、免租、灵活付款”等促销策略，并通过数字化系统缩短空置周转期，有效对冲了保租房集中入市带来的分流压力，推动整体出租率稳中有升。
??4.运营成本：本季度运营成本得分为33.36分，较上季度提高1.55分，环比提升4.9%，同比增长10.8%。原因分析：一是存量盘活政策落地，多地国资平台批量收储存量房源后，委托头部运营商轻资产运营，规模化摊薄了维修、营销等可变成本，带动行业平均运营成本降低。；二是行业规模扩大带来固定成本摊薄效应减弱，叠加人工成本、能耗及物管费用随通胀温和上涨，共同抬升了运营成本基数。
??本期长租房行业发展指数成分企业名单
??排序按照参编顺序排列
??数据说明：
??1.数据统计时间为2025年4月1日至2025年6月30日。
??2.本报告中的数据来源为数据提报合格的住房租赁企业提供，中国房地产业协会会同上海克而瑞信息技术有限公司通过多途径数据监测，包括现场项目调研，对住房租赁企业提供数据进行验证。
??3.本报告分数计算方法详见《欧洲杯开户app：编制长租房发展指数的通知》（中国房协〔2023〕201号）内容。
??主要研究成员：
??张其光 王毅 赵晓英 王伟 王俊林 刘颖 肖晓
??联系方式：
??中国房地产业协会长租房分会
??地址：北京市海淀区甘家口街道车公庄西路中国水利水电科学研究院 国际泥沙中心6层602
邮箱：fangxieczffh@163.com
??报告说明：
??本报告是由中国房地产业协会长租房分会出品的《中国长租房行业发展指数分析报告》系列报告之季度报告，旨在准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度。更多行业信息，请关注中房网长租房分会 （/zt/czf/index.html）和长租房分会微信公众号。
??免责声明
由于指数信息公开时间和部分统计口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形。则最终以政府部门权威数据为准。
??报告内容仅供参考，不构成投资和决策建议，投资者据此操作，风险自担。
??本报告版权归中国房地产业协会长租房分会所有，本单位对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本单位同意引用、刊发的，须注明出处为“中房协 长租房分会”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
