王珏林：当前房地产发展形势与政策分析

2013-09-12 13:49:12来源：中房网

??中房网讯 为深入贯彻和落实科学发展观，不断改善民生，积极发扬边境经济与人居环境建设联动的成功模式。9月9日，由中国房地产研究会人居环境委员会与二连浩特市人民政府主办的“中国(二连浩特)人居环境建设专家论坛暨中国人居环境共建示范城市签约仪式”胜利召开。该论坛以期通过共建活动，实践调查、专项研究、学术交流等，把握城市发展焦点问题转型，积极建设具有区域辐射力、带动力、凝聚力的新型口岸城市。住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林出席了本次论坛并作了《当前房地产发展形势与政策分析》报告，以下为报告实录：

??王珏林：大家上午好！第一次到二连浩特，下飞机以后感到一片荒凉，进城以后看到还是一个新型的城市。两个印象比较深：一个是城市绿化，营造这么好的美丽的家园；还有一个水用的更珍贵，污水处理。感觉到这边生活指数比较高。

??今天主要给我的题目讲房地产，主要讲两点：一个讲形式；一个讲调控政策。形式是这样，第一个从这些数据看一下今年的形式到底怎么样。到7月份，全国商品房的销售量是6.1亿平方米，同比增长25.8%，这个数据是去年全国商品房销售量是11.13亿平方米，按照这个平均算，到年底应当是10.5亿平方米，但是肯定不是平均数，所以超过10亿平方米就是一个不错的年头。我们这几年的经验就是到年底有一个翘尾增长，一到年底第四季度，都好于前面三季度。所以这个量化应当感觉超过去年的水平。还有几个数据也不错，一个是房地产开发投资额，四万四千三百二十亿元，同比增长20.5%。还有一个销售额三万九千五百四十九亿元，同比增长37.8%，所以从这几个简单的数据看，应该还是不错的。

??第二方面，为什么说好，好在哪里，怎么产生的好？应该有两个时间结点，真正的好从去年第四季度，也就是十月份以后，去年前三季度全国商品房的销售量才六亿多，看当时的发展趋势，全年按那个发展趋势肯定到不了十亿，但是后三个月每个月销售量都超过了一亿以上，最后达到九月份以前是六亿多的数字，到年底是11.13亿平方米。为什么发生这个变化，因为就是因为十八大的顺利召开，十八大召开以后提出了新型城镇化，新的目标和方向，所以带来两个：一是投资开发的信心增强了。很多开始买地，所以地价也上去了，大家都知道原先房地产大企业往下转移，三线城市，现在又集中在大城市往东部转移。现在出现一个问题，消费者担心了，因为看着房价要涨了，所以考虑必须要买房了，所以消费预期，开发预期都发生了变化，所以出现了快速增长。第二个结点是今年的第一季度，两会之前出的“国五条”，其中有一条是二手房个税提高到20%，因为正好在两会，真正到各个城市研究和落实是4月1日，一个月的停滞期政策没有落地，所以出现了集中交易，开始办证，开始交易。这应当说是特殊的结点，特殊的阶段，特殊的原因造成特殊时期的市场火爆，属于不正常的。从4月1日以后开始出现平稳阶段，一直到现在。第三是区域变化也比较大，在2011年，大家知道2008年世界经济危机，2009年1月份国家出台最严厉的调控政策，要求全国各地非常严格，从2011年到2012年9月份一线城市东部区域，一些大城市市场开始下滑。上海下降40%多，北京下降到30%，东部几个省都下降百分之十几、二十几。西部区域中小城市开始活跃起来，为什么总量增加了，就是基础增加了，也有2008年整个国家投资四万亿到地方三十多万亿的带动，尤其是投资和开发企业投资往下转移，开发往下转移，带来二、三线城市，西部城市开始活跃起来。由于这个原因，当时应当是2011年到2012年西部中小城市，但是从去年第四季度到现在完全发生了变化，现在好的全在东部，全在一线城市，全在大城市。所以现在好的排在前10位的同比增加的，第一北京增长16..7%，广州16.5%，深圳16.0%，上海14.4%，南京12.3%，厦门11.9%，福州11%，郑州10.4%，南充10.1%，前10名。除了郑州中部的，剩下大部分都是东部的。以前排队绝不是这样的，以前排队是河北、河南、湖南、黑龙江、吉林、辽宁，这些排在前面的。下降最多的是河北下降64.9%，吉林下降39%，湖北下降37.5%，黑龙江下降35.9%，内蒙古下降32.7%，所以现在这个变化比较突出和明显。

??第三，谈谈今年房地产的趋势。房地产主要是根据大环境，我们的大环境如果好房地产必发展，想阻止也阻止不了。房地产的特殊性第一个得有钱，不光开发需要钱，消费有需要钱，不仅自己要有钱，国家有要钱，要不然怎么贷款。有这个基础，房地产才发展。第二个城市要变得更大更好。城就是必须要有建筑，房地产是个供应方，城市是个销售方，是这个关系。所以城市天天再变化，靠什么变化，靠建筑再变化。所以大的趋势不变，问我房地产什么时候出现不好，我说经济不好房地产肯定不好。经济出现问题最倒霉的就是房地产，没钱了。所以现在大的环境应当还是不错的，比较稳定，再加上现在推进的新型城镇化，是一个长期的目标。所以我讲新城镇化是房地产助力。大家有钱没有地方花，还是买房。另外融资环境有所改善，现在在银行存款，仅100万亿在银行存款，所以这些钱肯定要运行起来国家才能发展，不管谁的钱。这也是支撑我们开发或者消费的一个最基本的保障；第二点，具体讲城市不断扩张，而且有些大城市开始进行旧城改造；第三点，保障房的进入稳定的状态。因为最后归根到底一句话：不管是改还是建，反正房地产还有很多活儿干；第四点，信心指数在增强，不管是投资企业还是开发企业，信心都在增强，有信心才敢投资。现在信心指数在上升，这是重要的发展条件；第五点，调控政策逐步稳定性。过去年年调，现在理一下，政策这么多年，政策一大堆，效果不明显，主要是政策没有连续性。说半天大家都不作等于没说，所以现在进入调控政策稳定期，稳定期对市场发展是好的。

??实际上大家比较关注房地产市场，关注住房是有道理的，但是回想看，我们国家处于一个工业化和城镇化快速发展阶段，我们哪个市场问题少呢？食品市场、药品市场，哪个市场是成熟的，没有办法就是这个阶段，想逾越是逾越不过去的，所以这个阶段会出现无序、混乱，各种状态都会出现。现在说发达国家，香港、新加坡、美国，他们市场为什么那么好，他们是个成熟的市场，我们属于发展国家中的市场，不可比拟的，没有到那个阶段。一个好的市场它可能用法制就可以管理好的，但是不成熟的市场，第一个我们缺，没有法制管理，就是有法制管理和市场不吻合，管不了。所以中国很多法执行不严格，不到位，这个法和发展阶段有隔阂，不是这个时代的。这说明论证就必须要有调控政策，很多专家说政策应当退出舞台，那么走在前面的房地产市场就是死亡，多混乱，假的，骗的，欺诈的，市场很混乱，所以要保持它的稳定，必须一方面建立市场规则和市场管理方式、手段，完善它；另一方面必须用调控保持它的健康和稳定。所以调控非常必要，就处在这个阶段，尤其现在属于快速发展的阶段，我们的管理两方面：第一方面管理手段和管理方法滞后于市场发展。现在先有问题再想办法，有大问题想大办法，有小问题想小办法，没问题不想，觉得挺好，现在处在头痛医头、脚痛医脚的阶段，这需要我们研究，需要我们解决，怎么根治这些。

??现在出现三个方面的位置：一是现在的房地产在政府中的位置，我问杨司长他们这块土地转让金占财政比例多少，他说百分之二十多，其实这个在城市里面相对比较合理的空间。但是大部分城市前两年都百分之七、八十，有的是百分之五十多上，最简单的办法不用干别的事，就把地卖出去，卖出去就有钱，有钱就可以做事。短期和长期的关系没法处理。二是住房在老百姓心中的位置，有钱就有家，有钱就买房，这是没法改变的。年轻人买房，一个家长要付出，第二个他有一个稳定的家；第三个房价不断高升造成的热点，这都是房地产的热点，要说房地产不成为热点，住房不成为热点，那就是一个奇迹。这种情况下既然又是热点，国家不重视那是没道理的，不管是民生工程，还是政府工程，还是经济上的需要，不重视一点道理没有，肯定要重视它。说重视肯定就得调控，政策要关注。但是现在的政策实际上房价的压力非常大，就拿北京、上海一线城市看，现在又涨，从五环，六环又涨了一千多，通州原先下降一点，现在又反弹上来了。各地全是这样，我说的一线城市。但是很多二、三线城市，尤其是西部的中小城市出现了住房，我管它叫“产能过剩”，前两年开发量太大了，现在房价涨上去不容易，而且得消化一段时间。购买能能力就那么大，一下子盖那么多房子，没有人买。现在很多城市居民不低于两套房。大家不要以为调控没有，已经调上了，政府怎么向老百姓交待，如果房价能下去，市场又能发展，谁能找出高招，那是属于高明，但那是不现实的。想快速发展必然带来房价的上涨，再不就是政府给补贴。政府又不投入，又想多卖地，又想促经济发展，我不知道现在个问题谁能解决。调控不是短期的，因为市场的规范不是短期的。第二点长效机制应当赶快建立，不能再短期行为。政府要是这么做，它的公信力，它的能力就会影响很大，不是没有办法，办法很多，只不过大家都按短期去做，甚至不认真去做。实际上现在出台的很多政策，对管市场没有什么问题，但是真正落地的有多少，不是说全国现在不要一刀切，实际上全国根本没有一刀切的，政策是一刀切的，真正落实的差异性非常大。真正限的大城市，房价涨的比较快。现在这样分析，还有一个原因，是不是再出台更加严厉，我说不用了，现有的用好就够了。第二个我们的经济环境，现在经济两个压力，房价有压力了，经济压力更大。我拿几个数据大家就清楚了，GDP7.6，CPI2.7，中央财政增长1.5%，地方财政增长13.5%，所以上半年国家统计局一公布经济数据以后，中央有三个动作：第一个李克强总理开了一个经济学家座谈会，实际上大家没看这个座谈会是个形式，说谈谈经济怎么办，主要是稳定市场。因为中国的经济从国外的看，都往下看说中国经济走下滑路，所以是用那个座谈会提升信心；第二个开中央政治局中央经济会议，在一年之内是没有的，中期开中央政治局研究经济，部署下半年的经济工作；第三个国务院常务会议研究社会资本的问题。这三个都是为了解决经济问题和改革问题，这个办法是通过改革来增加经济，不是中央拿钱来解决投资问题，而是用社会资金来解决投资问题，还得增加投资。前两年连续出台两个“三十六”，第一个“三十六条”，推进民营企业进入各个行业；第二个社会资金进入这些行业，但是一点都没有到位，落实不了。促进民营发展的两个“三十六条”，没有一点效果。现在主要从城市这块，市政这块为重点，其实还是用社会的资金通过改革来增加投资，来解决经济后期发展问题和城市中的薄弱环节问题，我觉得这个非常好。

??在经济方面就很多方法可以保证经济再稳定30年，其实就两个字“改革”，我们的改革空间太大，我们的步伐太慢了。增加能动性，调动积极性，建立合理的市场竞争资源方式，我们的经济才能保持。大家投资和消费的信心都没有变化，就有希望。现在外贸环境也不是太好，产业调整结构还需要很长一段时间，科技创新能力不太强，需要在过程中来增加。这样对房地产业市场来讲是个利好消息。经济有压力，房地产有动力，调控最难的不是限购，而是限贷。银行不给企业贷款，不给消费者买房贷款，这个市场不行了。这个出现在2011年第四季度，当时为了通货膨胀，压低他，银行贷款有指标。现在这个情况，再放量少资金，社会资金要用活的一个阶段，所以这样企业贷款相对容易一些，买房贷款现在比以前容易了。

??总的讲房地产市场要解决的问题很多，我认为几个问题：第一，现在法制基础性的工作要跟上，就是网上信息平台，还有不动产登记；第二，大家都议论到房地产税，要研究，法制管理是什么，很重要的一个调整就是税收管理，但是方案要研究好。至于怎么合理性是另外一个问题，是法制管理的方向；第三，我们现在很多不合理的地方，城市人口和土地的供应不合理，匹配不合理，所以造成有紧有松的，交通和居住的安排不合理，一大堆建房子的最后交通没有，变成了空城。另外市政和商业和住宅配套又不合理；第四，应当解决中国的住房分配制度问题。中国的分配制度，制度不解决，矛盾永远存在。有好的合理制度在这个框架下，再分配，大家接受，慢慢都适应；第五，住房保障制度要科学建立。

??最后，祝愿二连浩特发展越好，人们的生活质量越来越高，谢谢大家！

王珏林房地产人居环境

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