一. 欧洲大型公共租赁住区的历史与现状

  欧洲是公共租赁住房建设的发源地。自20 世纪初英国、荷兰等国率先通过政府资助的方式建设非盈利性的公共租赁住房以来，其数量需求在其后的数十年中达到了高峰。二战中大量旧有房屋的破损、战后随之而来婴儿潮造成的人口大量增长，以及部分东欧南欧国家持续不断的城市化进程，都是造成当时席卷欧洲各国的严重城市住房短缺问题的重要原因。因此，在各大城市尤其是工业密集的大城市郊区地带，由政府主导或给予补贴，快速开展大规模的公共租赁住区建设就成为了解决城市住房问题的重要有效途径。

  绝大多数大型住区的建设在本质上都是国际现代建筑协会(CIAM)和柯布西耶等人欧洲杯开户app：现代(工业时代)居住模式的直接体现。在特定的地理区域，大量多层和高层楼宇可以使用相同的设计图纸以工业化装配预制构件的方式快速建成，并在适当的地方布置共享的大面积绿化空间和商店、学校、聚会场所等服务设施，从而在空间营造上最直观地体现愉快、宽敞、绿色、明亮的居住理念和社会资源的公平分配。正如美国著名建筑大师Philip Johnson 所述：“……在这一拨建设大潮中，……(现代主义)建筑从本质上被作为社会改革的工具，大量廉价的预制组装型的现代住宅使得乌托邦中的人间天堂正在实现。”

  相对而言，在英国、法国、瑞典、荷兰等西欧福利国家，公共租赁住区的建设高峰在1930~1960 年代，其时生活在这种大型“预制住区”的人口比例曾高达城市总人口的30% 以上，在住房市场上占有重要的份额。而在中欧和东欧等前社会主义国家中(不包括前苏联)，大型公共租赁住区的建设高峰普遍比西欧北欧国家晚10~20 年，但建设量更大，容纳的人口更多。时至今日，其容纳的人口总数约有3400 万，约占城市人口比例的40%，在许多大城市则容纳了超过一半的人口。

  然而自1980 年代以来，正是这些曾经在规划设计上饱受赞誉的大型住区普遍经历了激烈的变化。相当数量的大型公共租赁住区都已被视为欧洲城市中最衰败的部分，逐步沦为典型的“贫民区”，集中居住着大量低收入人口、失业人口和少数族裔家庭，陷入了居住环境和社会经济的双重衰败。尽管最近20 年以来政府和社区一直采取种种措施管理和复兴这些社区，但时至今日，这些社区仍然是罪案高发地带，各种经济、社会、文化、环境问题仍层出不穷，被主流社会所排斥。由于这些住区数量庞大，在当下和未来若干年后的欧洲住房市场中都占据重要的份额，其发展取向将会影响数以百万计的人口，这些大型住区在当前欧洲各国城市发展和相关政策受到了越来越多的关注。

  二. 既往研究成果与当前进展

  在欧洲，学术界对大型公共租赁住区各种问题的关注始于1980 年代。Dunleavy，Prak，Priemus，Power 和Van Kempen 等[4-8] 社会地理学者率先将研究目光焦点从过去的“旧城”地区转向大型公共租赁住区等二战以后新建成的“城市地区”；随后，公共政策分析、公共经济和社区管理学等领域的学者也从多角度多视野发起了对“大型衰败社区”的实证研究。依托欧洲学术界长期以来开放、自由、注重现实讨论的研究传统，这种自下而上的研究在1990 年代后半期达到了高峰[9-18]。现有研究成果主要以公共租赁住区建设较早的西欧北欧国家为研究对象，揭示了其发展中的一系列普遍问题。主要包括：

  ● 早年较低劣的建设水准导致的物质性衰败，以及公共区域糟糕的环境卫生状况；

  ● 低收入住户的高度聚集；

  ● 在住房市场中低下的竞争力；

  ● 较高或不断升高的失业人口比例；

  ● 随处可见的“反社会行为”(anti-social behaviour)、酗酒、吸毒和其他犯罪行为；

  ● 种族隔阂、住户间邻里关系的紧张、社区凝聚力的消退；

  ● 教育、医疗等公共服务和社区管理水准的恶化；

  ……

  在学术界自发开展研究的基础上，官方机构的介入标志着这一领域的研究工作被提到新的高度，也意味着研究范畴更为全面综合。RESTATE 项目的启动则成为了这一转变的里程碑。RESTATE 项目全称是“Restructuring Large Housing Estates in European Cities: Good Practices and New Visions for Sustainable Neighbourhoods and Cities”(欧洲城市大型居住区更新：可持续社区与城市发展的实践与未来展望)。该项目自2002 年起由欧盟第五研究框架项目资助，属于“能源、环境和可持续发展”项目的第四议案：“明天的城市与文化遗产”。首期研究持续3 年(2002~2005)，其主要研究对象是“曾经的梦想家园，今日的贫民区”，具体的工作定义为“集中于一个单独的地理区域、由政府主导规划或受到地方财政支持建设、至少包含2000 套住宅、以公共租赁住房为主、建于20 世纪后半叶的住区”。

  RESTATE 项目采取多学科综合比较的研究方法，旨在以历史和现实的视角全面地审视欧洲各国战后以公共租赁住房为主的大型住区发展，客观地总结这些住区长期以来在物质环境、经济状况、人口构成、服务设施、社区凝聚力和公共安全等方面的特征及发展轨迹，发掘影响其“可持续、健康”发展的各种问题及影响因素，并对力图解决居住区衰败等问题的方针政策和具体措施进行评估。研究的另一目的是希望充分体现大型住区存在问题的复杂性，期望在政策制定者、住房管理实践部门和研究学者之间相互交流研究经验和解决方案。

  RESTATE 项目的具体研究目的包括：

  ● 回顾大型居住区几十年来的社会和经济发展变化，揭示大型居住区发展中存在的问题，分析其影响因素；

  ● 分析影响居住区更新政策成败的各种社会、经济、文化、环境因素；

  ● 探讨各种政策的经验和教训在各国之间转移的可能性，以及不同地区在社区管理等方面合作的可能性；

  ● 基于不同的政策措施假设，展开大型居住区未来可持续发展的情景分析；

  ● 为政策制定者和研究者建立一个数据库，该数据库包含各种大型居住区更新政策的实质、成功原因与失败根源；

  ● 探讨如何在全欧洲的层面制定相关政策以更有效解决大型公共租赁住区存在的各种问题。

  RESTATE 项目鼓励研究者、利益相关者和终端使用者(政策制定者、政治家、房地产经营者)之间的广泛合作和参与。RESTATE 项目总共在10 个欧洲国家的15 个城市选取了29 个大型居住区作为案例研究点(表1，图1)。针对每个案例点，研究内容包括：