中国小型私人酒庄的功能与形态

  开车走在波尔多D2公路，我们看到的是连绵不断的葡萄架。这里有着地球上最适合酿酒葡萄的“风土”，在土壤、气候、葡萄园所构成的生态系统里，葡萄闪烁着耀眼的光芒；我们也会不时看到一座座酒庄的大门，大门后是长长的甬道，甬道尽头是大小各异的酒庄建筑——那是一些因葡萄而生的建筑，未经规划，却有一种共同的美感。有很多成功人士在功成身退之际，购买酒庄开始自己的第二职业，他们在酒庄中种植、酿酒，享受生活的快乐。

  不一样的中国酒庄

  在中国，照搬外国小型私人酒庄的形态，很可能水土不服，因为中外酒庄文化特点、功能需要、购买人群大相径庭。近年来中国确实有一些富人开始购买酒庄，但多是在世界知名产区。中国本土的私人酒庄和本土的葡萄酒一样日趋边缘化。产不出世界名酒，却有世界上扩张最快的葡萄酒“迷”——这些“迷”的“迷恋”对象只能是外国的名酒名庄——中国葡萄酒文化从一开始就烙上了“去本土化”的印记。

  中国其实并不缺乏种植葡萄的自然条件，但粗放的种植方式，让这些产区徒有其名，却年复一年属于出产葡萄世界里的“杂牌军”。以致在中国“产区”的概念完全没有深入人心，喝中国酒只看公司、不看产地，这样的现状伤害的不是葡萄酒本身，而是“酒庄”。国外私人酒庄是什么？它归根到底是对于优质产地的分割和私有化。皮之不存，毛将焉附——没有“产地”的“地位”，只能让“酒庄”去“装蒜”了……

  其实国内葡萄酒圈内人也在搞酒庄：比如 “长城”、“张裕”们，各立门户，他们收购国外酒庄、找一些相对偏僻地区建设自己的国内酒庄——说白了就是“躲进小楼成一统”或者说“躲到偏地酿一桶”。他们不奢望“产地认知”而是通过树立“品牌认知”尽力撇清和中国葡萄酒的关系，成为行业乱局中的几个孤岛。

  酒庄的故事和中国足球如出一辙：中国有上亿的足球迷，他们天天看球——但看的多半是世界杯、欧洲杯；他们穿着“桑巴”、“三狮”军团的球衣；给卡卡、鲁尼们加油……中国足球水平不济、管理混乱，最吃亏倒霉的还不是“国足”本身，而是一个个“私人足球俱乐部”。许家印可以搞足球俱乐部，但必须具备“不亏不舒服斯基”的品质；否则，像本山大叔这样的笑星也是笑着进去、哭着出来，谁还敢趟那浑水呢？

  至此，中国人心目中的酒庄已有清晰的分层：国外名庄——国外一般酒庄——国内著名的酒庄——国内杂牌酒庄。“小型私人酒庄”，在这样的行业环境中，毫无疑问的被划归“杂牌酒庄”。让富人们买一个小型私人酒庄，其实最大的问题不是钱，而是能否让酒庄摆脱“杂牌”的乱局，而体现出应有的“价值感”。也正因为如此，中国的小型私人酒庄，已经在向着两个完全不同的方向发展。

  “小而全”与“小而专”

  一、小而全

  在昌黎的葡萄沟，有一座中国较早的小型私家酒庄——耿氏酒堡。它的年产量仅有十几吨——甚至由于产量过低一度无法取得河北省的葡萄酒生产牌照。但产量小反而为全程控制品质提供可能性，让它在造假盛行的大环境里独树一帜。

  “小而全”就是要“独善其身”：在真正适合葡萄生长的产区——圈出自己的葡萄园——采取自己的方法、品种、培育优化植株——继而完成生产与储存。为了实现这一完整的流程，这类小型私人酒庄，无法回避三个要求：一是选址苛刻，要好产区；二是私属葡萄园的面积大，要满足所有酿酒需求；三是在种植酿造中，必然有较多专业农艺、工艺人员的全程参与。

  当然随着时间推移，中国也会有外国那种富n代，对乡村归隐生活的抗性会逐渐消失。看过电影《美好的一年》的朋友一定不会忘记Max从投机商到酒庄主的转变，而未来这种转变在中国会不断地上演，我们在波尔多D2公路上看到的那种形态的私人酒庄群，也许会在中国的某些产区出现。

  二、小而专

  与此完全相反，“小而专”的私人酒庄发展思路恰恰相反，既然酿造好酒问题的解决需要创造一套“全体系”难度很大，那么此类酒庄索性淡化处理“种植”、“酿造”环节，而更专注于“藏酒”、“品酒”等休闲功能，成为一种酒庄的精简浓缩版。在“小而专”的私人酒庄里，种植、酿酒在此类酒庄中成为一种“休闲元素”，成为酒文化的“符号”。酒庄“价值感”的传递，并不依赖于“酒的品质”，而在于“休闲生活的品质”。

  正因为如此，此类酒庄选址灵活——并不一定位于优质产区；葡萄园的大小也可以随意增减；除此之外，此类酒庄不需要其他专业人员在此日常工作——这里真正成为富人们的私人领地。这一特点，让“小而专”的酒庄事实上成为一种介于“真酒庄”和“私人会所”之间的物业形式，你可以认为种植、酿酒、藏酒都是会所的一种特色休闲项目。

  小型私人酒庄的规划建设

  我们知道“小而全”的酒庄对于今日中国而言，尚处于一种个性定制状态，没有规划建设的一定之规。但“小而专”的酒庄——类似一种小型红酒会所，已经具备了集中成片开发的可能性。而在实际规划建设中，由于受到“土地制度”、“开发利益”、“客户偏好”三方面因素的挤压，小型私人酒庄往往形成相对固定的规划形态。

  首先，中国“土地制度”与国外不同，城市农村土地二元化管理。酒庄本身是“农业”与“建设”的混合物，如果全部征收作为国有建设用地，不论用地性质作为“工业”还是“住宅”，都给征地带来巨大难度也大大提高了开发成本；如果全部作为集体建设用地，只能采取租用的形式，那么私人酒庄的“私”就无从谈起了。从实际操作的角度看，小型私人酒庄征地中，适合建设用地与非建设用地相结合——把主要建设的部分征收为国有建设用地，拥有产权，而葡萄园部分不征收而租用。

  “开发利益”也直接影响小型私人酒庄的规划形态。作为一种私人会所类的物业，单体面积过大、单体占用建设用地面积过多都会造成开发利益的损失。这就要求规划中不但要考虑“应该”怎样，还要知道“必须”怎样。

  “客户偏好”也是国内外酒庄规划形态不同的一个因素。中国小型私人酒庄是一种会所类的物业，如果说外国酒庄是“种植酿酒>休闲生活”那么中国私人酒庄就是“休闲生活>种植酿酒”——客户关注的不是“酿酒技术指标”，而是“休闲生活场景”。在实际建设中，中国私人酒庄需要抽取“经典”的“元素”，最大限度地表现酒庄生活的理想——从单体建设到整体群落形态给人经典酒庄生活的体验。

  这三方面的原因归结起来，中国的私人酒庄可以遵循以下的规划建设思路：

   一、单个酒庄：强化领域感、进深感、层次感

  酒庄能否做出特色、做出感觉，其关键的抓手不在建筑本身，而在于葡萄园。酒庄的建筑，无论是新世界还是旧世界，建筑风格一直在不断地变化中——中世纪城堡式的酒庄与超现代化建筑都可以把酒庄建筑演绎得很生动。但无论建筑风格如何变化，“园与房”的“结合肌理”始终保持着：酒庄是一种庄园，从庄园的本质而言，是先有对封建贵族进行领土分封，然后才出现为控制分封领土所建造的庄园。因此，强调对领土的控制，也就是领地感，是庄园塑造的根本。也就是说，酒庄建设就是要强调对葡萄园的控制，才能形成真正意义上的酒庄。

  首先应该强调的是葡萄园对酒庄建筑所形成的包围。“一庄一园”，国外经典酒庄都拥有自己的私属葡萄园，虽然不是所有的葡萄园连片集中在酒庄周边，但至少会有一定数量围绕酒庄。如美国加州纳帕的罗伯特蒙大维酒庄(Robert Mondavi Winery)就有两片大葡萄园组成，其中一片面积约400公顷的葡萄园位于纳帕的跃鹿地区。葡萄园的包围既塑造了酒庄的标志性底板，同时还能通过葡萄园种植来实现酒庄对周围领土的领域感。

  其次在葡萄园的包围之下，酒庄还需要把握一定的退距来强化酒庄的进深感，从而加强对领地的控制力。经典的酒庄都不会临路而建，例如法国的玛歌酒庄(MargauxChateau)，建筑与主路保持了近三百米的退后距离，而这段退后为进入酒庄的人群传达着很强的心理暗示：尊贵、神秘。退距的效果取决于建筑高度与所退距离的比例。一般而言，越是大型、高品位的酒庄对退距的要求越高，而小型酒庄也能通过退距的处理对酒庄产生显著的提升效果。

  而从葡萄园到酒庄建筑之间，如果只靠葡萄园也无法表现出真正的酒庄魅力，必须要有一定的过渡空间，一般来说是庭院。国外多数酒庄建筑不仅有葡萄园的包围，还有不小的庭院面积。在这样一片充满乡村田园气息的地方，通过精心收拾的庭院为酒庄营造出一片精致、高雅的户外活动空间。而整个酒庄也因为庭院空间的加入，形成了从葡萄园到庭院，再到建筑的层次感，这对于加强酒庄主的领地感举足轻重。

  因此，对于国内酒庄单体的建设，最重要的是要通过与葡萄园相结合的酒庄关键要素，通过包围、退距、过渡等规划手法来塑造酒庄的领域感、进深感和层次感，从而使酒庄不仅仅是建筑本身，也是控制着一片私属葡萄园及庭院的真正领地。

  二、酒庄群整体：抓住第一眼、营造氛围

  不仅是单体酒庄，酒庄群的整体塑造也是国内小酒庄建设必须考虑的重要方面。当人们前往酒庄群区域，所希望的是一种田园般的酒乡生活，在沿途都能体验到葡萄园及其大大小小酒庄给人带来的闲适和安逸。一个个小酒庄就像宝石，镶嵌在大片的葡萄园中，充分体现出“大”与“小”的对比。这种对比，对于土地私有化的国外酒庄群区域而言，比较容易实现，酒庄主们可以自行在各自的私有土地上建造酒庄，从而避免建筑过度集中的情况出现。

  但在国内，既不可能存在土地私有的开发前提，而且酒庄和葡萄园用地分属不同的用地性质。无论酒庄用地是宅基地还是国有建设用地，尽量集中酒庄用地才符合政策倡导的集约用地原则。因此，在国内酒庄建设必须采取集中开发的前提下，在集中用地的同时实现单体酒庄需要打造的领域感、进深感、层次感，并在整体上实现低密度、田园般的感觉，抓住前往酒庄群休闲人群的第一眼，是国内小酒庄建设必须考虑的重要方面。

  显然在这方面，国外酒庄群的经验已经无法借鉴。从单体酒庄需要打造的若干要素来看，不可能完全按照国外酒庄的模式来完美展示，只能相应进行变形处理。在这一点的要求上，高尔夫物业以及高端滨海豪宅的开发有着较为类似的背景要求。

  高端高尔夫物业或滨海豪宅一方面必须在尽量连续的用地上实现建筑的布局，另一方面建筑必须对高尔夫景观或海滨景观进行最大化运用，充分利用外围的强势资源来提升开发物业的价值。与之类似，国内小酒庄开发，也面临着既需要尽量集中用地，同时也需要充分发挥葡萄园对于酒庄建筑本身多重酒庄体验的塑造效果。

  因此，对于今后成片开发的国内小酒庄建设而言，充分把握用地与葡萄园的接触界面，最大化地塑造葡萄园对于小酒庄的酒庄感是酒庄群整体塑造的关键。通过酒庄与葡萄园界面的处理，形成中国式小酒庄的独特吸引力。

  其中“小而全”的私人酒庄是一种真正的个性定制的酿酒物业，但这类酒庄受制于行业假酒泛滥，也受制于中国富人回归乡村的抗性。尽管如此，我们可以乐观地估计，此类酒庄在中远期会大有发展。

  而“小而专”的酒庄，淡化了酿酒功能，形成另一种形式的房地产开发。这类私人会所式的酒庄，演绎了经典酒庄的多数功能、汲取经典酒庄的休闲生活元素，获得了很多客户的喜爱。通过合理规划建设、处理好土地利用问题，完全可以成为近期内开发的热点。

  作者：冀希，龚丹

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司

  选自《技术要点》38期《葡萄酒庄》

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