北京龙湖置业有限公司研发部总监  邓健

欧洲杯开户app：1.5，刚才陈总也提到，贵公司有一些失败的案例，早年我们在重庆有一个项目，容积率不到2.0，做了全高层、低密度，把所有绿量集中起来面向小区业主开放。这个项目当年入市价格是三千多每平米，虽然凭此项目我们赢得了很多住宅大奖，但是利润非常低。我们回过头来对这个项目进行复盘，得出的经验教训就是，容积率在1.0到1.5之间，产品一定要做搭配，除非是地块非常小。为什么1.0呢？因为1.0以下的地现在几乎找不到了，今天我们讨论的大多数是1.0和1.5之间，这是欧洲杯开户app：地块的容积率。

欧洲杯开户app：产品线，刚才曹总说到有两种处理手法，一种是用产品线拿地，第二种是拿到地之后去套用产品线，这两种都不是龙湖的做法。我们在0.3到1.5之间都有产品，但是我们没有把这些产品定义为我们内部的产品线。待会儿我会分析我们用什么方法来保证不同的公司之间进行定位和复制。

再回到开始时王秘书长提到的品质和速度，对龙湖来说速度非常重要，而且我们需要品质上有保证，我们做业主心中的好产品。

这张PPT背景是一张中国地图，龙湖做别墅类产品有12年的历史，最早的项目是2001年在重庆，这几类产品除了洋房，一共有七类，独栋、双拼、类独栋、联排、合院、叠拼、叠院，截止到今年我们做过33个项目，已经入住的约有5万名业主。

这张图是把我们所有别墅类的产品，1.5以下的每个项目都列了，其中以重庆、北京、常州和无锡居多。龙湖整个发展节奏也是随着图上的箭头来扩张的，起步于重庆，然后到了成都、北京、西安、上海，之后再扩展到其他区域。

从市场的角度，我们有三类住宅产品。第一类产品是高周转产品：紫都城、郦城、天街商层。第二类是我们今天讲的重点，低总价高业态，以别墅类业态为主，高业态就是指在相同容积率情况下业态要稍微高一点，但是总价不高，这类产品有源著、香醍、弗莱明戈。第三类是高溢价产品，比如北京的颐和原著、唐宁。还有一类是我们的商业线：天街、星悦荟和MOCO家悦荟。

回到低总价高业态，就是我们今天要讨论的1.5以下容积率的产品。上面的横轴是容积率0.4直到最高的2.5，传统的产品0.4对应的是独栋，0.7对应的联排，1.5是五六层的洋房，2.5是高层。龙湖这几类产品都做了，在这之间又做了几类产品，第一是类独栋，处于独栋和联排之间；在联排和洋房之间，还有一类是合院和叠院，第三类是叠拼，合院跟叠院根据不同的城市可能的容积率在0.9左右，叠拼是1.1左右，在洋房和高层之间用营销的定义叫做洋楼，其实高度已经能达到9、10层左右了，但是外立面又是洋房的形态。覆盖的总价，200万在北京市场来讲是位置稍微差一点的高层，如果容积率能做到0.6或者0.4的独栋卖到3000万是没有问题的，如果出现在中央别墅区。如果独栋覆盖的是灰色的三角形，就是1000万到3000万之间。类独栋是介于独栋和联排之间，售价绝对比独栋要低，这个应该是构成了龙湖整个从0.4到1.5的产品策略。这张图对我们的产品线来说是比较核心的。

对于立面来讲，我们有七大类别墅类的产品，都可以用模块图或模式图来表示，根据不同的项目也可以对应到具体的户型图，配上各种风格的外立面，比如中式、美式、地中海、英式，包括还有颐和风格，就可以在某个项目中落地。对每块地来讲，我们是把成熟的模块用于排总图，放的过程中有的觉得比较合适，但是也有一部分是不合适的，也许发现还有空间可挖，这个时候一定会在这个基础做优化改进，我们的合院、叠院就是在这种情况下出现的。

下面结合图片讲一些产品，也回答前面薛总提出的欧洲杯开户app：地库的问题。2001年我们做了重庆的香樟林，为龙湖的口碑建立了相当的基础。这个盘有独栋和双拼，地库的模式基本上是沿用美国别墅模式，全是地面私家车库。双拼也是一样的。这块地的边界比较不规则，越是不规则的地，做这种低容积率的产品越是有优势，因为可以利用这种边角碎地做私家庭院。

第二个产品是重庆蓝湖郡，独栋、双拼、联排都有，当年对独栋的限制还不那么强。停车方式也是跟香樟林一样，是地面私家的车库。因为重庆有很多地形，这块地也是地形高低起伏，局部有半地下停车。这个产品多数是地中海风格。刚才香樟林的风格基本是美式的。