董利琴：筑福在老旧小区产品化方面的研究成果

2015-12-08 13:39:32来源：中房网

主持人：非常感谢。看到这些图片又把我们拉回了快乐的时光里面。我们董总这边安排的很好，给大家提供了很好的支持，请大家边喝全民阅读咖啡边看PPT。
下面有请筑福集团事业总监部总监董利琴分享一下PPT，分享筑福在老旧小区产品的研究成果和实际案例。介绍完之后我们进入交流的环节。

筑福集团建筑事业部总监董利琴演讲

    董利琴：谢谢大家！确实非常感谢大家，这么雾霾的天气还能有这么多朋友来到筑福集团。我下面给大家介绍一下，我们在老旧小区改造方面做的一些事情。谈不上是经验分享，只是说因为做的稍微多了一点，我们这里面有一些教训或者说做的一些事情大家一起互相探讨一下。
    这个后面会有一个详细的介绍。相信大家在韩国和日本参观的过程中，会发现韩国和日本改造的内容会比较多。我们国家在老旧小区的改造里面到底能做哪些事情呢？可能能想到的事情不是特别多。我们从2011年开始做老旧小区更新的事情，做到今年大概已经有第五个年头了。我们总结了很多方面，有节能、管道、加固等等一些方面的内容，后面会有详细的介绍。
    昨天，我们出去上课，有一个分享老师是在问，因为我看了一下名片，很多人是设计行业出生的，设计人员习惯我们开始做设计，甲方要给我你的任务设计书，我们来进行一些设计。但是，改造项目我们刚开始也是这么做的，因为甲方不知道要改哪些东西，他自己也弄不清楚。我们做了一段时间以后，我们总结出来的，那么小区里面改造的哪些内容，做出来一张大表，他只要在上面画钩就可以了。
    这是我们总共有多少项改造内容，我们做设计，也做工程，比一般设计院多的地方应该是，比如说加梯，太阳能，停车等等方面我们公司也在做一些方面的研究。
    我今天汇报最主要的一些内容，第一方面，给大家汇报一下我们筑福公司做的一些小区的一个情况，一个业绩，还有集团的一个责任。第二个方面，说一下我们所有的改造方案，大概是分哪些类别，怎么来做的。第三个方面给大家介绍一下我们实际的案例。
    这个大家刚才考察的时候应该有看到过。这张图是我们统计到2014年底，做了一千多万平方米的改造面积。北京市从2012年开始一年推出一千多万，我们做了北京市市场的1/3。做了几年以后，我们自己做了一下归类，开始改造内容没有那么多，后来会加一些管线。到后面会有一些其他方面的，加梯或者停车方面的，会有一些提升。
    这是我们在行业里面做的一些鉴定标准，包括图集等等。这是我们最近完成的，公司所有专利的一个展示。在设计院来说专利展示不会有这么多，这个也是基于我们做除了设计之外其他东西做的过程中，我们需要这些东西来支撑的。
    介绍公司的使命、愿景、价值观，我想说一下我们的使命“为建筑更安全”。从5·12大地震之后，不是因为地震会让更多人死去，是因为这个建筑不够结实让更多人死去。我们从设计的角度来讲，我们从企业的角度来讲能不能做更多的事情。那么，为了建筑的更安全，我们大家是不是能做更多的事情。看一下右边，我们公司做的一些公益的行为，我们跟红十字会成立了首家抗震基金。公司做了很多公益的行为，2008年地震的时候，北京市跟什邡有一个对口的援助，我们当时做了一个免费的设计。这个学校我们采用了国内比较先进的技术。2008年地震，大概到了2013年的时候，庐山地震，汶川这边有震感的，但是我们这个学校没有任何问题的，我们当时去看了一下。
    这个地方是庐山地震，庐山地震我们主要做的一个公益行为，一方面是去做排查，排查这个里面有多少危险的房子绝对不可以进去，是否要进行加固等等。哪些房子居民可以回去住等等。还有我们培养了一批农村的工匠，他们没有抗震方面的意识，农村的房子无论如何没有抗震的设防。这是我们做的另一件事情。
    下面给大家介绍一下我们做的一些改造方面的事情。这个是近两年我发现这样的事情特别多，就是倒楼的现象非常多，最近出现阳台脱落的情况特别多。这些房子的寿命到现在为止也就是二、三十年。我们做设计的人都知道，我们在写设计说明的时候，这个使用时间是五十年到七十年的。这个原因我们不去究，这个是我们看到的一个问题。
    第二个问题看到的是，因为之前的房子因为节能方面做的特别差，其实我们今天这样的雾霾天气跟这样的房子保温节能做的不够是有很大的关系，因为它的节能保温做的不够，我们保证老百姓的温度，要使劲烧，所以我们的空气质量越来越差。建筑物跟现在的标准有比较大的差距。
    发现的第三个问题就是基础设施的不完善，不管是楼道内，这是楼道内的情况，老的小区里面这种情况特别多，然后还有楼道外的，就是楼外面小区里面缺失的情况，损坏的情况，缺乏无障碍的情况在老旧小区里面非常多。
    这张照片不是个案，我们做了三百多个小区，很多小区里面找不到停车位，它的停车只能去绿地里面，会破坏掉现在的绿地。
    我们知道现在人口老龄化现象越来越严重了，现在的规范规定的是4层以上要求装电梯，但是我们知道之前的房子规定的是6层以上的房子是没有电梯的。甚至在沿海地区我们发现7-9层的房子都没有电梯，老百姓上下楼就是一个非常严重的问题。我们去看的过程中发现老年人几年都下不去一次楼，现在独生子女一个人弄不下去这个老人。
    说到这么多事情，我们看到那些问题，只靠一个企业很难解决这些问题，一定是依靠政府、依靠各个部门，我们共同来解决这个问题。
    我们看到一系列的问题，具体怎么改我们归纳了一下，比如说对于结构上有缺陷的房子一定要加固改造的。
    外地还是不太了解，北京市还有相当多的屋面板是夹气板。我们现在在夹气板上只换防水都不敢换，因为它会脆掉。
    现场的确能发现阳台上发现一些问题，必须得处理。
    外套式加固，这是居民自己加的情况，有的把阳台的一部分挪出去，有的把卫生间挪出去。对于老旧小区的居民来说，加这么一块东西对他的生活作出比较大的改善。
    节能方面我们要改造的东西非常多，最主要的给这个房子穿上一个外衣。我们只改外墙是不行的，因为门窗往外透的热量特别多。
    还有热计量改造，很多城市在做热计量改造的。包括居民的自建房要先拆除。
    外立体改造，2012年刚开始做老旧小区改造的时候，其实各部委不清楚要怎么做，规委站出来说我们要对外立体进行审查，所有外立体规委要进行审查的。
    因为里面住的都是老的居民，不能改的一点原来的感觉都找不到，他一定要有一些归属感；另一方面，在改的基础上，还是要给他焕然一新的感觉。要保留一些历史的记忆，要尽可能利用它现在的一些材料和既有好的一方面的做法。
    这个是我们公司在老旧小区改造里面做的一些研究，有一些稍微成熟一些，有一些在探讨的过程中。这个安全节能窗的研究，之前我们看到一些报道说窗户如果你没有防盗栏杆容易丢东西。还看到一些报道，因为你有了防盗网，但是你屋子里面出现问题，外面的人没有办法救你的。我们进行一些研究，能不能把这些问题在窗户上解决掉，防盗的问题解决掉，我自己想出去的时候，这个窗户能打得开。我们跟一些窗户厂家进行了研发，这个能推到市场上了。防盗门我们进行了一些研究，它的板页的设计，隔页要加固等等。
    除了刚才我们说的建筑物和结构上面的改造，还有管线的改造是势必要进行的。因为这些房子都用了二、三十年。我们知道建筑和设计说明的时候我们会写50年或者70年，但是水管这些使用年限是10年或者15年。所以这次改造的时候，老百姓希望哪怕这些方面我自己掏钱，这个也是一定要改的。
    我们其实改的东西非常琐碎，一定要征求老百姓的同意，因为老百姓楼上楼下之间都不太一样。但是对于他的生活来说确实造成了一定的困扰。
    还有楼道管线里面的情况，我们现在看到这些都知道有一定的安全隐患，消防上也有安全隐患的。
    包括室外管线的改造。现在我们能看到管线，都没有这些保温的情况。其实很多的热量散失，也得在建筑物内部，有的在室外管线的过程中散失掉了。
    除了管线之外，第三部分我们能看到社区环境里面也有很多需要改造的地方，交通系统、绿地系统，我们给它分了几个系统，包括无障碍的改造，楼内楼外都是需要做的。
    机动车位的改造是我们每一个小区都要做的事情，我们接受到老百姓的不便利，有两方面：一个是车的情况；另一个是管线的情况。节能和是不是结构安全，老百姓的感受不是特别深，但是这两方面对他的影响非常大。我们在这方面做了探讨，老的小区我们能不能做机械式停车，我们把小区的车位尽量给它增加起来。现在新的小区标准至少是一户一车位，北京稍微远的区县要求一车三个车位。这个需要我们一定去解决的。
    还有铺装的解决，老的小区里面其实最不缺，或者它比新建的小区里面好的一方面，它一定有它的优势，它好的一方面在于老旧小区高大乔木长的非常好，它的情况不怎么需要浇水。不好就是底下这一部分，还有花花草草比较缺失的。我们需要做的要保留好的方面，把没有人进入的空间改造成有铺装的绿地，让能进到里面，让能在绿色的里面进行活动。
    老的小区里面之所以能出现那么多问题，跟物业的缺失也有很大的关系。现在有更人性化的设计，因为现在养宠物的人非常多，在老小区里面做一些宠物厕所之内的。
    右面这个图也是我们公司做了老旧小区做的比较多以后进行的一个思考，没有完全落地，是我们有几个项目正在商讨的过程中。我们现在小区里面比较多的是什么样的房子呢？这种小平房原来是自行车棚，因为以前我们没有那么多汽车，有很多自行车。在老旧小区一排楼里面就几排自行车棚。比如说自行车棚拆出一部分，我们做阳光房，老人冬天的时候可以在里面有一个交流的空间。还有没有可能做成活动室，旗牌室之内的。
      老的小区里面无障碍的改造，我们都知道多层楼，1层6层的栏杆都是有的。但是发现1层到室外的部分，往往这个栏杆是缺失的，没有这一段很多老人没有办法靠自己的力量走过去，这个虽然花钱不多，但是这个栏杆比较要加上。
    无障碍不光是给老年人，有时候是怀孕，抱着孩子，台阶和坡道的感觉对他来讲差别太大了。
    其他，包括有一些违建的拆除，这都需要我们做一些工作的。
    这就是我们实际采集到的一些照片，老人上下楼难的问题，他不是需要一个人，需要很多人把这个老人抬下来。
    这是我们做的几种加梯方式的研究，对于建筑设计来说我们做加梯相对来说还是比较简单的，但是它要考虑的东西稍微多一点，因为它不像一个新建的小区，在老的小区里面加电梯一定要注意几点给大家分享一下。加电梯的时候，考虑它前面的道路、绿化和管线的情况。一般我们都在北侧加电梯加的比较多，因为入口一般都在北侧。加完电梯之后前面的管线通常都需要绕一下，甚至说需要离开。有可能原来的道路，离这个楼有2米的距离，我们加完之后这个到底需要挪一下。种种的条件都是要考虑到才可以加梯。
    这是我们做的其他改造的专项，包括房屋的排查鉴定。这个是我们在雅安地震以后，在庐山那个地方进行的排查鉴定。因为刚地震之后，这个房子安全还是不安全，老百姓多长时间可以返回到我的房子里面去住，其实这个相对来说还是比较专业的一个问题，其实靠居委会或者一级行为他来完成这个事情还是比较难，它有一定专业方面的需求。我们在这个上面做的事情就是帮助政府把相对安全的房屋排查出来，让一部分老百姓可以回去住了。
    这个是我们做的公益的行为，这些事情很少有单位愿意这么来做的。这张照片如果大家在北京待的时间比较长会有印象，北京2012年的7·21大雨过后，在房山，在门头沟很多是这样的行为。灾后过后我们能做的事情是什么呢？我们当时跟区政府联合了一下，需要我们配合他们来排查一下，这些房屋经过雨水的冲刷和泡之后，到底能不能使用，我们对它进行了排查。
    这张照片是浙江通化的一张照片，如果大家关注新闻会有人知道，有一栋楼轰然倒掉了，市政府找到我们说你们在抗震领域做了很多事情，让我们帮他们解决问题。这栋楼倒了之后周围的居民非常惶恐，政府没有那么钱让老百姓都搬出去的。我们在探讨这个事情，一方面我们要做这样的排查工作；另一方面，对于政府和老百姓来说，他需要有一个第三方的人跟他说这个事情，不光说，他希望能够看到一定的设备检测证明一下这栋楼到底有没有问题。我们还没有进行这方面的尝试，市政府给我们提出这样的需求之后，我们进行了一下尝试，这个产品目前也是在实施的过程中。我们在想，能不能在这个楼顶上装几个传感器，然后让它能跟我们的电脑连起来，它的上下波动的情况证明一下这栋楼，我们政府的情况，是不是可以表明一下这栋楼目前的状态是怎样的。这是我们应运而生推出的产品，我们目前有一个研发小组在做这样的事情。浙江装了100多栋楼。只是做房屋监测的话，我们觉得不太保险，一定要结合人工巡查，两个相互验证，这个事情才能得出这个结论。
    这是其他方面的改造，今天很多地方都是这样的现象，北京雾霾红色预警。我们发现太阳能是非常好的清洁能源，为什么在国内应用的没有那么广泛呢？我们是展开了这方面的思考，以及作出了一些行动。我们联合了一些厂家了解这些事情为什么没有做起来。目前我们有一个宿舍楼正在安装，因为有的开发商或者建设单位置疑前期投入太高，后期的成本收不回来。我们自己目前找一个公寓楼试一下，我们把这些太阳能的技术运用上以后，我们来投入这件事情，看一下到底它的投入成本能有多高，能减多少其他的电或者燃气方面的能耗，我们也是在做这方面的研究。
    说了这么多，给大家总结一下我们做的一些改造的项目，首先是结构安全方面的，也是我们最权威的——加固改造。
    还有保温的做法。
    社区里面要做环境绿化的提升。
    还有管网的更换。
    还有小区里面普遍的需求，停车的需求。
    刚才有一点没有说，我们还做房子的鉴定和检测的业务。因为发现有的房子很难一下子判断出来，我们从肉眼看它是不是安全，一定要有鉴定报告和检测报告来辅助判断的。
    第三部分给大家介绍一下我们的案例。展览路4号楼，这个是展览馆路，这个是车公庄西路。我们做了一个外套式的加固试点，这也是北京市第一个推出我们做加固式的一个试点工程。当时北京市首推的是，现在叫住宅产业化，北京院做的是装配外套式加固的试点。那么，装配外套式需要去工厂预制一些构建来装，把这些先拆掉，把所有的尺寸先量出来，这个工期比较长，而且造价也会高一些。我们这栋楼开始想尝试用这种方式来做，为什么没有做呢？因为这个场地非常狭小，做这种装配式是做不了的。我们就尝试做现浇外套式加固改造。一定是要保留给老百姓归属感，还要给他焕然一新的感觉。
    这就是外套式加固的一个例子。它是一个单栋的楼因为没有院子，老百姓也没有活动的空间，我们在这个楼前面尝试做了休闲空间的改造。
    这个是芦沟桥做的一个加固和节能的改造。这个项目本来是想在今年的七七事变和九三之前想完工的，后来实在完不了，放在明年来做完。
    这是一个现状，实际上现在我们让人参观的时候，不敢让上古城墙，因为外面太乱了。
    这是改造的前后对比。
    还有绿化提升的一个项目，就在这附近。
    再有就是停车的一个项目，目前正在做管线改造。
    这是加梯的例子，在福建做的比较多，北京推起来做的还是相对慢一些。
    再强调一句，我们公司的使命是“为了建筑更安全”。我们一起努力，谢谢！

    主持人：我们看到筑福集团在都市更新的领域，从研发，投资，到运营管理，涉及好多的领域。我们下面留出一些时间，更多跟筑福集团，针对这些案例和模式进行一些分享和交流，促进大家后期的合作和推广和应用。
    我们掌声有请我们的金话筒开总，为大家主持交流对话的环节。