2019-10-30 13:55:50来源：中房网
——以 2018 年房价上升期为主 ——
江原大学校 金镇宇
??1.序论
??根据韩国统计厅的资料显示，2018 年韩国的家庭资产中房地产所占的比例为 70.2%，与其他国家相比水平偏高。此阶段代表房地产的是包括公寓在内的多种住宅。由此可见，住宅的买卖价格 ( 以下简称住宅价格 ) 在上升的情况下，拥有住宅住户的消费支出因受住宅资产效果的影响，其消费支出成正比。到目前对这种消费支出的分析一直都在进行着，只不过大部分的研究都局限在对拥有住宅户主的消费支出上。
??假定住宅价格的上升直接对消费支出成正面的影响，随之而上升的租金也会间接影响拥有住宅或是租赁住宅住户的消费支出。也就是住宅价格的上升正面地影响着拥有住宅的住户， 因资产效应其消费支出也自然会上升，但是租金反而会负面地影响到租赁住宅的住户。根据先行的研究表明，对消费支出产生的负面影响并不会减少消费支出而是会导致不均衡的消费支出。
??类似的住户具有代表性的就是低收入住户。根据 2017 年统计厅的居住实态调查显示、低收入阶层的住宅拥有形式中自我拥有的占 47.5%、中等收入阶层占 60.2%、高收入阶层占73.5%( 整体平均为 57.5%)、低收入阶层明显偏低。这表明低收入阶层的住户在住宅租赁市场上比其他阶层处于更困难的境地，同时其消费支出也会有所不同。总而言之，低收入阶层的住户相比其他阶层的住户，住宅价格上升带给消费支出不均衡的负面影响要高出消费支出上升的正面影响 ; 另外，预计还会给低收入阶层的租户中月租住户比全租住户带来更大的影响。
??本论文以最近住宅价格的攀升期 2018 年为标准，旨在研究住宅价格上升的影响对低收入阶层中全租和月租住户的消费支出有何变化，以及全、月租住户的特性对消费支出产生什么影响。
??2.住宅价格上升期的设定
??2018 年以韩国的首都首尔为主，住宅价格急剧上升。根据 KB 国民银行的住宅价格动向调查资料显示，2018 年全国的住宅价格上升率为 3.16%; 相反，首尔的住宅价格上升率为10.44%, 显示出相当高的上升趋势。随之，韩国政府在 2018 年 7 月 6 日率先公布了综合不动产税改编方案，随后，8 月 27 日的不动产对策，9 月 13 日的住宅市场安定对策，9 月 21日的首都圈住宅供应扩大方案，以及管制住宅买卖价格的多种政策也相继公布。综上所述，2018 年以首尔为主的住宅价格攀升，为了限制价格继续攀升，国家政府正式启用了多种不动产政策。
??3.低收入阶层住户的特性和消费支出差异
??根据韩国统计厅的资料显示，2018 年全国住户的总数达 20,499,543 户，基础生活费领取者的低收入阶层住户达 1,165,175 户。拥有住宅的低收入阶层户主年龄的分类中，自我拥有的户主为 67.4 岁、全租户主为 53.6 岁、月租户主为 43.9 岁; 另外，自我拥有住宅的住户，其家庭成员的平均数为 1.60 个，全租住户为 1.41 个，月租住户为 1.22 个。
??住宅拥有形式中，消费支出的顺序由多到少分别为月租住户、自我拥有住户、全租住户。自我拥有住宅消费最高的种类是食品费、家庭用品、保健费 ; 全租住户为烟酒费、饮食住宿费两类 ; 月租住户为居住费、交通费、教育费。按住户的特征分类 : 自我拥有住宅住户的家庭消费集中在数额逐渐增多的支出上，全租住户的家庭消费集中在嗜好物品上 ; 而月租住户的家庭消费则集中在外部的消费上。
??具体消费支出的项目按拥有住宅形式的特征分类后，可知自我拥有住宅的户主年龄较高， 而且家庭成员也较多 ; 家庭内所需的食用品和医药费的消费支出也最高。然而，月租住户户主的年龄明显较低，大部分属于单身家庭 ; 居住费、交通费、教育费也相对较高。这都是因为与居住相关的高额费用间接影响着低收入阶层月租住户的结果 ; 也可以说是低收入阶层月租住户消费支出的核心因素。除此之外，教育费支出的差异上，户主年龄较低的低收入阶层为今后做准备所需的消费支出与其他低收入阶层属于另一种现象。
??总而言之，低收入阶层的月租住户比其他住宅拥有形式生活环境恶劣，而且还要支出高额消费主要是受居住以及与居住相关费用影响最大的原因 ; 其消费支出的形态也呈现不均衡的趋势。
??4.低收入阶层全、月租住户的特性对消费支出的影响
??住宅价格攀升期，低收入阶层户主的年龄、家庭成员数、住宅类型等住户特性对消费支出产生的影响如下 : 首先，每当全租住户特性的变数超过月租住户时，其常数值就越低。这说明全租住户特性的影响力对消费支出起到了作用。相反，月租住户特性的变数每超过全租时，其常数值就越高。这表明与全租住户相反，其影响力在逐渐减少。另外，从低收入阶层全、月租住户间常数和系数值比较的结果来看，月租住户的常数值明显高于全租住户，而全租住户的系数值却高于月租住户 ; 由此可以断定月租住户不像全租住户那样已顾及不到自家的境况，只能将计就计支付一些必要的消费支出而已。总之，月租住户是顾不得自身的意愿，只能是被消费。在前一部分的分析中，就曾举过月租住户需要承担月租金居住费用的例子。
??另外，住宅价格攀升时，相对全租住户，月租住户对住宅类型和住宅拥有会更敏感，也就是其影响力更大。这是由于全租住户投入的居住费用比月租住户低，与消费支出成正比的缘故。尤其是低收入阶层月租住户和全租住户对住宅拥有的影响力均有较大差异，对月租住户来说就意味深长，反而对全租住户则毫无意义。由此可断定月租住户对是否拥有住宅的消费差异感受更深。
??然而，低收入阶层全、月租住户间也存在共同点，即户主年龄对消费支出的影响均成负比例。可断定这与消费函数理论中的生涯周期假设有一定的关联，若年龄增高，低收入阶层住户的家庭消费就会降低，从而影响消费支出。另外，全、月租住户的家庭成员数对消费支出的影响也成正比，其影响系数的差异并不大。
??5.结论
??在低收入阶层全、月租住户对消费支出的住户特性弹力力度上，全租住户要高于月租住户。比起全租住户，月租住户根本考虑不到住户自身的特性，所以，固定消费支出的负担更大。同是住宅价格上涨，根据住宅拥有形式的不同，低收入阶层内部对消费支出的影响力度也不同。另外，从住户特性对消费支出的影响上来看，相比全租住户而言，月租住户根据住宅类型和住宅拥有的差异，对消费支出的影响力意义更大。在住宅价格攀升的局面下，居住费用以及与居住相关的费用，比如支付超额月租金的月租住户自然会比全租住户更加敏感。经过该研究后发现住宅价格上涨对总是处于被消费境地的月租住户的具体消费支出成负面影响， 与全租住户则然不同。
??因此，若以低收入阶层住户为主要对象的政策得以实施，可以断定根据住宅拥有形式不同， 国家只要提供差别化的支援，就会得到应有的效果。比如 : 低收入阶层月租住户为了减少居住负担，同时也为了提高消费支出的质量，公共租赁政策、青年住宅等低收入阶层月租住户都急需多种持久安稳的居住政策。
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