??上半年负债持续增长突破5万亿

??未来压力逐步加大

??2017年上半年热点一二线城市市场受限购、限贷、限售等调控政策的影响较大，部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观，约有近10家房企上调了全年的业绩目标，企业整体销售业绩表现良好，销售回款依然不错。从融资环境来看，国内信贷持续收紧，房企融资受限。这样的情况下，企业持有现金增速放缓，且过半企业持有现金有所减少。上半年，企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债，负债规模再创新高。上半年末，165家房企持有现金21116亿元，较期初微增4.57%，而总有息负债增加17.27%至51619亿元。

??从偿债能力来看，165家房企整体财务杠杆增加，债务结构指标下行，但是基本维持稳健，短期偿债压力不大。上半年末，165家房企加权平均净负债率上升为88.66%，现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45，主要是由于短期负债大幅增加所致。一方面，2015年公司债热潮开始，时至今日3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；另一方面部分房企也积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

??最后，从融资成本来看，上半年大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势，平均融资成本由2016年末的6.34%下降至5.95%。虽然政策环境收紧，上半年不少企业还是进行了债务置换，替换了原先部分高息债，融资成本的变化相对滞后。随着信贷环境的持续收紧，未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。

??注：港币统一以0.87换算，融资成本为60家重点房企1数据算术平均

??60家重点上市房企：中国恒大、碧桂园、中海地产、万科地产、融创中国、保利地产、华夏幸福、绿地集团、华润置地、招商蛇口、绿城中国、富力地产、阳光城、合景泰富、九龙仓、雅居乐、旭辉集团、首开股份、佳兆业、越秀地产、新城控股、远洋地产、龙光集团、金隅股份、龙湖地产、世茂房地产、中国金茂、金地集团、建发房产、禹洲集团、保利置业、金科集团、首创置业、泰禾集团、仁恒置地、荣盛发展、瑞安房地产、中国奥园、华发股份、路劲基建、金融街、中骏置业、时代地产、蓝光实业、北辰实业、中南集团、融信中国、建业地产、北京城建、宝龙地产、滨江集团、信达地产、当代置业、中粮地产、红星美凯龙、中天金融、景瑞地产、光明地产、合生创展、朗诗集团

??现金：融资收紧投资加大

??超五成房企现金缩水

??1、上半年房企持有现金整体略有上涨，54%的房企现金减少（部分略）

??2017年上半年165家上市房企的持有现金为21116亿元，相比年初略微增长了4.6%，与2016年全年企业持有现金大幅增长49.2%形成鲜明对比。其中，60家重点房企持有现金18110亿元，较期初增长5.7%，占比达86%。上半年，现金较期初增长的企业有76家，占到了总数的46%；有24家企业涨幅在50%以上，还有29家企业涨幅超过20%。除此之外有89家企业持有现金出现减少，占到了总数的54%，相比2016年的占比有了明显的增加，2016年全年现金持有量下降的只有33家企业。

??如果说2016年房地产行业是“先扬后抑”，前三季度“繁荣、火热”，四季度“调控回落”，那么2017年的限购、限贷、限售等调控政策则是持续加码，信贷政策逐步缩紧，市场不确定因素进一步增多。在这种情况下，部分企业销售受到影响，加上融资环境的缩紧，企业总持有现金增幅放缓，出现持有现金减少的企业也逐步增多。另一方面也有部分企业投资力度相比较大，这也造成了现金持有缩水。

??2、融资拉动融创、保利等现金增加，回款为万科、雅居乐等提供保障（略）

??3、恒大加大投资导致现金减少，中海等偿还债务财务稳健（略）

??负债：总有息负债增速降低

??超六成房企杠杆增加

??1、规模：总有息负债整体增速降低，11家企业负债超过千亿（部分略）

??2017上半年末，165家房企总有息负债为51619亿元，较期初上升17.3%，2016年全年增幅为27.3%。其中60家重点房企总有息负债为43442亿元，较期初上升18.9%，占比达84%。2017上半年，在政策收紧的情况下，各大房企的发展速度还是一往如前，合约销售额超500亿的企业已达15家，前15名企业今年上半年总销售额约1800亿占去年全年的70%以上。一般情况下，房企的规模与负债规模呈正相关，今年上半年房企的发展增速较于上年有了很大的增长，这个增长，在房企的总有息负债上有了很好的印证。上半年末，有11家房企的总有息负债超千亿，较2016年末增加4家。

??从融资情况来看，在国内政策收紧的情况下，许多企业寻求海外债券的发行。据重点房企融资监测数据显示，上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元，合计人民币1242亿元，而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中，中国恒大上半年发行了101亿美元的海外优先票据，替换了原有永续债，扣除恒大的影响，上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元，是去年全年的两倍多。

??表：2017上半年165家企业总有息负债TOP20（略）

??2、净负债率：负债持续增长，超六成企业净负债率上升（略）

??3、永续债：恒大赎回千亿永续债，企业永续债总额腰斩（略）

??偿债能力：境内融资渠道收紧

??房企偿债压力将逐步加大

??1、现金短债比：多数房企下降，滨江项目热销短期无偿债压力（部分略）

??2017上半年165家房企现金短债比均值为1.41，较2016年末的1.74下降了19%，但现金基本可以覆盖短期负债，整体来看短期偿债压力不大。其中88家房企的现金短债比均有不同程度的下降，这主要是因为短期负债增幅较大，由2016年末11604亿元跃升至14964亿元，增幅比总有息负债11.7个百分点。究其原因，无外乎以下两点：一是2015年公司债潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，时至今日，3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；二是部分正处于快速扩张的房企也积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

??从60家重点房企来看，不同房企现金短债比分化严重，现金短债比最高TOP10均在3以上，合景泰富甚至达到了13.4，而现金短债比最低TOP10均不足1，现金无法覆盖短期债务，且其中多数房企的现金短债比较2016末都有了不同程度的“恶化”，若无法及时补充流动资金，还是存在一定偿债风险的。

??2、长短期债务比：整体维持在2.45，保利、龙湖债务结构保持稳健（略）

??融资成本：房企融资成本微降

??融资渠道收紧未来或将反弹

??（部分略）

??从2017上半年60家重点房企的平均融资成本来看，大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势，平均融资成本由2016年末的6.34%下降至5.95%，这主要源于此前公司债潮的延续效应，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，证监会在逐步提升发债门槛，收紧公司债，房企融资规模才略有回落，而目前企业偿还债务开支以此类居多，因而融资成本还维持在较低水平，但不难预想，随着境内融资利好不再，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。

??总结：中长期信贷持续收紧

??推进金融创新是良策

??综合来看，2017年上半年房企的偿债能力较2016年末有所下降，但基本还属于稳健水平。但随着信贷持续收紧，不得不说，下半年房企面临的融资环境是异常严峻的，近期召开的全国金融工作会议也再次印证了这一点，全会确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题，并提出推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。在这样的背景下，积极推进金融创新，开辟多元化的融资渠道对房企而言就变得尤为重要。

??目前已有部分房企展开了各类尝试，比如阳光城发行8.4亿元CMBS产品(商业房地产抵押贷款支持证券）为其西安高新阳光城希尔顿花园酒店、西安阳光天地购物中心及地下停车场募资；再如正荣集团联手东方资产管理股份有限公司合作金融业务，可以相信，后期将有越来越多的房企参与其中，融资创新与多元化发展大势所趋。