??榜·单·解·读

??入榜门槛差距拉大，内房企Top10门槛高达27亿

??2017年全年，内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为27.1亿元和14.3亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了12.8亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为17.8亿元，甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛3.5亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，未来随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距还会继续扩大。

??收入结构以租金为主，部分企业酒店业务占比高

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达82.9%，而外资房企则为80.4%。

??大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企。此外2017年多数企业都加大了布局长租公寓的力度，预计未来租金收入中，长租公寓的租金贡献占比将持续多大。从目前来看，凯德集团于国内的公寓业务已经相对成熟，租金收入占比超过20%。

??商业精细化运营，长租公寓成为新风口

??2017年房企的商业运营也在如火如荼的开展，龙头房企在不断通过品牌输出加速轻资产扩张，提升运营效率；而一些中小房企也不遗余力的进行业态升级和产品创新，力图巩固自身在细分领域的优势。总体来看，目前商业发展主要呈现出精细化、个性化、智能化、多元化等等特点。

??商业运营逐步精细化，打造IP聚拢客群

??随着商场数量的不断增多及商业地产竞争的愈发激烈，越来越多的企业开始重新考量商业项目的定位，不仅将“人”这一元素被放到了更重要的位置上，此外产品的品牌定位、人群定位也不断趋于精细化。

??2017年许多房企都推出了自己新的商业产品线，以大悦城为例，2017年12月6日，大悦城推出了其第二条产品线——大悦春风里，主要以25-45岁新兴中产和成熟中产作为核心客群，并重点布局在一线非核心商圈或者二线城市核心商圈，定位区域型商业。相比而言，之前的“大悦城”产品线主要针对为约会、社交为主的“第二生活”需求，人群为18-35岁的年轻人；而“大悦城春风里”则瞄准“第一生活”，针对新兴中产阶级及其背后更庞大的家庭消费。人群及商业定位的不断细分，不仅让大悦城能够精确定位潜在客户群，拓宽受众；还能够打造企业IP，从而拥有更为稳定的客群，增强市场竞争力。

??除了产品定位上的不断细化，一些房企在运营管理上也不断升级，从而增添附加价值。如中海于2017年就逐步推进了OffiCARE中海暖心关爱计划，为商办楼宇建立生命安全保障体系，为入驻客户持续提供公共安全与生命急救服务。OffiCARE暖心关爱计划自2016年11月提出以来，已逐步走进了中海于全国各地的写字楼项目中，增强了中海商办项目的整体竞争力。截止目前中海成熟写字楼物业的出租率已持续保持在 95%以上，续租比例超过了80%。

??线上+线下融合发展，促进销售互利共赢

??2016年11月，国务院便下发了《欧洲杯开户app：推动实体零售创新转型的意见》，鼓励企业加快商业模式创新，强化市场需求研究，改变引厂进店、出租柜台等传统经营模式。在此背景下， 2017年许多房企都在“新零售”、“智慧零售”等创新商业模式上做出了全新尝试，通过线上+线下相融合的模式，来增强客户粘性，提升服务品质。

??2017年12月中海地产与京东集团签署战略合作，将凭借自身商业的资源优势及京东线上的智慧平台，未来计划在全国主流城市打造百家X无人超市店，并覆盖中海商业地产全业态，联合布局无界零售。通过此次合作，中海不仅能够借助京东丰富的运营经验，降低其线下零售的运营成本，此外还能促进消费体验升级，推动中海商业地产的多元化运营。

??苏宁控股集团也积极地拓展着其线下版图，2017年12月19日，与万达、融创中国等拥有丰富商业、住宅等零售网络资源的企业建立了集团战略级的合作关系，以此进行线下产品线的开发、建设、运营和服务等阶段的互补合作。据悉，苏宁的线下商业产品线，主要以“大店更大、更全；小店更近、更专”的发展战略为主。10到25万平方米的苏宁广场购物中心，主要打造新型商业销品茂综合体，推进流量入口；5到10万平方米的易购生活广场，则将线上苏宁易购移植线下，打造线下平台；而50到200平米的苏宁小店，则更加贴近终端消费者，实现售后、生鲜及线下配送等服务。2018年苏宁计划将新开5000家互联网门店；未来三年内实现15000家，2000多万平方商业实体的目标。通过线上线下相互附能的方式，苏宁不仅能够提升客户粘性，还能促进商户销售，实现线上线下的互利共赢。

??发展方向多元化，长租公寓成为“新风口”

??除了业态升级，线上线下融合等方式提升运营效率外，房企也在不断寻求新的突破口，这其中长租公寓无疑是房企商业多元化的主流方向之一。除了万科、龙湖继续加大布局外，2017年12月碧桂园也正式对外发布了集团长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与30多家合作单位进行战略签约，力争三年内建设100万套长租公寓。此外中海于长租公寓领域也在加速布局中，目前其在建项目已分布北京、上海、深圳、成都等九个核心城市，未来三年有望分批入市，从而实现中海长租公寓全系产品的战略落地。

??此外保利、旭辉、招商蛇口等企业于近期也推出了长租公寓类资产证券化产品，如招商蛇口于2017年12月注册了200亿元的长租公寓ABN。这不仅是银行间市场的首单，同时也是国内目前注册规模最大的长租公寓资产证券化类金融产品。此类长租公寓资产支持产品的不断出现，也为大力拓展租赁住房业务的房企提振了信心。

??此外，在旅游、文化、体育等市场发展前景向好的情况下，商业的发展方向也趋于多元化，各类“商业+X”模式开始出现，通过新元素的融入为消费者带来独特的体验，诸如主题乐园、体育场馆、艺术酒店、博物馆商业都成为了地产运营商们的转型新方向，商业跨界发展前景广阔，但也面临着培育期较长、资金投入较高、资源整合要求较高、运营难度较大等问题，效果如何仍有待后期检验。