??最完美的住房市场是什么样？100%的住房自有率？每个家庭都拥有自己的住房？目前接近实现“居者有其屋”的是新加坡，以90.9%的超高住房自有率居首，而老牌发达经济体如美国、英国，住房自有率稳定在60%左右。德国、香港更低，不到50%。

??新加坡是城市国家，人口少，政府有能力全权解决居民住房问题。新加坡总人口仅561.2万，不到北京的1/4，经济实力却位居世界前列，2017年人均GDP为53880.1美元，是中国的6.3倍，北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有历史渊源。早在1965年，新加坡被迫从马来西亚联邦独立，李光耀政府为了增加民众的国家认同感，大力推进“居者有其屋”计划，以“恒产”换“恒心”。

??因此，从建国初，政府就一直通过低价、贷款、补贴等方式帮助国民实现住房自有，目前住房自有率高达90.9%，居发达经济体之首。

　　美国也曾将“提高住房自有率”作为住房市场发展目标，但最终引发次贷危机，住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年里，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为目标、倡导住房自有的“美国梦”，放松杠杆，刺激买房，住房自有率在2004-2006年达到历史最高的69%。但高风险的次贷占比大幅提升，形成严重的房地产泡沫和金融风险，最终爆发次贷危机，住房自有率重回64%，成为无法摆脱的“住房自有率魔咒”。

　　英国的住房自有率从1984年起一直维持在60%以上，2017年为62%。上世纪八十年代，英国开始推行“公房私有化”政策，将地方政府社会住房折价出售给租户，大大刺激了住房自有率的提升。1984年，住房自有率首次突破60%，2001更高达69%。但由于房价持续上涨、社会住房私有化力度优惠减小，住房自有率开始下降，2017年降至62%。

　　受高房价拖累，香港住房自有率近年来持续下降，2017年降至49%。1987年4月，香港政府发表《“长远房屋策略”说明书》，住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所，住房自有率大幅提升，从1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以后，由于房价攀升脱离居民购买力，住房自有率持续下降，从2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。

　　德国的租赁市场非常发达，很多家庭选择租房居住，因此住房自有率仅为45%，在欧盟国家处于较低水平。德国租赁制度非常完善，而且租赁房屋质量较好，55%的人口选择租房居住，住房自有率仅为45%，远低于其他欧盟国家70%左右的平均水平。此外，德国人非常注重独立自主，父母没有为下一代留下房产的观念，大多数年轻人需要靠自己积累，一般在30岁后才开始考虑购房，因此住房自有率随年龄增长不断上升，30-40岁的群体仅为27%，60-65岁则增至56%。

　　我国的住房自有率接近90%，主要是计算口径不同导致的虚高。国际上，住房自有率计算方法是居住在自有产权的家庭户数/全部家庭户数，而我国则是按照自有（私有）住宅建筑面积/实有住宅建筑面积计算，实为住房私有率。两者有两个区别，一是国外是按照户数，而我国是根据建筑面积，二是后者将本地无房、但在外地有房的也纳入计算。考虑到这两个因素，我国的住房自有率应该处于较合理的水平。（作者为恒大研究院首席房地产研究员）