全国商品房库存拐点大概率已经到来

??上海易居房地产研究院3月16日发布了《2020年2月全国房地产市场报告》。报告核心观点如下，1-2月东部地区商品房销售面积同比降幅最小，中部地区同比降幅最大。受疫情影响，1-2月全国各地区商品房销售面积同比均大幅下降，中部地区受湖北省影响同比降幅最大。东部地区是本轮调整时间最长的地区，若没有疫情，即将进入探底复苏阶段，其他三类地区目前来看还处于震荡下行过程中。全国商品房库存拐点大概率已经到来。2020年2月末，商品房待售面积2016年11月以来首次出现同比增长，其中住宅待售面积2016年8月以来首次同比转正，办公楼待售面积创历史新高。整体来看，三类物业存销比均已进入上升通道，楼市渐趋供大于求。

??易居研究院研究员沈昕表示，3月份后，随着各地复工复产速度的加快，土地成交面积、房地产投资、新开工面积等指标降幅将会逐步收窄。二季度后随着前期购房需求的释放，商品房销售面积同比降幅也将逐渐收窄，预计二季度全国房地产业多项指标降幅将逐渐收窄。

??报告显示：

??2020年1-2月全国土地购置面积同比下降29.3%。2020年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%，降幅比2019年1-12月份扩大17.9个百分点。

??从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，此后两个月小幅震荡，5月份开始连续回升，9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高,3-5月份低位盘整，6月份至年底降幅逐渐收窄。受新冠肺炎疫情影响，多城市土地出让延迟，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降。预计随着疫情影响的逐渐消除，二季度后土地购置面积同比降幅将收窄。

??2020年1-2月全国土地购置均价同比下跌9.8%。2020年1-2月，全国房地产开发企业土地购置均价4029元/平方米，同比下跌9.8%，去年1-12月为同比上涨3.2%，去年同期为同比上涨31.9%。2020年1-2月土地购置均价下跌，与去年同期年初异动大幅上涨导致的基数较高有关，去年3月后同比涨幅恢复正常，预计3月份后土地购置均价跌幅将收窄，直至转正。

??2020年1-2月全国房地产开发投资同比下降16.3%。2020年1-2月，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。1-2月全国固定资产投资同比下降24.5%，可见房地产开发投资同比降幅小于固定资产投资同比降幅。

??从结构来看，住宅投资同比下降16%，办公投资同比下降17.8%，商业营业用房投资同比下降25.6%，住宅投资同比降幅是三类物业中最小的。

??2020年1-2月房屋新开工面积同比下降44.9%。2020年1-2月，房屋新开工面积10370万平方米，下降44.9%。其中，住宅新开工面积7559万平方米，下降44.4%。进入3月以来，企业复工复产速度明显加快，预计二季度后房屋新开工面积同比降幅将逐渐收窄。

??2020年1-2月全国商品房销售面积同比下降39.9%。2020年1-2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。

??2020年1-2月，东部地区商品房销售面积3537万平方米，同比下降34.9%；中部地区商品房销售面积2139万平方米，下降45.2%；西部地区商品房销售面积2565万平方米，下降41.3%；东北地区商品房销售面积234万平方米，下降41%。受湖北影响，1-2月中部地区商品房销售面积同比降幅最大。

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