??上海易居房地产研究院2020年05月11日发布《大类资产价格报告（2020年1季度）》。该报告显示：

??为应对疫情冲击，中美两国均施行了不同程度的货币宽松政策，一年期国债收益率在此期间快速下行，其中，美国刺激力度更大，收益率已经接近0。一季度，全球多个主要国家出台了史无前例的救市政策，美联储将目标利率下调至0-0.25%，中国也下调了LPR等，国债收益率快速下行。目前中国CPI已经开始回落，海外国家大多处于极限量化宽松状态，在经济下行压力较大的情况下，中国利率仍将保持低位宽松状态，预计未来几个月利率仍有小幅下降的空间。

??一季度已经是A股的盈利底，货币和信用继续宽松仍然是今年的主旋律，上证指数不太可能再创新低。一季报业绩大幅下滑的信息已经反映在价格当中，未来不会更差。但本次危机中国的政策定力相对较强，在海外疫情仍存在较大不确定性的基础上，短期持续快速的反弹也有较大的难度，震荡上行或更符合当下的判断。

??若仅从利率、股价与房价的历史关系来推断，房价同比涨幅或已经于2019年10月见底企稳，但经济下滑的短期扰动不容忽视，房价涨跌上下两难。国债收益率快速下行并将保持低位，股价未改变由流动性驱动为主的整体上行趋势，按照历史规律，房价下跌的空间和可能性都较小。但与历史不同的是，目前虽然整体环境处于货币宽松趋势中，但针对房地产市场的利率、信贷等政策都未有明显放松，此外，未来几个月房地产市场可能受经济明显下滑的影响而有所降温，但可能空间有限，仍将是“稳中有降”。

??易居研究院研究员王若辰表示：目前一年期国债收益率快速下行，按照规律，未来二三个月，房价可能跌，也可能维持当前微涨，但与历史不同的是，当前房贷利率和信贷政策并未相应匹配，因此肯定不会出现房价快速上涨的情况。 

??报告正文如下：

??一、大类资产概览

??2020年一季度，中国1年期国债收益率、大宗商品指数和上证指数均大幅下行，而百城房价同比涨幅则基本保持稳定，先升后降，仍保持在0轴以上。

??2020年4月，百城二手房价指数为301.9，相比2006年1月上涨超过两倍。

??二、国债与房产

??1、中美一年期国债收益率对比

??2020年4月末，中美一年期国债收益率分别为1.15%和0.20%，中国仍高于美国，为了应对新冠疫情带来的冲击，世界各国开启了降息潮，相比之下，中国的货币政策更有定力。

??美国方面，2020年3月3日，美联储临时降息50个基点。3月15日，美联储再次紧急降息100个基点，同时，此前的资产负债表扩张计划转为QE，联邦基准目标利率已经降至0-0.25%，在半个月不到的时间几乎用完所有降息空间。

??中国方面，2020年2月20日，1年期LPR下降10个基点，5年期LPR下降5个基点；4月20日，1年期和5年期再次分别下调20和10个基点。此外，央行还进行了降低公开市场逆回购利率等货币政策，一年期国债收益率随之快速下行。目前CPI已经开始回落，海外国家大多处于极限量化宽松状态，外部限制小，在国内经济下行压力较大的情况下，中国利率仍将保持低位宽松状态，预计未来几个月一年期国债收益率仍有小幅下降的空间。

??2、中国一年期国债收益率与房价变化

??目前一年期国债收益率快速下行，按照规律，未来二三个月，房价可能跌，也可能维持当前微涨，但与历史不同的是房贷利率和信贷政策并未匹配，因此肯定不会出现房价快速上涨的情况。

??三、股票与房产

??外部环境来看，本次疫情引发的危机对全球金融市场产生的最大冲击或已经过去，未来即便发生经济衰退风险资产价格也不太可能再出现更猛烈的下跌，外围资产价格波动对A股的影响已经较弱。

??国内情况来看，上市公司盈利情况方面，一季报业绩大幅下滑，当然这一信息已经在价格中反映。本次疫情作为黑天鹅事件，其冲击延长了此前市场盈利见底复苏的时间点，但显然一季度将是“盈利底”，此后经济活动逐步恢复，业绩不太可能更差。货币和信用继续宽松仍然是今年的主旋律，综合来看，A股再创新低的可能性很小，但除非政策刺激超预期，否则短期持续快速的反弹也有较大的难度，震荡上行更符合当下判断。

??按照此前预测，本轮行情上证指数从2019年1月启动，房价同比涨幅将在2019年1月份开始的9个月左右后，即2019年10月左右，在“0”轴附近企稳。目前来看，房价涨幅的确在这个时点见底，但一季度使得A股下跌的疫情影响，预计也将在房价上有所体现，预计未来几个月整体市场仍然以“稳”为主，并有可能受经济下滑影响有所降温。

??五、结论

??若按照债券、股票与房产的历史关系来看，房价同比涨幅已经于2019年10月见底，未来上行的可能性更大。但目前虽然整体环境处于货币宽松趋势中，针对房地产市场的利率、信贷等政策都未有明显放松，此外，近期房地产市场可能受经济明显下滑的影响而有所降温，但可能降温空间有限，仍将是“稳中有降”。

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