??7月，房地产市场从疫情重创中复苏并进入平台期，同时“房住不炒”的调控态度多次提及、部分城市市场调控陆续升级。作为楼市下半场的开端，7月市场走向引发行业关注。近日，贝壳研究院发布7月房地产市场系列报告。《报告》发现，7月重点城市二手房市场处于小幅增长的态势，环比6月增长7.5%，土地、新房市场整体略微下滑，幅度趋于稳定。城市之间分化差异明显，环京、环沪城市圈二手房市场恢复稳定有下滑趋势，一线城市土地市场升温，7月成交累计同比上升59.3%。

??二手房市场：成交小幅增长区域分化明显，环京、环沪触顶回落

??贝壳研究院数据显示，7月重点18城链家二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%。前7月成交量较去年同期减少2.8%，疫情对重点城市二手房交易市场的影响逐渐收窄，疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。成交价格方面，7月18城中12城价格环比上涨，6城环比下跌。上涨的城市涨幅普遍在3%以下，价格水平基本保持平稳。

??在城市圈表现上，贝壳研究院数据显示，环京城市圈与环沪城市圈成交量已走过疫后需求快速释放期，成交量普遍在4月或5月触顶后呈回落态势。中西部城市圈内城市市场分化，武汉市场仍保持向上趋势，7月环比增3%，成交量是2019年以来最高，而重庆及合肥成交呈回落趋势。

??贝壳研究院认为，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，在近期的各种调控加压下，核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

??新房市场：一线城市土地市场量价领跑，新房成交量下滑22.5%降幅最大

??贝壳研究院统计整理数据显示，70大中城市1-7月成交居住用地规划建面累计同比下滑4.4%，下跌幅度趋于稳定，市场逐步恢复。随着京、沪、穗等地加大土地供应，一线城市居住用地规划建面成交量累计同比保持高速增长，7月累计同比上升59.3%。二线城市居住用地成交量快速恢复，但7月累计同比仍下滑9.4%；三四线城市土地市场6、7月份保持稳定发展态势，7月累计同比保持下滑0.8%。

??成交楼面价上，全国70城居住用地楼面价保持稳定上涨，2020年7月楼面价同比上涨8.9%，其中由于优质地块的频繁成交，一线城市楼面价同比上涨37.2%，二线城市楼面价同比下降0.7%，三四线城市楼面价同比上涨5.7%。

??在新房市场，贝壳研究院统计数据显示，7月66城新房市场合计成交套数同比下滑3.7%，环比下滑1.9%，成交面积同比下滑6.4%，环比下滑5.2%，新房市场进入传统淡季，成交量小幅下降，且低于去年同期，市场恢复速度再次放缓。1-7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，一线城市新房成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%，下跌幅度最大。

??看点一：西城区市场正在“退烧”， 二手房成交量较5月下跌64%

??政策刺激下西城购房需求在5月中上旬持续释放，下旬市场开启深度回落。贝壳研究院数据显示，7月西城区二手房成交量较5月下跌64%，已低于4月均价水平。此外，从7月北京市场来看，7月西城均价环比跌幅居各城区前列，同时西城区二手住宅成交占比仅5.5%，为2020年以来月度最低，较5月下降5.5个百分点。从长期看，就西城区总体而言，多校划片只带来价格短期波动，市场逐渐回落企稳。

??从区域看，学区政策落地在即，近两月热门片区成交持续回落，7月德胜、金融街成交量在6月环比腰斩的基础上继续下滑，环比降幅约为60%及25%。学区政策带动上半年两片区成交同比增长，贝壳研究院数据显示，不同于全市上半年成交同比下滑，金融街及德胜片区上半年二手房实际成交同比增幅分别为13%及7%。尤其是学区政策刚发布后的5月，两片区成交环比及同比增幅均在2倍以上。但5月需求集中释放后，6-7月市场深度回落。

??看点二：7月上海住宅用地累计成交1390亿，一线城市排名超北京位列第一

??贝壳研究院统计整理数据显示，一线城市2020年1-7住宅用地成交金额排名较去年同期，上海超越北京成为一线城市中成交价排名第一的城市，成交金额1390亿元，从成交规划建面增速上看，较去年1-7月，上海增长5成，广州增长1倍。其中上海7月单月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、广州成交7宗，一线城市保持较快的供地节奏。

??看点三：沪、深租金水平首先恢复，多城市租金底部稳中补涨

??贝壳研究院数据显示，重点城市租金环比平稳，7月重点十八城平均月租金为42.0元/㎡，环比上涨1.4%，同比下降11.7%。从环比变化来看，北京、杭州、南京、天津四个城市环比上涨超过2.0%，其余城市涨幅及跌幅均在2%以内，整体租金水平较为平稳，仅有小幅波动。而从同比来看，除上海及深圳的平均租金有小幅上涨之外，其余城市租金价格同比下降较为明显。

??全国重点城市的租金普遍同比下降主要由于受到疫情及租赁需求下降的影响，而上海及深圳相对受到疫情影响较小，且作为仍然保持人口流入的一线大城市，租赁需求更为旺盛，因此租金呈现同比上涨。