??导 读 

??前10月房地产业继续发挥经济稳定器作用。

??◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

??11月16日上午，国家统计局公布了2020年1-10月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，1-10月国民经济稳定恢复，房地产开发投资额增长6.3%，全国“银十”商品房销售发力，前10月销售面积累计回正持平。房企融资“三条红线”新规下土地购置明显放缓，累计跌幅连续4个月扩大。但新开工面积规模出现回升，房地产开发投资在建安投资强力支撑下仍有较强韧性。

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??10月销售面积环比下降13%而同比仍增15%

??前10月增幅扩大1.8pts至同比持平

??国家统计局数据显示：10月，全国商品房销售面积、金额为16221万平方米、16018亿元，环比分别降13%、14%。对比2019年同期来看，“银十”销售明显发力，面积、金额同比分别增15%和24%。受此推动下，前10月商品房销售金额同比涨幅扩大2.1pts至5.8%。最值得一提的是，前10月商品房销售面积，达133294万平方米，较前9月增长1.8pts至持平。

??“金九银十”新房销售总体平稳，两月商品房销售面积、金额分别同比增11%、20%，但细分来看全国楼市并非普涨，区域及能级间分化现象突出。一方面，前10月东部地区商品房销售面积分别同比增长4%，增速比前9月再扩大1.8pts；西部地区10月也实现了商品房销售面积累计同比回正，前10月增长1%。但另一方面，中部及东北地区新房销售表现则明显过冷，前10月商品房销售额同比降2.9%、4.8%。 

??总的来说，东部、西部地区商品房市场的火热是全国新房规模得以快速增长乃至持平2019年的主要支撑，近期台州、衢州、无锡、徐州、南京、东莞、咸阳等热点地市也出台了一定政策以防止热市下的炒房现象。另一方面中部、东北地区新房销售规模迟迟未恢复同期水平，部分二三线城市甚至出现降价滞销现象，在“金九银十”热市中沦为陪跑。

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??各能级房价环比涨幅收窄

??中部郑州、济南及东北部牡丹江等房价回落明显

??根据全国商品房销售面积、金额估算来看，10月商品房销售均价已降至万元以下，为9875元/平方米，较9月环比再降2%，“金九银十”期间连续回调，可见在部分城市以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。

??从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,10月除一线城市同比涨幅继续扩大外，其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比9月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。

??各线城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势，具体到城市而言牡丹江新房及二手房销售价格已连续3个月以上环比回落。此外，郑州、济南、安庆等新房销售价格出现同比回落，其中10月安庆降幅达3.2%。这一系列事实与上文中部、东北部以及部分三四线城市房价回落相符，结合这一类城市“金九银十”销售表现失色来看，市场景气已严重下行。

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??10月开发投资额同比增速扩大至13%

??建安投资作为主要支撑使前10月累计增6.3%

??国家统计局数据显示：10月全国房地产开发投资13072亿元，同比涨幅扩大1pts至13%。前10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比前9月提高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。

??10月全国房地产开发投资额环比有所回落，但仍是近3年除6月外最高值，这主要得益于房企对于房屋新开工为主的建安投资的投入。出于备货冲刺年底销售回款的准备，即9月负增长后房企10月加大了房屋新开工面积。此外，竣工节点的即将到来使得10月房屋施工面积依旧维持高规模，累计同比增3%。可见建安投资是10月全国房地产开发投资额的主要支撑。同时，虽然房企土地购置面积继续回落，但在全国土地购置均价上涨作用下10月土地成交价款2070亿元，增长19.3%，对整体开发投资额也有一定支撑。

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??10月房企新开工同比转正增3.5%

??“三条红线”下土地购置连续4月降幅扩大

??国家统计局数据显示：前10月，房屋新开工面积180718万平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积132481万平方米，下降3.3%。单月来看，10月房屋新开工面积为20628万平方米，同比增长3.52%。

??虽然受中央融资“三条红线”限制，房企当前迫切需要资金节流，但是“金九银十”后为备战随即到来的年底销售节点，项目新开工与适当加大建安投资也是房企的必然决策，因此10月房屋新开工面积同比单月由负转正。但由于“金九银十”市场表现分化，部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解，因此房企对建安投资仍保持谨慎，前10月住宅新开工面积仍同比下跌3.3%，预计全年难将回正。

??“三条红线” 在房企土地购置端的影响愈发明显。据国家统计局数据显示：前10月，房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份扩大0.4个百分点，连续4个月降幅扩大，相较7月即将转增的跌幅已然扩大2.4pts。受资金面监管收紧影响，房企对于土地购置更加审慎，土地购置面积规模逐月降低，但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,土地地价持续攀高，前10月土地成交价款同比增14.8%。

??综上，我们对于后市给出如下几点判断：前10月房地产业继续发挥经济稳定器作用，开发投资额累计同比增6.3%，商品房销售规模完成回正。但中央“三条红线”下融资收紧，房企对资金管控明显收紧，土地购置连续4月放缓，建安投资也趋于审慎。

??商品房销售来看，“银十”发力下前10月全国整体商品房销售面积、金额均回正。但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。同时从CRIC监测数据来看，10月全国商品住宅供应面积同比降超15%明显下滑，因此预计后续两月新盘货量可能不足，房企年底销售回款仍有一定压力，但全年商品房销售面积、金额增速保持为正难度不大。

??在 “三条红线”下融资管控收紧的压力下，房企资金运用将更加审慎，房企对于土拓投资与建安投资的投入出现明显放缓。从土地购置降幅连续4月扩大即可看见端倪。新开工面积单月增速已经回正，但全年增速回正难度仍然较大。房地产开发投资额受建安投资等支撑尚未降速，但在土地购置、新开工、建安投资等影响下，预计房地产开发投资额增速也将逐渐趋平。