??导 读 

??有限空间增加户型提升居住功能。

??◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

??12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议披露的数据显示，2019年中国城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米，相较于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。虽然人均住房面积持续上升，但是从近年的新盘推售来看，好像各个房型面积都在减小，那么真实数据究竟如何，作为一家开发商，房子到底应该造多大？

??为了充分了解这种变化，我们选取了25个样本城市，包含北京、上海、广州、深圳4一线城市，杭州、宁波、青岛、厦门、苏州、天津、郑州、重庆8个城市以及常州、东莞、东营、佛山、廊坊、洛阳、清远、泉州、绍兴、温州、徐州、烟台、珠海13个三线城市作为样本，对包含商品住宅和动迁安置房在内的居住户型进行了汇总，按照城市能级对各个户型的套均面积进行了汇总。

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??一房：三四线工业区小一房做过渡

??虽然一房单套面积比较小，但是对于独居人士来讲，结合空间改造能够满足日常居住所需，对于资金紧张的刚需客来讲，一房总价低也是个不错的过渡。整体来看，一房房型的套均面积整体围绕着60平方米/套上线浮动，其中一二线的一房单套面积接近，都在65平米上下浮动，而三四线的一房套均面积明显小于一二线，只有52.7平方米左右，并且一房房型热销的三四线城市多为具备一些工业基础的较为发达城市，像珠海、温州、佛山、清远等等。而清远、珠海2018年至2020年成交的一房户型平均单套面积更是只有45.4平方米，48.3平方米/套，甚至要小于三四线的平均水平，根据我们的调研清远热销的一室小户型项目多数都坐落于广清工业园附近，既可以作为工业园内工作的员工购买来居住过渡，也适合一些投资客购买来出租。

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??两房：需求不济成交持续缩量

??从成交数据来看，两房户型最近3年呈现一个明显缩量的态势，25个样本城市两房的总成交连续两年同比下降超10%。根据调研数据，一般家庭需要的都是三房户型，两房满足不了日常需求，为了迎合消费者的需求，近年来开发商也开始将很多面积稍大左右的项目规划成三房户型，间接导致两房户型的套均面积有所缩小。不过有一些比较特殊的城市像是苏州，苏州连续三年两房户型套均成交面积都在100平方米以上，根据我们的调研，这主要是因为苏州存在2+1房型，即将设备平台等空间改造成一房，作为三房出售，但是备案时仍为两房户型，因此从备案的数据来看，两房套均面积很大，但是实际上也都是作为三房来使用。

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??三房：90平方米小面积三房盛行

??无论是调研信息还是成交数据，三房都是最受消费者欢迎的房型，不过从户型面积来看，三房户型也是呈现一个逐步缩小的态势。其中一线城市的三房户型套均面积缩水最为明显，由2018年的109.1平方米/套降至2020年的103.7平方米/套。杭州的三房套均面积最小，近三年平均套均面积仅有95.6平方米，根据我们调研的信息，近两年来杭州市场已经鲜有两房户型成交，备案数量仅在1000套上下，而90平米左右的三房比比皆是。厦门套均面积下降最快，三房户型套均面积由2018年的110.9平方米/套下降至96.0平方米/套，我们认为主要是因为厦门房价收入比较高，在保障居住需求的基础上，小面积三房总价低，有利于部分资金不是那么充裕的购房客上车，因此比较受到市场青睐。

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??四房：二孩客群增多四房放量

??一般而言三四线城市由于单价比较低，因此大户型套均面积可能会大一些，但是成交数据表明，一线城市的四房套均面积反而更大，其中北京和上海两地近三年的四房户型平均套均面积分别达到了167.3平方米和169.5平方米，明显要超出平均水平，这一数据。不过四房的套均面积也出现了缩水，尤其是一线的四房，也是缩水最快的，结合三房户型可以发现，目前来讲一线城市的大户型套均面积减小的趋势是非常明显的，通过加强空间利用在房型做小降低总价的同时来保障居住需求。

??整体来看，我国套均面积趋小非常明显，房企在做户型规划时可以顺应这种潮流，参考各个能级城市的套均面积情况。一方面套均面积趋小有利于资金紧张的客户上车，另一方面通过空间利用的提升，在缩小套均面积的情况下对居住体验的影响可控，所以消费者也能接受这种改变。但是在实际调研的时候我们也发现，不同的城市之间差异也比较大，因此也要考虑当地的文化和居住习惯，更要考虑项目周边的经济、产业情况，像在有工业基础的产业园区附近，一室的小房户型比较热销。