??人口规模是评判城市房地产需求的最基础依据，流动人口规模亦是评判房地产“刚需”蓄水池大小的重要指标。但在各城市不同的房价压力、工作机会、学籍管制等因素影响下，城市流动人口定居的门槛差异甚大，譬如在北京、上海、东莞等城市，选择回乡置业的年轻家庭并不鲜见，随迁子女也会选择回乡求学，与流动人口相关的购房需求也应当作进一步评判。

??为此，我们选取常住或户籍人口位于全国前50的人口大市为样本，从中小学生人口统计指标切入，结合各城市常住、户籍人口指标，进一步对样本城市的人口吸引力进行分类评判，并藉此进一步分析各类城市在房地产市场方面的表现差异，以此提供相关结论以供参考。

??01

??研究背景:各市学龄儿童潮汐式迁徙背后

??是漂泊的定居置业需求

??近年来，随着年轻人口向大中城市聚集，随迁子女“上学难”的问题也越发突出。大中城市的流动儿童往往难以在父母工作城市完成义务教育，相当一部分儿童需要返回家乡才能继续接受教育。而跟随子女的教育需求转移，这些家庭的居住置业需求也随之迁徙，返乡置业需求已成为中小城市主力购房需求之一。

??1.1 东三省年轻家庭持续外流，小学-初中人口比明显偏低（略）1.2 近年来北京、广东初中生数量快速缩减，外来人口回迁显著加快对比主要省市2013年和2018年小学-初中人口比水平，可以发现大部分省市近年来小学-初中人口比均是提升的，其中北京、广东等省市小学-初中人口比近五年涨幅明显高于其他省份。

??进一步结合近几年小学生、初中生人口规模变化，可以发现小学-初中人口比明显提升的北京、广州等省市虽然近年来小学生规模有所增加，但初中生规模却呈现出明显的下降趋势。特别是北京，近五年间初中生数量减少了14%，这一降幅比近五年间北京小学生数量的涨幅高出4个百分点，这说明了北京小学-初中人口比的提升主要是由于初中生数量的快速下降。之所以出现这种现象，主要是由于发达城市学位尤为紧张，如深圳2020年学位缺口依然保持在6万个左右，在“入学难”的影响下，这些城市的外来人口被迫向外迁徙。

??也有一些省份如吉林、江西、河北，2018年小学-中学人口比相较2013年出现了明显的下滑了趋势。这些省份多为人口外流型省份，幼儿多随父母外迁，在外地可接受幼儿园、小学阶段的教育，但随着大城市学位越来越紧张、户籍限制中考等因素影响，这些流动儿童在中学阶段大多需要返回家乡才能上学。从2013年~2018年这些省份的中小学生数量变化就能看出这一点，以江西为例，2013年~2018年五年间小学生规模仅上涨了3%，但中学生数量却增加了18%。

??1.3 近年来落户门槛虽不断降低，但资源竞争仍在推动流动家庭回迁（略）

??02

??城市对比：经济强市多数面临人口“虚增”

       京沪等7市超二成小学生读不到初中毕业

??在流动学龄儿童跨市毕业的背后，往往是流动家庭置业需求的迁徙。为了探知流动家庭置业需求的规模，首先需要准确知道各城市中小学生流入流出情况。因此，在本章中我们选取常住或户籍人口数量高于700万的城市作为研究样本，包括外来人口持续流入的经济发达城市和人口净流出的三四线城市，来看这些城市中小学生跨市毕业情况。

??2.1 年轻家庭不断涌入，苏州小学毕业生数量比入学时高出一成（略）

??2.2 初中生迁徙相对趋缓，但学籍门槛下北京、上海外来学生仍在大量回迁

??相比小学生迁入迁出规模的变动，典型城市初中生流入流出规模相对较少，不同城市之间初中阶段的本地毕业率的差异相对较小，大多都集中在95%~100%区间段内。这是由于进入初中阶段，不少学生已经提前在小学时回乡，并且由于大城市学习竞争氛围较为浓厚，学生迁入现象更是大幅减少。用2019年毕业生人数比上2016年各城市初中招生人数来看，典型城市中，初中本地毕业率高于102%的城市只有郑州、合肥、盐城等少数城市。这些城市或是经济发展好、教育资源相对优质的二线城市，如郑州、合肥，在更优质的教育资源和较低的安家落户门槛下，吸引外来人口迁入；或是传统人口净流出的三四线城市，如阜阳、临沂，迁入的初中生也基本为本地户籍的学生，为了参加中考而返乡求学。

??但是，对于北京、上海、厦门、东莞等城市，仍然存在大量的初中生向外迁徙的现象，并未向其他城市一样趋缓。造成这种现象的原因，主要是由于这些城市房价高企，外来人口安家置业门槛较高，同时这些城市又是典型的人口流入型城市，如东莞2019年常住户籍人口比高达3.4，有大量的外来务工人员聚集，导致城市教育资源十分紧张，再加之“异地中考”条件较多，外地户籍的学生择校范围又比较窄。在上述因素影响下，也有相当一部分的外来家庭在孩子初中阶段选择离开。

??[1]小学生本地留存率=小学生本地毕业率*初中本地毕业率*本地小升初比重（即初中入学人数/小学毕业人数）

??2.3 从小学生净流入到初中生净流出，武汉、苏州“留人”能力仍有上升空间（略）

??2.4 城市分类：阜阳、临沂在外中小学生回籍求学，置业需求亦在同步回流

??综合常住人口比和和小学生本地留存率[1]数据，可将这些样本城市分为四类：

??第一类：常住户籍人口比大于1、学生净流出的“人口虚增”型城市。这类城市共有20个，主要以经济发达、外来务工人口较多的城市为主，北上广深、南京、杭州等热门一二线城市均包括在内。由于经济水平明显领先于其他城市，大量的外来务工人群流入，但也正是由于流动人口基数众多，城市房价水平也逐渐升至高位，在这20个城市中，大多数城市的房价收入比都在10以上，如深圳、北京、上海等城市的房价收入比都远高于其他城市，常住居民的购房压力明显高于其他城市。另一方面，外来人口的大量涌入下，教育资源难以及时能跟上，导致这些城市基础教育资源极为紧张，外地户籍的学龄儿童入学更难。在入学难、买房难等因素的影响下，这些流动家庭子女被迫外迁，部分置业需求也随之向外迁徙。

??第二类：常住户籍人口比大于1、学生也净流入的“携子流入”型城市。这类城市共有10个，包括苏州、长沙、武汉、青岛、烟台、济南、郑州、合肥、西安和成都。这些城市主要为房价水平较低但近来经济快速发展的二线城市，教育资源也多是所在省份内最优质的城市。近年来，在户籍政策的放宽下，这些城市吸引了大量的年轻家庭迁入，如西安、成都、武汉等城市2019年常住人口增量都在10万人以上；而较低的安家置业门槛和优质的教育资源，也促使学龄儿童也随父母迁入，因此中小学生本地毕业率基本都在100%以上。而为了满足子女入学需求，新迁入的家庭也带来了大量的置业需求，成为这些城市购房需求的重要支撑。

??第三类：常住户籍人口比小于1、学生净流入的“子女回流”型城市。这类城市共有7个，包括重庆、盐城、遵义、临沂、赣州、邢台和阜阳。这些城市多为典型的传统劳动力输出型城市，由于地方经济欠发达，本地居民收入水平较低，因此大量向外流出。值得注意的是，这些城市流出的劳动力从事的行业大多薪资水平也不高，大部分难以在工作地落户买房，随迁子女多面临“无法入学”的难题。在此影响下，阜阳、临沂这些城市在外中小学生回籍求学现象较为常见，大部分城市的小学生本地留存率超出100%；子女回迁之下，这些家庭的购房需求也随之迁移，因此，在这些三四线城市的住宅市场中，“返乡置业”需求已经成为楼市购房需求的主力之一。

??第四类：常住户籍人口比小于1、学生净流出的“携子流出”型城市。这类城市包括17个，主要以南阳、驻马店、菏泽等欠发达三四线城市为主。这些城市人口数量较多，如南阳、邯郸、周口等城市2019年常住人口规模都在800万以上，和大部分二线城市相当；但庞大的人口基数下，这些城市的经济发展却十分薄弱，2019年人均GDP总量大多低于5万元/人，如邵阳2019年人均GDP总量甚至还不到3万元/人。经济发展长期落后下，居民收入水平也一直处于低位，因此这些城市户籍人口长年流出，大量的年轻家庭为了寻找更好的就业机会、更优质的教育资源向外迁出，中小学生也随父母向外迁出。人口不断外流、居民购买力有限的影响下，这些城市的购房需求增长动力也明显疲软，如周口等城市的住宅成交规模增长趋势已经在2019年停止。

??03

??楼市表现：小学生本地留存与市场增幅正相关

??抢得“人才大战”先机的西安房价领涨全国

??综合以上分析发现，基于产业经济水平、教育资源与求学门槛等差异，不同城市的留人能力各不相同，既有经济相对发达、但求学门槛较高、学生却净流出的“人口虚增”型城市，也有经济比较发达、教育资源相对丰富的强二线“携子流入”型城市，第三类则是长久以来人口流出严重、但近些年却出现人口回流的阜阳、重庆等“人口回流”型城市，最后一类则是人口外流依然严重并逐步升级为“携子流出”的欠发达城市。四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。接下来我们将从这三个方面对四类典型城市进行评价分析，进而找出这些城市中有哪一类值得关注。

??3.1 成交规模：中小学生回籍求学影响需求增长，郑州规模翻番，厦门、东莞回落

??考虑到三四线城市房地产市场发展相对较晚，2015年商品住宅成交规模相对较低，因此近些年商品住宅成交规模增幅较一二线城市普遍突出，因此，我们在研究中小学阶段学生本地毕业率和商品住宅成交规模变动情况的相关性时，将研究对象分为了一二线和三四线城市两类。

        单就一二线城市来看，小学生本地留存率和商品住宅成交面积增幅显著正相关，相关系数高达0.56。如中小学生留存率较高（113%）、学生明显回流的郑州，2018商品住宅成交规模较2015年增幅高达96%，居于典型城市首位，而厦门、东莞等中小学生流出比较多的城市，其商品住宅成交规模均出现回落，降幅均在40%以上。除此之外，还有北京、上海这类学位比较紧张的城市，中小学生累计留存率也比较低、商品住宅成交规模也有明显回落。

??总体来看，郑州、西安、武汉、长沙这类享受人才新政红利的城市商品住宅成交规模增幅普遍较高，中学生规模高于小学生规模，学生呈现净流入趋势，加之其常住户籍人口比多大于1，这类城市即使典型的“携子流入”型城市，商品住宅成交规模增幅比较突出。

??而北京、上海、广州、深圳等高房价的一线城市和哈尔滨、大连、天津等产业经济发展相对欠佳的“人口虚增”型城市学生呈现净流出趋势，中学生规模小于小学生规模，尽管其总的人口呈现净流入趋势，但是由于代表中长期购买需求的家庭规模面临萎缩，这类城市的人口增长是存在一定“水分”，商品住宅成交规模持续性不强，甚至还有继续减少的风险。

??进一步来看三四线城市，总体来看，大部分三四线城市由于就业岗位少、薪资水平低，人口外流都是比较严重的，同时小学生本地留存率也多不足1，是典型的携子流出型城市。但是考虑到2015年绝大部分三四线城市商品住宅成交规模较小，而2015-2018年步入快速扩张期，因此三四线城市商品住宅规模增幅十分突出，平均增幅约为65%，远高于同时一二线城市商品住宅规模的平均增幅9%。仅有东莞、佛山等房地产市场发展比较早、近些年面临产业转型、中小学生回籍的少数城市商品住宅成交规模增幅较小，甚至负增长，譬如东莞2018年商品住宅成交规模较2018年下降了44%，即使佛山商品住宅成交规模保持上涨，其增幅也仅有36%，低于三四线城市商品住宅平均增幅约30个百分点。

??3.2 价格变动：子女随迁求学助推房价攀升，西安房价领涨一二线城市（略）

??3.3 成交结构：年轻家庭数量稳定增长，为长沙、青岛带来更多中大户型需求（略）

??3.4 小结：“携子流入”型城市需求支撑性更强，“人口虚增”型城市往往面临购买力桎梏（略）

??04

??总结：子女随迁求学夯实居住需求

??“携子流入”城市发展预期更佳

??自2017年抢人大战拉开大幕以来，各级城市“花样百出”，政策的核心无外乎两类，一类是就业类的奖励和补贴以及更好的就业创业类政策环境，另一类则是更为宽松的户籍政策。前者毫无疑问是更好的为了落户者自身职业生涯能有更好的发展，而后者则更多地是为了解决子女以后的教育问题，尤其是在教育资源相对紧张的一二线城市，解决户籍问题尤为重要。

??在解决了子女就学问题之后，为了更子女提供更好的居住环境，购房需求也就会很快地提升日程，从这一点上来看子女随迁求学能够很大程度上夯实居住需求。从城市类型上来看，这类城市多是经济发展较快、教育资源较优的“携子流入”型城市，在户籍政策的放宽下，这些城市吸引了大量的年轻家庭迁入，如西安、成都、武汉等城市2019年常住人口增量都在10万人以上，为了满足子女入学需求，新迁入的家庭也带来了大量的置业需求，成为这些城市购房需求的重要支撑，尤其是长沙、济南等房价收入比较低、购房压力相对较小的城市，外来家庭住房需求规模不容小觑。

??4.1 人口虚增：高户籍门槛下，北京、上海大批流动人口子女面临回乡求学

??由于北京、上海人口规模巨大，参加中考、高考往往要求家庭要有户口、或是积分达到一定的标准。因此大批外来人口在子女读初中时将子女送回老家，为了不让孩子成为留守儿童，相当一部分父母选择或许选择返乡就业，这一定程度造成了购房需求的流失。

??以上海为例，2019年初中毕业生数量为8.66万，而这一届学生在小学毕业生时有高达13.79万人（2015年小学生毕业规模），这样算来，2019届初中毕业生较小学毕业生比例仅有63%，即10个小学毕业生中有接近4个不能在上海完成初中学业。中长期数据来看，这一比值也是逐渐下滑的，2015届上海初中毕业生较小学毕业生比例还高达72%，4年间这一数值下降了9个百分点。

??这一现象与上海近些年控制常住人口规模的政策背景也基本一致，常住人口增速明显放缓，2015、2018年上海常住人口规模甚至一度负增长，截止2019年，上海常住人口规模达2428万，较2014年增量不足3万人。

??总体来看，虽然在高户籍门槛影响之下，子女返乡读书会带走一部分置业需求，但是由于上海、北京人口规模巨大，需求并不欠缺，并且返乡离开的流动人口大都是购买力欠佳的客群，购买力相对较强的优质客群依然庞大，因此对于城市房地产成交规模影响不大。

??4.2 携子流入：更低购房压力，为济南、长沙留下更多外来家庭住房需求（略）

??4.3 子女回流：子女回乡求学促多代家庭增加，盐城、重庆超大户型成交占比仍在扩大（略）

??4.4 携子流出：子女迁出求学加快城市老龄化，南阳、周口等市长期需求发展堪忧（略）