??导 读 

??上海居住需求并不会显著退坡。

??◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

??2020年，上海二手房迎来了又一个成交大年，成交面积达到2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是历史首次突破万亿元。上海二手房市场火爆的核心动因究竟是什么？市场热度又将延续多久？

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??因学区房炒作抬升市场热度
??2020年上海二手房成交金额首次突破万亿

??纵观近年来上海二手房市场走势，不难发现明显的政策导向性特征：

??2014年央行出台930新政：二套房认贷不认房，二套贷款已结清算首套，上海二手房市场开始转暖。2015年央行落地330新政：二套房最低首付比例降至4成，进一步抬升上海二手房市场热度，并达到无以复加的地步。2015年、2016年乃是上海二手房成交大年，成交面积连续两年突破3000万平方米，迭创历史新高。

??2016年3月，上海率先调整限购、限贷政策，但由于政策力度相对温和，二手房市场热度不减。同年11月，上海进一步升级调控：认房又认贷，二套非普通住宅首付比例调升至70%，二手房市场随之步入调整期。2017年、2018年上海二手房市场相对沉寂，成交面积基本保持在1300万平方米低位，较历史高峰期跌幅接近60%。

??而在市场沉寂两年之后，2019年上海二手房市场开始升温，成交步入上行通道，全年成交面积1864万平方米，同比增长41%。2020年，上海二手房市场迎来了又一个成交大年，全年成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额10091亿元，更是创历史新高。 

??而从月度成交走势来看，2020年4月以来上海二手房成交明显放量，并持续高位运行，年底更是迎翘尾行情，成交面积升至322万平方米，创近年来单月新高。核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策，对报名人数超出招生计划的，采取随机摇号方式录取。优质民办初中因录取随机性增加，学区概念明显褪色，优质公办初中则凭借着录取几率的稳定性，学区资源价值变相抬升。受此影响，上海优质的公办初中学区、九年一贯制学区概念炒作成风，年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅，整体抬升了二手房市场热度。

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??新房主打改善核心区位限价盘销售火爆
??二手房全面承接刚需但购房门槛抬升

??2020年，上海新房需求结构呈现以下三大特征：

??其一，改善性需求持续释放，核心区位限价盘销售火爆，典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右，致使总价800-1000万元、1000-2000万元户型成交占比分别升至7%和10.2%，较2019年分别增长1.2个百分点和1.1个百分点。

??其二，南汇临港新城人才住房热销助力下，总价200-300万元户型成交占比止跌回升至14.1%，较2019年净增长1.3个百分点，典型如临港新城热销盘宜浩绿园、港城·馨云里成交套数皆超千套。

??其三，外环沿线中档产品去化表现平平，总价500-600万元户型成交占比降至12.5%，较2019年净减少2.5个百分点，仅限于闵行区的保利锦上、宝山区的央玺等部分项目销售业绩抢眼。

??反观二手房需求结构则呈现以下三大特征：

??其一，全面承接刚需，低总价、小户型产品最受市场欢迎，总价300万元以下、90平方米以下户型市场占有率长期保持在60%以上。

??其二，刚需购房门槛明显抬升，总价200万元以下户型成交占比持续下滑至27.7%，较2019年净减少5.5个百分点，总价200-300万元户型成交占比稳步提升至34.1%，较2019年净增长3.1个百分点。

??其三，改善性需求渐有抬头的迹象，更为关注居住功能性空间，90-120平方米户型成交占比升至21.2%，较2019年净增长4.9个百分点。

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??房地产行业转向去杠杆
??上海居住需求并不会显著退坡
??成交或将高位企稳

??2020年，一线城市房地产市场全面趋好，核心逻辑在于货币宽松的政策大环境下，市场预期核心城市优质资产价格还会上升，财富高净值群体购房既消费又储蓄，倒逼刚需恐慌性购房消费，甚至部分投资性需求再度进场。

??区别于深圳房地产市场，无论是年初的经营贷蜂拥进场，还是下半年火爆打新，真实反映市场投资氛围甚浓，意在短期资产价格升值后套现离场。上海房地产市场投资需求比重并不高，更多的还是居民自住以及改善性购房消费，沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放，新房主打改善性需求，二手房则全面承接刚需。

??随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，叠加房地产行业全面转向去杠杆，预计深圳投资性需求或将逐步退场，市场热度较难延续更长的时间周期。反观上海自住以及改善性需求并不会显著退坡，成交即使有所下滑，整体跌幅也相对温和，大概率将高位企稳。