??导 读 

??外资看好内地频频加仓商业地产，万达中骏等商管企业赴港上市对接资本。

??☉文／克而瑞研究中心

??榜单解读

??1

??入榜门槛

??上半年Top20内房企租金收入上升40%

??2021年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为26.5亿元和5.6亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了约21亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为12.1亿元，远远超出外资房企Top10的运营收入门槛。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，2021年上半年TOP20内房企的总租金收入同比2020年上半年大幅上涨了40%，相比2019年上半年上升8.6%，可见2021年多数房企运营商已走出疫情影响，商业运营已逐步进入正轨。

??2

??收入结构

??外资房企租金收入占比超内房企达93.3%

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达85.5%，而外资房企则为93.3%。

??大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2020年富力的酒店运营占比达到了89%，而中国金茂这一占比也达到了46%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，如龙湖冠寓2020年已开业9.0万间，租金收入为18.1亿元；2021年预计有约25亿的收入，规模有望达到11万间。预计随着不断拓展，这类企业未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。

??3

??外资规避风险频频收购境内商业地产

??看好内地未来发展

??2021上半年，外资身影频现商业地产大宗交易市场。2021年初，黑石就以71亿收购了富力旗下大湾区核心物流园。4月，领展又以27.2亿元收购上海七宝万科广场50%的权益。而最近6月3日，Brookfield又以89亿收购上海悦荟等五个购物中心项目，这也是自疫情以来在中国最大的商业地产收购。

??以Brookfield的此次收购为例，交易对价为14 亿美元（折合人民币89亿），收购的购物中心资产包包括上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟、重庆东原·悦荟·新新Park等，剩下的北京物业则是由与万科的独立合资企业经营，其中上海悦荟广场位于南京东路353号，面积约4.03万平方米, 为购物娱乐一体化的大型综合商业体。

??外资之所以近期于境内频频出手，一方面是因为在疫情的大背景下，国外新冠疫情仍在蔓延，而在中国境内则得到了有效控制。境外资金投资境内，能起到一定的避险作用。另一方面，也体现了外资对中国商业地产的长期看好。此外随着北京、上海等一线城市进入存量市场，核心地段土地稀缺，成熟的投资性物业能够为资本带来持续稳健的收益。

??4

??万达引入战投重启上市计划

??中骏商管通过聆讯预计7月挂牌

??在外资频频收购境内商业地产的同时，国内商业龙头万达商管也正忙于重新上市。万达的上市准备可以追溯至今年3月底，彼时万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，此举被认为是万达在为将来的轻资产上市平台做准备。而近期6月16日又有消息传出，中信、高盛和摩根大通正在帮助万达轻资产商管准备香港IPO。

??事实上，除了万达外，2021年上半年以来，国内一批商管企业都已陆续实现了上市或提交招股书。如星盛商业管理于2021年1月26日成功登陆港股，成为港交所纯商业物业运营的第一股。

??此外中骏商管已于6月30日发布全球发售结果，预估收取的全球发售所得款项净额约17.679亿港元，并预期将于7月2日正式于港交所挂牌上巿。据了解，2020年底中骏商管在全国54个城市拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米及总签约建筑面积约为3660万平方米。其中，商业物业组合在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、泉州、厦门等地10个项目，如北京CBD中骏世界城、上海中骏广场等。未来预计在中骏集团 “一体两翼”战略下，中骏商管有望承接更多母公司商业资源。

??商管企业积极赴港上市，主要能够对接资本平台，有利于未来业务的独立发展。但值得注意的是，轻资产上市未能有效解决存量物业重资产的退出问题，未来房企仍可尝试赴港REITs或私募基金等方式，实现存量物业的盘活。