风云突变，路漫修远

《2021-2022年度全国房地产市场报告》

回顾2021年：前热后冷

展望2022年：探寻底部

??上海易居房地产研究院2021年12月22日发布《2021-2022年度全国房地产市场报告》，报告对2021年的市场关键词和2022年的展望可总结为：风云突变，路漫修远。

??报告指出：2021年上半年，房地产调控不断加码，但上半年热点地区房地产市场沿续2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。下半年，房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，十几家上市房企陆续信用违约，多数民企出现程度不一的经营困难。9月底开始，房地产融资略有松动，政策底部显现，但市场面与企业面继续走弱。展望2022年，全球疫情仍难以消除，全球经济增长放缓，全球通胀仍将维持较高水平，货币回归正常。我国经济增速回落，货币政策稳中有松。在继续坚持房住不炒、稳地价稳房价稳预期的背景下，房地产调控将出现局部放松，对自住需求和开发商的合理融资给予支持，部分地区也会因城施策、放松限价限贷、支持购房者、友待开发商等。但是，政策的局部放松对市场的刺激力度不足，且市场底明显滞后于政策底，预计全国房地产市场总体呈现继续下探、寻找底部的态势，房企经营好转与市场信心修复还需时间。总体来看，2022年全国多数市场指标将低于2021年，下半年少数一二线城市可能率先企稳。我们回顾2021年特征为：前热后冷；展望2022年，我们预测其特征为：探寻底部。

??一、市场成交

??1、全国商品房销售面积：2021年信贷趋严，同比增速快速回，预计2022年下降5%左右

??2021年1-10月份，全国商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%。2021年，1－2月增速冲高，属于上一年基期值过低造成的异动，3月开始增速持续回落。上半年调控不断升级，下半年全国新房销售快速降温，伴随着部分房企暴雷，市场情绪趋于悲观。

??2022年，全国商品房销售面积预计下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平台。主要原因：一是不会出现大力救市，回顾过去两轮楼市明显降温期，2008年四季度至2009年，与2014年四季度至2015年，国家层面出台较大力度的刺激政策，需求很快开始释放，而本轮2021年下半年楼市降温以来，政策放松力度很小，预计2022年也难有强刺激。二是2015年以来，全国房价普遍大涨，尤其是2020年至2021年上半年，部分热点城区房价地价再度大涨，市场存在一定程的泡沫，市场需要继续休养生息。三是部分房企经营困难，2022年将在部分城市继续降价促销，购房者买涨不买跌的心态占上风。  

??二、市场供应

??1、全国房地产开发企业土地购置面积：2021下半年开始同比减速低位震荡，预计2022年下降8%左右

??2021年1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%。2021年1-2月，受去年疫情低基数影响，同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6-10月降幅在-10%左右震荡。

??2022年，全国开发企业土地购置面积预计下降8%左右，连续第四年下降。主要原因：一是2022年商品房销售市场继续低迷，开发商资金回笼不顺畅，且对后市预期仍不乐观，所以销售端的压力传导至投资端，房企拿地积极性不高。二是2022年下半年以来多数房企经营困难，预计2022年仍难以有效缓解，尤其是民企拿地能力较弱。三是“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，虽然可能会有所松动，但开发商融资环境仍难有显著改善。四是部分房企谋求转型，减缓在房地产领域的发展，甚至有部分主业非房地产的企业完全剥离了房地产资产。   

??2、全国开发企业房屋新开工面积：2021年7月开始由增转降；预计2022年下降8%左右

??2021年1-10月份，房屋新开工面积166736万平方米，同比下降7.7%。2021年3月以来，年初累计新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，10月降幅进一步扩大。主要是上半年调控不断升级，房企融资紧张，经营风险暴露，拿地能力大降，开工节奏放缓。

??2022年，全国房地产开发企业房屋新开工面积预计下降8%左右，连续第三年下降。房屋新开工面积主要受土地成交规模及开发商新开工意愿两个因素影响。一方面，2019年至2021年全国开发企业土地购置面积已连降三年，新开工量滞后于购地量，2022年新开工量将会继续下降。另一方面，新建商品房销售量持续走弱，部分开发商经营困难情况未显著好转，资金端持续承压，开发商新开工意愿仍然偏弱。另外，我们预计，全国房地产开发企业房屋新开工面积已于2019年见到历史大顶，未来长期趋势向下。

??3、全国房地产开发投资：2021年2月后增速持续回落，预计2022年与2021年基本持平

??2021年1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%。2021年，1-2月受去年疫情同期低基数的影响，全国房地产开发投资同比大幅上升，3月开始年初累计增速持续下滑；单月数据来看，9月已经开始转降，10月降幅扩大。

??2022年，全国房地产开发投资增速预计为0%左右，可能创本世纪以来最低增速。全国房地产开发投资主要由土地购置费（大约占三成）和建安投资（大约占六成多）两个部分组成。如上文所述，我们预计2022年全国开发企业的土地购置面积将会继续下降，开发企业拿地意愿与能力都较弱，同时部分地方政府土地财政方面的压力将进一步增大，调低土地出让价的意愿也更强烈，因此土地购置金额也会同比下降。 如上文所述，我们预计2022年全国房地产开发企业房屋新开工面积将会继续下降，另外，房屋施工面积同比增速自2021年3月起持续回落，预计2022年还将继续回落 ，且预计2022年大宗商品价格涨势放缓，单位面积施工成本至少不会大升。需要关注的是，房地产开发投资是金额概念，具有较强的黏性，进入本世纪以来从未出现过年度下降，另外2022年保障房和租赁住房的投资建设力度将加大，会对冲部分商品房投资的减少。

??三、市场供求

??1、100城库存与去化周期：2021年交易疲软使存销比容易反弹，预计2022年压力先大后小

??从100个城市库存（包括期房和现房）走势看，2021年库存规模总体处于上升态势，尤其是下半年上升速度较快。很重要的原因是，今年住宅交易市场中，6月份开始，很多城市出现了连续5个月交易下跌的态势。交易行情较为疲软，最终使得库存指标容易反弹。具体数据看，截至2021年9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50873万平方米，同比增长0.3%。当前库存规模已保持连续34个月同比正增长。同时，需要注意的是，本报告中涉及的100个城市基本上属于大中城市，实际上，其他未纳入统计的三四线城市去库存压力应该更大。

??本报告定义：库存去化周期（存销比）=当月新建商品住宅库存面积/最近6个月新建商品住宅成交面积平均值。根据历史走势，去化周期的合理区间大概为11-15个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2021年9月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.7个月，这意味着市场消化完这些库存需要10.7个月，压力并不大。但需要注意的是，考虑到下半年月度成交量快速下滑，将导致近6个月的销量均值同步快降，所以预计四季度去库存周期将快速拉长。

??2022年全国100个城市新建商品住宅库存规模将呈现“先升后稳”的特征，这和房屋销售市场的行情等有关。预计2022年上半年全国100城房屋销售依然有一定的压力，进而使得库存规模容易上升。而到了下半年，销售行情将有所改善，进而使得库存上升态势受抑制。相对应地，去化周期也有类似的趋势，即呈现“先升后降”的态势。不过需要注意的是，鉴于2021年房企拿地积极性偏弱、新开工等节奏过慢，预计库存增长的速度会慢于去化周期。

??根据2021年既有月份的库存数据，以及考虑到2022年的住房供应和住房销售等预测情况，我们模拟了2022年全国100城新建商品住宅库存和存销比数据的大致走势。2022年年底全国100城库存规模同比增速预计下降1%，去化周期为13个月。其中两个指标的最高点或在2022年6月份前后出现。总体上看，鉴于疫情等带来的不确定性，以及房地产行情提振面临的各类压力，2022年要继续把去库存作为一项重要的工作去抓。

??四、市场价格

??1、全国房地产开发企业土地购置均价：2021年下半年同比涨幅小幅回升，预计2022年下跌1%左右

??2021年1-10月，全国房地产开发企业土地购置均价7211元/平方米，同比增长12.6%。2021年，多个城市因城施策、加码土拍政策，同时土地供应“双集中”政策让部分重点城市供地时间后移，造成前4个月土地成交均价较去年同期大幅下跌。5月重点城市集中供应土地后，成交价款将有所回升，6月由跌转涨，下半年同比涨幅震荡回升。涨幅较上一年有所回落，与两集中供地政策、房企融资困难，下半年土地市场降温有关。

??2022年，全国商品房成交均价将会由涨转跌，预计全年跌幅在1%左右，可能创本世纪以来最弱水平，2008年也只是微跌0.2%。主要原因：一是房价与成交量高度相关，正如上文所述，我们预计2022年全国商品房销售面积下降5%。二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。四是全国商品房均价有较强的黏性，不太容易明显下跌，另外商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨，二者有所对冲。所以总体来看，这个指标不会明显下跌。

??2、70个大中城市房价指数：2021年三季度下拐，预计2022年同比涨幅预计由涨转跌，下探寻底

??2021年一季度房价涨幅再度回升，但在中央和地方调控政策持续加码的背景下，房价上涨势头于4月见顶，5月开始回落。下半年，伴随着房地产信贷环境的急剧恶化与房企暴雷事件增多，8月二手房房价自2015年4月以来首次实质性的由涨转跌。截至10月，房价跌幅已扩大至-0.3%，且仍在持续扩大。

??展望2022年，在中央坚持“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，部分政策，尤其是地方层面会有所松动，但大力救助的的可能性不大；另外，房屋成交量继续较低迷，抑制房价上涨。回顾历史，此次全国房价下跌情形与2014年的下跌周期有诸多类似之处，但本轮货币面和政策面等更严峻，我们认为本轮房价下跌幅度与时长均会超过上一周期。预计2022年70城大部分城市二手房价格继续下跌或持平，个别城市下半年房价略有反弹，房价总体环比下跌15个月左右。70城二手住宅价格同比涨幅预计将在2022年1月由涨转跌，8月创下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。

??附注：

??1、100个典型城市：4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。