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??热点聚焦

??5月26日，由上海易居房地产研究院主办的“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”成功举行，本次活动发布了最新的《2022房地产上市公司测评研究报告》。报告显示，10强上市房企排名出现变化，其中，万科继续蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第二、三名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第四名；华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团、旭辉控股集团位列第九、十名，为2022年新晋10强。

??热点评析

??上市房企整体呈现增收不增利

??本次测评的研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。与2021年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家，剔除了43家经营风险较大、或逐步退出房地产行业的企业，新增3家，其中1家为2021年新上市房企。

??根据测评成果，从资产规模来看，2021年上市房企总资产规模均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；从收入方面来看，房地产开发收入均值为294.79亿元，同比增长7.21%，增速同比上升5.37%；从盈利能力来看，营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%；净利润均值为25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74%；从偿债能力来看，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值87.68%，同比下降7.39%。从结构上看，2021年有29%的房企整体利润有所增长，超过70%的房企利润无增长或负增长，行业仍面临较大的压力。

??总体来看，上市房企房地产开发业务收入均值、增速均有小幅上涨，但营业利润及净利润均有大幅下降，整体呈现增收不增利。

??行业仍处于深度调整期，市场能否回稳仍有待政策层面的进一步放松

??2021年下半年以来，随着房地产行业金融属性的减弱，加上“三道红线”等融资监管政策不断加码，叠加各地“四限”政策的约束，市场和企业整体业绩表现低迷，购房者预期转弱，房企资金回笼和去化压力加剧。测评报告显示，2021年上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。

??从市场表现来看，2022年以来，虽然目前部分城市调控松绑，政策面有缓和的趋势，但短期内，受行业信心不足以及部分城市疫情反复等多方面因素的影响，行业仍处于深度调整期，市场供求与成交尚未出现明显转暖迹象。根据国家统计局数据，1-4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，其中，住宅销售面积33722万平方米，同比下降25.4%；全国商品房销售额37789亿元，下降29.5%，其中，住宅销售额33248亿元，同比下降32.2%。而从中长期看，今年房地产市场能否回稳，尚需期待政策层面的进一步放松以及三季度的市场表现。

??“稳字当头”背景下，房企应积极探索多元业务领域择优发展

??在稳经济、稳增长的大背景下，房地产行业作为重要的支柱型产业，具有基础性和先导性地位，此时更需要发挥稳定器的作用。

??对企业而言，目前多数企业流动性压力持续，业绩增长承压，短期来看，降杠杆、防风险仍是上市房企的重要任务，企业发展应以提升经营效率为主，借助目前政策面的放松，积极营销以提高去化水平，不断优化资本结构、融资方式和融资规模，保证现金流安全。从中长期来看，未来房企应加速转变经营逻辑，积极探索多元业务领域择优发展，提升资产质量和经营效益。