市场报告克而瑞研究中心 2024-02-26 09:43:54 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2024-02-26
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
??导语
??一线库存新鲜度高于二三线，二三线100-140平/三房库存去化承压
??◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀
??因2021年以来地产行业进入深度调整期，供需两淡，百城供求比持续下降，2019年为1.16，显示市场仍然明显供过于求，2022年，供求比滑入1以内区间，并在2023年进一步0.84的阶段性低位，整体市场也由供过于求向供不应求转变，供给约束愈发明显。从库存层面来看，2023年以来库存规模持续收缩，百城狭义库存面积降至5.3亿平方的阶段性低位，不过由于成交持续低迷，去化周期仍保持在24个月的较高位。分能级来看，一线库存规模小幅微增，二线城市库存缩量，三四线城市库存规模小幅微缩，但库存消化周期不降反升至36个月的新高。究竟当前各城市有效库存是否充足，2024年是否又将面临严重的供给约束呢？
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??新房供给约束加剧
库存规模回落至近年来低点
??（本节有删减）
??一、2023年末百城狭义库存降至5.3亿平，去化去周期仍超24个月2023年，房地产市场仍处在深度调整期，新房供给持续缩量、成交仍然疲弱，受此影响，2023年狭义库存回落至近年来低点。1-10月，狭义库存整体呈持续回落走势，2023年1月，全国100个典型城市狭义库存总规模为56321万平方米，到10月收缩至50896万平方米，累计收缩10%，年尾2个月库存小幅微增但仍为阶段性底部。12月，狭义库存面积为53231万平方米，同比下降6.2%。从去化周期变动来看，以5月和10月为转折点，5月由降转增，而9月则由增转降并持稳，至12月末达24.4个月，环比微降4%，同比上涨11%。由此可见，虽然狭义库存整体在收缩，但由于成交持续低迷，去化周期仍处在近年来较高位水平。
??二、一线库存小幅微增、二线收缩，三四线消化周期36个月创新高（略）
??三、供给约束下百城供求比降至0.84，一线平稳、二三线持续下降（本节有删减）
??新房库存规模收缩主要由于供给受到约束，一方面是地市显著缩量，另一方面则是楼市持续低迷，房企推货信心不足，致使供给收缩速度超过成交，就比如2023年，全国百城商品住宅供应面积同比下降13%，而成交仅下跌5%。
??纵观近5年重点城市新房供求比变化情况，百城供求比持续下降，2019年为1.16，显示市场仍然明显供过于求，2022年，供求比滑入1以内区间，并在2023年进一步0.84的阶段性低位，供求关系转向假性“供不应求”。
??分能级来看，一线城市供求比保持相对平稳，上海、深圳供求比大于1，带典型如上海，2023年维持一月一集中推盘的快速供货节奏，全年供应规模超1千万平方米，供求比升至1.1，而广州供求比维持0.9的紧平衡状态，北京供应仍然趋紧，2023年多个月份供应面积不足10万平，全年供应面积不足550万平方米，同比下降21%，供求比下滑至0.81。二线城市供求比加速下行，2023年降至0.8的低位，其中，昆明、郑州、南昌、沈阳等受供给约束最为明显，供求比不到0.7，而杭州、成都、长沙、西安等市场相对保温的城市，房企供货信心仍然较足，供求比仍维持在0.9-1的健康区间内。三四线供求比逐年回落，不过下降的斜率趋于平缓，2023年供求比为0.84，较2022年仅下降了0.06，其中，梧州、柳州、九江等供求比明显偏低，不到0.7，而丽水、绍兴、南通等仍然高于1。
??02
??一线库存新鲜度高于二三线
二三线100-140平/三房库存去化承压
??（本节有删减）
??一、新鲜度：库存中2023年供给占比3成，沪蓉杭等库存新鲜度高（本节有删减）
??从56个样本城市数据来看，一线库存新鲜度显著超二三线，供给年份为2023年的占比达43%，56城中有40城库存新鲜度较高，但不乏呼和浩特、阜新等老旧库存偏多。
??1、总体：近3成库存为2023年供应，一线新鲜度显著超二三线CRIC数据显示，截至2023年末，重点56城7成以上库存为2020年及以来的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有库存的比重分别为11%、17%、16%和29%，2018年及之前的老旧库存累计占比约为19%。
??分能级城市来看，一线城市库存相对“较新”，2023年库存占比高达43%。相比之下，二三线城市库存不及一线城市新鲜，2023年库存占比分别为32%和25%。
??2、城市：七成以上城市库存以2023年供给为主，沪庐等占比过半（略）二、面积段：100-140平库存占比超2成，小面积段近三年占比上升（本节有删减）
??从总体样本来看，100-140平方米产品仍然占据库存主力，截止2023年末库存占比超过4成，不过其库存风险仍然可控，库存占比有下降之势，另一方面受市场欢迎、去化速度有保障。而70平方米以下产品库存占比激增，占比升至近2成，去库存压力与日俱增。分能级来看，一线、二线城市70平以下小面积产品为库存主要分布，二线、三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。
??1、总体：100-140平仍是主力库存，一二线70平以下小面积库存积压
??从总体样本来看，100-140平方米产品仍然占据库存主力。2023年12月末，所有样本城市中100-120平方米、120-140平方米产品分别占22%、18%，合计近乎占据库存的半壁江山，这主要是由于该面积产品是市场主流，推货量较大。而反观70-80平方米产品、160-180平方米产品，面向客群相对小众，房企推货量也相对有限，库存规模占比不大，都在5%以下。其余各面积段如80-90平方米等库存分布相对平均，占比都在10%左右。
??对比近几年各面积段库存增减情况，70平方米以下产品库存占比激增，180平方米以上大面积产品库存占比有逐年攀升之势。2022年、2023年，样本城市70平方米以下产品库存占比激增至接近20%，较2018-2022年7%左右的水平增长大约12个百分点。2021年末，180平方米产品占比不到5%，而到2023年末，占比升至6%，增长约1.5个百分点。80-140平方米房源库存占比持跌。比如100-120平方米产品占比由2021年的25%梯度下降至2023年末的22%，120-140平方米房源占比也较2021年下降3个百分点。80-90平方米产品库存占比也有回落之势，2023年较2021年占比减少4个百分点。
??分能级来看，一线、二线城市70平以下小面积产品为库存主要分布，二线、三四线城市100-120平产品为库存占比偏高。具体来说，一线样本城市70平以下小面积产品仍然占据库存最高份额，占比达到23.6%，80-90平的刚需产品占比也接近16%。二线城市库存占比最高的面积段同样是70平方米以下，占比多达21.8%，其次是100-120平方米产品，占比超过2成。三四线城市库存分面积段分布形态大体与总体样本数据相一致，即库存主要集中在100-120平方米和120-140平方米产品，占比分别达到23%和20.2%，相比之下，受客群结构和供应结构影响，二线、三四线城市小面积产品库存占比明显低于一线城市。
??而从库存占比变化趋势来看，三四线城市库存占比则进一步向“一大一小”两头聚拢，比如相较于2022年，2023年三四线180平方米以上产品增长0.65个百分点，再比如相较于2021年，2022年三四线的70平方米以下库存占比增长7.41个百分点是各个面积段中占比变化最为剧烈的，而“中间面积段”库存占比基本都有下降之势。一二线城市库存占比波动相对较大，70平方米以下产品占比增长较快，主要原因在于样本城市数量相比于三四线城市都较少，因此受结构性因素影响较大，从数据上我们可以看出，相较于2021年，2022年一线城市库存占比“两头增、中间减”，和三四线城市变化大致保持一致，而2023年与2022年相比则呈现“两头减、中间增” 70平以下产品、180平以上产品库存占比分别下降了1.97个百分点和0.27个百分点，而80-160平方米内各面积段产�