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??导语

??8月，南京某项目推出“买房送私人飞机”的营销活动，如此吸睛的标语引起当地市场广泛关注，但也昭示着房企项目层面的去化压力。

??◎  文 / 沈晓玲、张少贤

??根据CRIC监测情况来看，该南京项目“买房送私人飞机”的活动主要针对143平方米四房，购房者成交后可享价值20万元的私人飞机大礼包，或直接抵扣20万元房款。项目于2022年1月开工，共分6期开发建设，目前项目一期已竣工，二至五期还处于在建状态，后续仍有房源不断入市。项目自2022年6月首开至今，累计推出1300余套房源，目前仍有230余套房源待售。事实上，项目在当地累计销售额还算不错，位列《2024年1-7月南京项目销售金额排行榜》TOP10。如此对比来看，项目方也算是未雨绸缪，以免后期库存积压，从而增加去化压力。但从这次营销效果来看，短期内对项目到访量的提升有一定作用，但成交端还有待观察。

??根据CRIC统计，近年来房企库存压力持续攀升，截止2023年年底，典型上市房企的现房库存占比已超1/5，达到近年来的最高水平，居高不下的现房库存占用大量流动性。在“现金为王”的行业背景下，现房库存压力已成为房企亟待解决的重要问题，为此不少房企举办现房营销活动，如万科苏州“实景购房节”、中海汕头“现房安家钜惠”、华润东北区域“超值现房节”等，但由于每个项目的具体情况有所不同，为了更有针对性、更加事半功倍的去库存，部分房企还推出了现房项目试住活动，针对车位、商铺等非住类现房库存打造车商节。

??现房试住所见即所得，产品细节打动购房者。根据CRIC监测，近期万科、金茂等房企推出现房试住活动，整体来看，试住期间开发商均会提供专车接送、入住好礼、一对一管家服务等服务，同时对于试住期间的生活用品也均以酒店标准执行，做到一客一换，方便试住者开展日常生活。不仅如此，开发商还会根据项目定位以为试住官提供特色服务，如中旅万科城的试住官可获得鸟岛景区门票，万科莫亚小镇的试住官还有机会体验攀岩、体验皮划艇、露营等活动。针对于住宅类现房推出的试住活动，“现住后买”的方式能够让潜在购房者以试住的方式直观、真实地感受到产品细节，还有机会参与到小区内的社群活动，提前体验到入住后的邻里氛围。

??非住类现房针对性去化，车商节也算是一种整合营销的手段。车位、商铺等非住业态的现房库存也十分棘手，根据CRIC统计情况来看，全民营销的佣金奖励中，商铺的成交奖励比住宅类更高，如中海杭州8月的“全名经纪人招募”活动中，低密叠院的成交奖励为5万元/套（税前），而现房商业资产最低成交奖励在10万元/套（税前）。不仅如此，房企也会举办商铺节加快商铺去化。根据CRIC统计，近期金茂华中、融创成渝、华侨城深圳等多个区域举办了商铺节，其中融创中国成渝区域的“618商铺节”推出300套现铺，打出“68套商铺2年免租”的优惠活动吸引成交。除此之外，房企还举办车位节加速车位去化。根据CRIC监测，仅8月内，中海中西区域、招商合肥、绿城华北等区域推出车位优惠活动，招商合肥的“818车位燃购季”10人成团最高可享3万元车位优惠。

??除了上述，房企较为日常的营销手段，部分地区也有开发商同当地国企合作，将现房库存收购改为保障性租赁住房。根据CRIC监测，8月4日，福州安住发展有限公司以2.73亿元收购收购麓岭花园A3#101、麓岭花园A2#102等154套住宅专做保障房；8月9日，华发股份发布公告与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元；8月18日武汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾写字楼、空港中心三期项目，改造后可提供超500套保障型租赁住房。虽然从目前各地收购政策来看，依然存在一定的限制；但长期来看，由当地国资进场收购存量商品房不失为一种较为有效的去化方式。