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??据财联社报道，近期，广州、南京、苏州、武汉等多地部分银行下调房贷利率加点优惠力度。在降息大背景下，此类“逆向操作”引发市场关注。

??以广州为例，据悉，在10月21日5年期以上LPR下调之前，广州市首套房贷利率通常为LPR-75个基点，即主流首套房贷利率为3.1%，但也有部分银行优惠幅度可以达到减85BP、90BP甚至100BP，最低首套房贷利率可以做到2.85%。随着5年期LPR下调25个基点至3.6%，如果继续按照此前的优惠力度，最低首套房贷利率将降至2.85%以下。据房卫士10月23日统计数据显示，广州市有多家银行更新的房贷利率低于2.85%，如平安银行的2.63%、中信银行和招商银行的2.65%、民生银行的2.70%、华润银行的2.74%等。但随即相关银行接到通知称，商业贷款利率不能低于公积金贷款利率，即首套房贷利率不能低于2.85%，故下调房贷利率加点优惠力度。南京、苏州、武汉等地与此情况类似。

??据相关从业人员介绍，自地方取消政策利率下限、允许商业银行自行决定房贷利率加减后，部分银行面临较大的业绩压力，只能通过越来越低的贷款利率来吸引客户，不乏出现恶性竞争的情况。在降息、银行间竞争加剧等多因素推动下，商业银行净息差持续收窄，且自2023年一季度开始，持续处于1.8%的警戒线下方。2024年二季度，商业银行净息差已降至1.54%，较前期高点下降超过50个基点，处于历史低位。此外，住房公积金是住房保障制度设计的重要一环，旨在通过低利率贷款支持中低收入家庭购房需求。若商业贷款利率与住房公积金贷款利率出现倒挂，可能使住房公积金资金池面临流动性风险，无法发挥其应有的住房保障功能。因此，明确商业贷款利率不得低于公积金贷款利率，主要在于维系房贷利率市场有序调整和总体稳定，保护银行利润，防止无序竞争，防范金融性风险。

??总体来看，部分地区部分银行下调房贷利率加点优惠幅度，并非房贷利率下降趋势的逆转。事实上，当前大部分城市首套房商业贷款利率仍高于公积金贷款利率，下调仍是大趋势。从全球环境和国内经济形势来看，经济稳增长仍需宏观政策加大发力。在保障我国金融市场总体稳定的前提下，未来LPR报价或将进一步下降，住房公积金贷款利率调整步伐也有望加快，房贷利率下限仍有进一步降低的可能。