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??中房网讯（苏晓/文）政策利好持续推动下，10月房地产市场出现积极变化。

??克而瑞研究中心近日发布的报告显示，10月份TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较9月收窄3.9个百分点。

??尽管销售端有所改善，但企业投资依旧保持谨慎态势。10月份拿地金额TOP100中不足两成企业有新增土储入账，1-10月销售百强房企中，有近五成企业投资处于暂停态势。

??百强房企10月业绩回归年内高位

??报告显示，受核心一二线城市新政利好，10月整体成交回归年内高位。

??从销售门槛值变化看，10月百强房企各梯队门槛降幅略有收窄，但各梯队门槛值仍在近年来最低水平，且较去年同期进一步降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低46.1%至749.2亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低37.4%和37.5%至205亿元和128.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低34.9%至56.9亿元。

??10月不足两成企业新增土储

??根据报告，10月份房企投资依旧保持谨慎态势，拿地金额TOP100中不足两成企业单月有新增土储入账。重点监测的30家房企单月投资金额为320亿元，环比下降25%，未能延续9月底部回升之势；同比方面，下降74%，降幅比9月份扩大27个百分点。

??1-10月，销售百强（全口径）投资金额约4893亿元，有近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。此外，前10月已拿地的企业中，有近58%的企业投资额同比下降，华润、招商、中海等仍在拿地的头部央企同比跌幅均在50%以上。

??截止10月末，新增土储货值百强门槛值为45亿元，同比下降19%，降幅收窄10个百分点，新增总价百强门槛值为18.9亿元，同比下降23%，新增建面百强门槛值为35.8万平方米，同比降幅为2%。

??总量方面，1-10月新增货值、总价和建面百强的总额分别为15312亿元、7127亿元和7272万平方米，同比分别下降40.5%、42.1%和28.4%，降幅与上月末基本持平。

??在拿地意愿上，截止至10月末百强房企拿地销售比仍为0.15，下半年以来拿地销售比基本保持恒定，整体拿地格局也基本稳定。分梯队看，仍以TOP1-10、21-30强房企拿地销售比最高，均为0.18，后50强房企的拿地销售比0.15，11-20强房企拿地积极性最低。

??集中度同样保持高位：十强房企占据55%的新增货值，11-20强货值占比8%，21-30强货值占比11%，前30强房企合计占据新增货值七成以上。

??11月成交或小幅回落，房企投资继续保持谨慎态度

??预判11月，克而瑞表示，10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位，11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓预期小幅回落。

??克而瑞指出，从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此，10月第四周14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。

??由此，克而瑞认为，新政利好效应呈现递减态势，存量客户释放趋近于阶段性尾声。

??企业投资方面，即使目前楼市政策持续宽松，但土地市场延续了整体清冷态势。积极效果集中体现于核心城市的市区、城市中心的优质项目，对非核心城市、或核心城市的郊区项目，带动效果仍不明显。克而瑞认为，非热点区域地块对于房企的吸引力持续下降，最终大概率底价成交。

??此外，从企业视角来看，在资金相对紧张的当下，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低。