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??4月部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升，5月“好房子”助力住房消费需求释放趋势延续。

??◎  文 / 俞倩倩

??据文化和旅游部数据中心测算，2025年五一假期5天全国国内出游3.14亿人次，同比增长6.4%；国内游客出游总花费1802.69亿元，同比增长8.0%。相较而言，楼市表现则略显平淡，19个重点城市认购面积同比微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行情，当前热销项目仍集中在核心区改善盘和大折扣力度刚需盘，二手房整体涨幅略好于新房，预期5月整体成交仍将好于4月，延续止跌企稳行情。

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??新房认购：18城同比微降4%

??京沪深增长乏力、穗津汉等弱修复

??考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，五一认购表现较为平淡，19个重点城市五一假期认购面积仅为122.2万平方米，环比下降35%，同比下降4%，回暖动力略显不足。

??结合项目来访数据来看，不同城市还是呈现出显著的差异化行情：

??一是前期新政利好型城市北京、上海、深圳等，增长动力略显不足，其中北京、深圳项目来访量环比均有了不同程度回落，认购面积环比“腰斩”，深圳少部分项目通过降价6%-9%拉动成交，但效果相对有限。究其原因，一方面受到供给制约，在售适销对路楼盘有限；另一方面，前期政策利好积累的存量购房需求释放殆尽，居民购房迎阶段性瓶颈，今年假期居民对于外出旅游热情显著高于购房热情。

??二是广州、武汉、天津等维持弱修复行情，广州五一期间前后房企对外宣传声量明显加大，项目提前释放“五一”优惠抢客，部分项目以固定价格可任选不同楼层吸客，人气畅旺，重点项目来访激增200%以上，而盘均认购24套，同比倍增191%。值得关注的是，多个项目在五一假期前一周便开始入市抢客，在市区、近郊多个热点新盘首开刺激下，全市去化率升至近三年同期最高。

??武汉受限于新增供应不足，短期内市场热度稳中有增，据CRIC监测数据，五一假期来访环比4月周均上涨45%，认购提升70%，整体转化率较4月明显提升；同期来看，来访上涨16%，认购基本持平。从热销项目产品档次来看，品改、功改为五一市场贡献主力，少量中心城区刚需项目表现突出。多数房企销售业绩表现不如同期，主要受限于项目储备不足影响；仅华润业绩超同期，其作为新周转代表房企，去年12月拿地两项目于今年4月底迅速入市，同时在五一贡献了约六成业绩。

??天津假期成交水平基本持平去年同期，改善类项目以及待入市的蓄客项目假期高热。据CRIC监测数据，五一假期天津重点项目单盘来访均值和认购均值分别为114组和6套，同比上涨39%和5%，调研来看，改善类项目特别是近市区低密型项目配合案场优惠点位，销售人员话术逼定等方式。客户转化速度快，假期到访客户多为前期观望型客户，意向度高，项目了解程度深，访购量为平时假期的2-3倍，其中市区多待入市项目假期蓄客效果明显，借助新产品、核心区位、品牌优势等，蓄客阶段客户认可度较高。

??三是诸如合肥、南京、长沙等城市复苏动能明显不足，整体认购面积同比降幅均在4成以上。以合肥为例，五一市场典型项目来访量、认购均走低，不及预期，据典型项目反馈，五一期间单盘日均来访约40组，较去年同期（约50组/天）下滑20%，认购1组，同比去年同期（日均2-3组）下滑88%，来访以分销带看居多，但认购明显下滑，无明显折扣优惠刺激，客户仍选择观望。

??南京如是，虽然五一期间重点项目来访量与4月周末相比提升10-20%，但客户观望情绪浓厚，认购量与4月周末相比基本持平，单盘基本都在5套以下。房企营销动作以特价房源为主，部分房企如华润、龙湖、保利个盘推出限时1-2%优惠。而五一期间仅有2盘加推，推出136套房源，去化5套，整体去化率4%。五一期间房企推盘意愿维持低位，且以平推续销为主。

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??项目去化表现：核心区产品力强改善盘+大折扣刚需盘热销

盘点各城市五一假期项目去化情况，热销盘除了一些供应稀缺核心区域的改善盘之外，更多为折扣力度较大的刚需盘，居民购房更多会权衡区位配套、产品、价格等综合因素，强调极致性价比。

??总体来看，五一市场增长动能略有放缓，热点城市北京、上海、深圳市场热度略有回落，而广州、天津、武汉延续稳步复苏。预判5月，我们认为，整体成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延续止跌企稳。值得关注的是，4月部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升，5月“好房子”助力住房消费需求释放趋势延续，尤其是针对广州、重庆等优质产品集中入市的城市，整体新房成交还有进一步放量的空间。