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??营业收入下滑、亏损面扩大、现金流减少，是TOP50上市房企2024年财报的真实写照。

??据中国房地产报记者统计，销售额TOP50上市房企（剔除中国恒大）2024年营业总收入3.62万亿元，同比减少17.1%；归属母公司净利润-2803.65亿元，较2023年亏损额增加381.93亿元，平均每个月亏掉233.64亿元。

??作为衡量房企盈利能力的两大指标，净利润率和毛利率均在下滑。TOP50上市房企，2024年平均净利润率为-22.1%，较2023年下降13.3个百分点；平均毛利率为10.72%，较2023年下降5.8个百分点。

??10.72%的毛利率是个什么概念？意味着企业每卖出100元的商品，仅有10.72元的毛利。这是一个很低的水准，可以说在绝大多数行业中都是亏损的状态，原因是企业还需要支付财务费用、销售费用、管理费用等，大多数行业这些费用支付会在15%～20%。

??近几年，受存货跌价计提、销售价格下行等因素影响，房地产开发板块利润空间不断收窄。据中国房地产报记者统计，2021～2025年，TOP50上市房企平均毛利率从20.4%一路降至10.72%；平均净利润率从6%降至-22.1%。

??具体来看，2024年营业收入超过2000亿元的房企有5家，分别为万科、保利发展、华润置地、碧桂园、绿地控股。万科以3432亿元营业收入排在首位，但同比大幅减少26.32%；第二名保利发展，营业收入3117亿元，同样下滑10.16%；第三名华润置地，营业收入2788亿元，同比增长11.01%，大有赶超保利、万科之势。

??碧桂园和绿地控股分别实现营业收入2528亿元和2409亿元，虽仍居前五阵营，但其同比下滑速度过快，照此趋势，大有被中海地产、招商蛇口超越之势。

??TOP50上市房企中，只有17家房企营业收入实现同比增长，占比不到4成；有2家房企营业收入同比增速超过50%，分别是中骏集团和金融街；6家房企下滑幅度超过50%，如融创中国、路劲集团、中国奥园等。

??比营业收入下滑更严重的是亏损面仍在扩大。TOP50上市房企中，营业收入同比下滑的有33家；归属母公司净利润同比下滑的有36家，占比超7成；亏损房企有31家，占比超6成。

??2024年，TOP50上市房企中，只有3家归属母公司净利润超过百亿元，第一是华润置地，第二是中海地产，第三是龙湖集团，净利润分别为255.8亿元、156.4亿元、104亿元。但即便是这3家赚得最多的房企，净利润仍均同比下滑。

??华润置地有着“利润王”之称，近年来其布局的“第二增长曲线”开始显现实质性支撑。2024年，其经常性业务（主要包括经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务）核心净利润达103.4亿元，贡献占比至40.7%，同比增长6.3个百分点；综合毛利率达到21.6%。其开发销售业务盈利能力显著削弱，这使得其归属母公司净利润同比下降18.45%。

??万科是2024年亏得最狠的上市房企，2024年亏了494.8亿元，净利润同比下滑506.81%。今年一季度，万科营业收入同比下降38.31%，净亏损62.46亿元。

??万科方面称，业绩亏损存在内外部因素，这些在长期发展中积累的问题正在逐步消化，但彻底解决仍需时日。

??有2家房企实现了营业收入和净利润的双重增长，它们是陆家嘴和中骏集团，营业收入分别同比增长33.12%和94.5，归属母公司净利润分别同比增长5.31%和1.6%。

??陆家嘴利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务及物业服务、酒店及投资收益组成。这其中，长期持有物业出租毛利率较高达69%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率达39%；金融业务利润率60%；物业服务毛利率13%；酒店业毛利率28%；另有其他业务毛利率达到73%。

??陆家嘴在2024年拟向全体股东每股派发现金红利0.08696元，预计派发金额为4.38亿元。还能盈利且愿意派发红利的房企，已经是凤毛麟角了。

??中骏集团的盈利增长则主要来自其亏损额的减少，其2024年净亏损78.63亿元，较2023年79亿元的亏损额，略微缩窄。但中骏集团的流动负债净额为136.56亿元，年内增加了7.86亿元流动负债。目前，中骏集团仍处于落实境外债务整体重组计划过程中。

??现金流不足与高负债仍是房企普遍面临的困境。

??据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企总负债高达13.67万亿元，比2023年末减少1.7万亿元，同比下降11.1%，这说明房企正在努力压降负债，但因基数太高，总量依然处在高位。房企自有资金的主要来源——销售额却同比下滑31.3%。截至2024年末，TOP50上市房企共持有货币资金1.26万亿元，同比下降8.1%。

??2023年末，保利发展、碧桂园、绿地控股、万科的总负债均超过万亿元，2024年末，它们均将总负债压降至万亿元以下，分别降至9926亿元、9846亿元、9807亿元和9474亿元。

??资产负债率超过90%的房企有11家，其中中国奥园、时代中国、建业地产负债率均超过100%，偿债压力较大。

??有4家房企手握现金超过1000亿元，分别是保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口，清一色的大央企。

??“现金王”依然是保利发展，手握货币资金1342亿元，但相比2023年减少了138亿元；其次是华润置地，手握现金1313亿元，比2023年增加186亿元，其与保利发展的现金额差距不足30亿元。

??有着“利润王与现金流”双持加身的华润置地，成为2024年行业调整下为数不多的赢家之一。在新旧动能转换与行业转型中，地产江湖座次又要大洗牌了。