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??4月恰逢“银四”传统营销旺季，楼市新房成交和项目去化率环比持降，不过仍延续年内高位：4月30个典型城市项目平均去化率为38%，环比下降6pcts，同比上升13pcts，与2023年高峰基本持平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？5月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？

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??4月30城平均去化率38%

??优质项目入市托举去化率同比正增13pcts

??4月整体市场热度较3月稳中微降，同比持增，延续年内高位：据CRIC调研数据，30个重点城市4月平均开盘去化率为38%，环比上下降6pcts，同比上升13pcts，与2023年高峰基本持平，延续稳中向好走势。

??分城市来看，热点城市个数骤降，去化率超6成城市仅有成都、长沙、郑州、杭州和天津，主要得益于适销对路优质改善盘入市，而福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推，惨淡的成交行情抑制了房企推盘积极性。而从变化趋势来看，环比跌多涨少而同比涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：一是热点城市诸如北京、上海、深圳等均出现环比持降，热度回落，主要是受到供给结构影响；二是合肥、苏州、南京等长三角城市回暖动力略显不足，环比降幅均在4-8pcts左右，不过与去年同期相比，或持平或稳中有增，市场延续止跌企稳；三是重庆、济南、青岛、嘉兴等弱二三线城市4月去化率均不足3成且环比持降，市场仍延续低迷走势。

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??穗郑等新规项目去化显著优于传统项目

??“好房子”助力需求释放

??目前来看，去化率环比出现稳步增长的城市无一例外都是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，值得关注的是，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，高得房率的新规项目成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，由此可见，中高改客群购买力雄厚，更愿意为优质产品服务买单。

??以广州为例，4月全市共有13个新规产品入市，推货量占全市六成，热销去化项目多为首开新盘，产品实用率多超120%，支撑市场去化热度环比持增8pcts至23%。其中保利天奕项目4月25日首开去化率37%，五一期间续销18套，表现较为突出。究其热销原因，项目位于海珠琶洲CBD，是保利“天字系”高端住宅，定位为“国际雅奢新标杆”，主打低密度、高舒适度的大平层产品，南北通透纯板楼设计，使用率超120%；全玻璃幕墙+铝板外立面，配备专梯入户、恒温泳池、多功能会所等高端设施是其设计亮点，而120-190平四房配置将置业琶洲门槛降低至850万元/套，首开当天认购超百套。

??再如郑州，4月去化率稳中有增，主要得益于两个四代宅项目入市，中原区龙湖中原颂项目和郑东新区SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套以上，霸榜4月郑州项目销售榜前2名，去化速度远超其他传统项目，可见即便在低迷市场走势之下，四代宅同样有不可比拟的竞争优势，中高改对“好房子”的需求依旧迫切。

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??优质配套“锦上添花”

??沪长镐汉等城轨交盘、学区房持续热销

??除了强产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是交通便利的轨交盘和具备强教育资源的学区房，也成为当前撬动销量的不二法门。下表我们罗列了4月部分热销的轨交盘和学区房项目，主要是通过优质的交通配套或教育资源获得销售佳绩。

??上海轨交盘获得了刚需、刚改客群的青睐，其中翡雲悦府、象屿·苏河棐庐、浦发莲园等销量居前，翡雲悦府首开228套房源入市日光，触发积分63.84，主要得益于项目位于浦东新杨思规划核心区，距离轨交613号线东明路站直线距离660米，地块东南侧规划有九年一贯制学校(地下空间互为联通)，规划超40万方商业，未来片区配套能级和社区界面生活环境将有大幅拾升。

??而中部城市长沙、西安、武汉等强学区属性楼盘持续热销，譬如西安地建嘉信臻境项目，周边1公里范围内规划有高新一中沣东中学初中（科创）校区，且未来将引入高新系优质教育资源，也使得月度认购达到了87套。

??再如武汉华侨城红坊项目，为青山“红房子”改造项目，200万方商住综合体，对口红钢城小学、武钢三中初中部学区，学区资源优越。前期持续性调价促销，整体去化流速快。

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??蓉渝等二线城市五一期间

       渠道加码、特价房等方式加速以价换量

??而对于以刚需客群而言，“以价换量”对于项目而言则是更为直接有效的方法，五一假期期间二线城市诸如成都、重庆、福州、厦门、苏州等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

??譬如成都，下表我们罗列了五一期间去化套数超15套以上热盘，可以看出项目多位于非传统核心区，且渠道成交占比超7成，以强渠道+性价比优势取胜。

??再如重庆，五一期间热销项目普遍依靠中介跳点，特价房源及多项成交大礼包推动成交，市场反馈积极，TOP10项目均实现周均成交的大幅上涨；其中中建壹品南滨星光城3号楼五一期间加推整栋3号楼154套房源，周边在售竞品少、总价低且中介主推，短短几天成交过半，联发观音桥五一期间日均200组到访，累计到访破1000组；认购100套，金额破2亿元。

??总体来看，当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，3月30城市项目开盘去化率为38%，延续高位。而从热销项目来看，核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市撑起热销半边天，去化率环比持增类城市基本都是依托新规项目入市带动短期市场热度，其次优质配套亦起到了“锦上添花”的作用，尤其是轨交盘和学区房持续热销；而对于成都、重庆、苏州等二线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣，高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

??预判后市，我们认为，5月或将延续弱复苏走势，房企推货“提质缩量”背景下，广州、成都等新规项目集中入市或将带动市场“点状回温”。京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；武汉、天津等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。