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??在房地产市场深度调整的背景下，中国铁建房地产集团有限公司（以下简称“中铁建地产”）近期在资本和土地市场的频繁动作引发外界关注。

??5月12日，中铁建地产宣布旗下公司债券“22中铁04”将于今年进行付息，付息关键日期为5月16日，作为登记日，债券付息日则定于5月19日，若遇非交易日则顺延。按时付息体现了中铁建地产对投资者的承诺和回报。

??就在前几日上海第四批次土地出让中，中铁建地产以总价24.71亿元、溢价率超20%拿下了位于上海松江区一宗宅地。虽然这块地竞争并不算激烈，但依然吸引了保利、招商、象屿和天安联合体报名竞拍。最终，中铁建地产如愿以偿，这也是其时隔一年再度落子上海。

??不过，中铁建地产看似积极的市场表现背后，实则面临诸多挑战。自去年以来，房地产行业整体形势严峻，中铁建地产虽重点布局上海等城市，但在土地获取、项目销售以及产品打造等方面，均承受着巨大压力。

??时隔一年上海再落子

??中铁建地产是最近几年崛起的地产央企、国企之一。

??公开资料显示，作为中国铁建股份有限公司下属地产平台，中铁建地产自2007年组建成立，2012年就进入上海布局，至今已在华东区域深耕近14年。截至目前，中铁建地产布局区域已经覆盖了包括上海、浙江、江苏三省两市，共计10个城市，布局近60个项目。

??从2021年起，随着房地产行业进入深度调整期，中铁建地产也迎来逆势发展。

??2021年6月至2024年10月，中铁建地产加大了在上海的投资力度，新获取招拍挂用地12宗、TOD综合开发项目1个。

??不过2024年，中铁建地产在上海拿地力度明显减小，全年仅拿了一块地，还是与国贸地产合作，成交总价49.75亿元，权益拿地额可能也就20多亿元。

??进入2025年，随着上海土地市场竞争愈发激烈，中铁建地产拿地难度不断加大。

??在此次拿下松江地块前，中铁建地产还曾对上海第三批次出让的浦东新区北蔡地块表达出强烈的意向。甚至在地块上架前，中铁建地产就对地块提前进行了招标计划公告。在竞争日益激烈的土地市场，为了加快整体开发节奏，不少房企都“带方案”竞拍，中铁建地产此举并非稀奇事，相反这显示出其拿地决心很大。不过遗憾的是，这块地后来被绿城截胡斩获。此次中铁建地产拿下松江宅地也是其2025年至今在上海摘得的唯一一宗地块。在此之前，中铁建地产就已经落子松江，就在此次所拿地块南侧，其打造了星樾云涧项目，目前已经售罄状态。

??整体来看，松江地块周边整体配套较为成熟，教育、医疗、商业配套等都具备。中指研究院上海数据总经理张文静分析称，该地块周边直线距离3公里范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1公里范围内无新房在售，未来或可有效增加区域内新房供应。

??在一些市场人士看来，中铁建地产前两年在上海拿地较猛，最近一年拿地力度减小，带来的直接问题就是货值储备不足，这次拿下松江地块也是对其上海区域土地储备的有力补充。不过值得注意的是，虽然上海是全国楼市韧性较好的城市，但上海楼市表现也冷热不一，目前来看，不少郊区项目都存在去化难题。

??去化承压 销售后继乏力

??拿地仅仅是房地产项目推进的第一步，如何将项目精心打造并赢得市场认可，无疑是中铁建地产接下来亟待重点思考的问题。毕竟，在上海房地产市场，中铁建地产多个项目正面临着严峻的去化压力。

??据公开资料显示，目前中铁建地产在上海的在售项目共计6个，其中浦东新区和闵行区各有2个，松江区和奉贤区则各有1个。

??在这些项目中，位于浦东新区的国贸中国铁建·西派海上项目表现颇为亮眼。该项目于2024年10月18日首次开盘，当天便实现销售额16亿元，去化率高达八成，迅速成为浦东内中环区域的热门楼盘。今年4月30日，该项目迎来四批次认筹，认筹率更是突破了150%。在业内人士看来，西派海上项目堪称中铁建地产在上海市场的标杆之作，不仅是目前在售项目中平均售价最高的，而且公司投入了大量精力重点打造，在户型设计、建筑立面设计以及社区景观规划等多个方面都进行了全面升级，因此赢得了市场的广泛认可。然而，值得注意的是，中铁建地产在该项目中仅持股45%，这或许在一定程度上也会影响其对该项目的掌控力和后续收益。

??与西派海上项目形成鲜明对比的是，中铁建地产在上海的其他在售项目销售表现却不尽如人意。其中，位于浦东新区的中铁建东来壹号项目就是一个典型例子。据市场报道，该项目同样在2024年开盘，但首次开盘仅有2组意向客户签订了购房意向书，认购率不足1%。网上房地产数据显示，该项目早在2024年4月就已开盘，共推出260套房源，然而截至目前，该项目已售总套数仍然为零，销售情况极为惨淡。

??这种项目销售冷热不均的现象并非个例，而且中铁建地产在上海的项目还曾出现过因降标减配等质量问题，引发了业主的强烈不满和投诉。例如，朗拾花语和花语前湾两个项目就成为了投诉的重灾区。产品品质无法达到业主预期，这无疑对中铁建地产在上海的销售业绩产生了负面影响。

??从销售数据来看，中铁建地产在上海的销售业绩也出现了波动。据机构统计数据显示，2022年，中铁建地产在上海的销售额达到了254.33亿元，位列上海房企第6位；然而到了2023年，销售额下降至176.98亿元，排名也滑落至上海房企第9位；2024年，销售额虽实现小幅增长至180.3亿元，但整体增长态势并不明显。

??若结合投资端的情况深入分析，中铁建地产在上海的发展明显后劲不足。在拿地方面，2024年其拿地量大幅减少，全年仅通过合作方式拿下一块地。进入2025年，上海土地市场竞争愈发激烈，中铁建地产还痛失了浦东北蔡地块，导致土地储备补充极为缓慢。从投资布局来看，前几年中铁建地产在上海拿地较为激进，消耗了大量的货值储备，如今土地储备不足，后续项目开发面临困境。此外，投资回报预期也不容乐观。上海楼市目前呈现出冷热不均的态势，郊区项目去化难度较大，而部分项目又因质量问题引发业主投诉，这不仅影响了项目的销售进度，也降低了投资收益，进一步削弱了中铁建地产在上海持续投资与发展的意愿。

??此前，中铁建地产曾提出迈向“二次创业”新征程、打造一流房地产企业的发展目标，最近几年其在上海所取得的历史性突破均与这一目标紧密相关。只不过，这些突破性成绩究竟是“昙花一现”，还是会逐步进化为长期主义，关键就看中铁建地产接下来如何破局，如何解决当前面临的去化、拿地以及产品质量等一系列问题。