??2020上半年，一场新冠病毒打破了房地产市场周期性变动。楼市“小阳春”并未在一季度出现，开发经营指标受疫情影响下滑严重。彼时，政策逆周期调节力度加大，但政策的重心在供给侧，而非是刺激需求端拉动经济，房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调。部分城市试探性出台需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引进和落户放松是需求端政策的重点。资金面，上半年货币环境宽松，中央多次发文加强金融市场的流动性，房地产行业的资金改善，部分资金来源基本达到去年同期。

??下半年，政策基调仍为“房住不炒”，整体延续温和窗口期，供应端继续为政策的重心，需求端刺激的可能性较小。然而，对于上半年土地市场过热的城市，不排除政策收紧的可能性。资金面下半年流动性仍充裕，房地产行业的资金进一步改善。

??政策篇：地方供给侧纾困托底，资金面“中性偏松”稳预期促发展

??一、“房住不炒”是底线，供给侧纾困托底，需求端发力人才力求长远变革

??（一）“房住不炒”仍是中央调控政策的总基调

??2020年上半年，在疫情冲击下，宏观经济形势严峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地产业生产总值同比下降6.1%，房地产开发投资增速创历史新低，商品房销售增速跌破负值。彼时，政策逆周期调节力度加大，但政策的重心在供给侧(主要体现在三个方面，一是加强金融市场的资金流动性；二是税收制度上对疫情影响严重的企业提供优惠；三是疫情期间无法履约行为免责顺延),而非是刺激需求端拉动经济，房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调。2020年4月，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场得平稳健康发展；5月两会政府会议提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。中央调控政策的总基调未变。

??整体来看，在疫情冲击下，“因城施策”仍在铺开,各地出台相关政策扶持企业发展，但“因城施策”的底线仍是“房住不炒”, 政策调控的约束是房地产市场“稳”。

??（二）供应端发力应对疫情负面冲击，缓解企业现金流

??新冠疫情以来，各地政府充分结合受疫情影响的程度出台针对房地产市场应对疫情负面影响的相关扶持政策。由于需求端的刺激容易引起市场恐慌，政策的重心在于供给端,主要包含允许延期缴纳土地出让金、延长开竣工期限、降低预售条件、下调资金监管要求、增加信贷额度、加快经营性用地出让等。其中，大部分城市对房企拿地缴纳出让金的时限适度放宽，如上海、杭州、南京、无锡、成都等，缓解了房企拿地的资金压力；福州、湖州、天津等城市或省份出台项目开竣工期可顺延；焦作、莆田、徐州、东莞等城市或省份调整商品房预售条件；南昌、济南、无锡、西安等城市或省份出台下调资金监管要求，如降低土拍保证金、降低监管资金留存比例等；厦门、贵阳、深圳、广州等城市增加信贷额度；多省份或城市出台加快经营土地出让的进度，如江苏省、广州花都区出台完成土地交付手续当天颁发不动产权证书，莆田出台稳妥推进土地供应。

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