??近日，昆明市人民政府办公室印发了《欧洲杯开户app：支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）。为准确理解《通知》的相关内容，确保工作有效落实，现就《通知》出台的背景和主要内容解读如下。

??一、 出台的背景

??为加快我市住房租赁市场发展，落实租购并举住房制度建设，促进房地产业投资，推进商业、商务办公用房去库存工作。按照《国务院办公厅欧洲杯开户app：加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《云南省人民政府办公厅欧洲杯开户app：加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（云政办发〔2017〕10号）等规定，并结合其他城市商业和办公用房改造为租赁住房工作经验，经过两次专题研究及征求意见，通过合法性审查等工作，反复修改完善，形成了《通知》。《通知》的出台，将扩大我市租赁住房房源，进一步发展住房租赁市场，落实租购并举住房制度建设。同时将促进我市房地产业健康平稳发展，推进商业、商务办公用房去库存工作。

??二、 主要内容

??（一）改造实施范围和内容

??1. 昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。在全市实施商业办公用房改造为租赁住房对发展住房租赁市场，有效解决新市民居住问题更具有实际效果。

??2. 单个项目不得分次申请改造,改造后整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆抵押、分割销售给个人、以租代售。改造为租赁住房的主要目的是为了有效解决新市民居住问题，为此，改造后整体确权，不得分割销售给个人。

??3. 城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。

??（二）改造实施主体

??改造工作在市政府统筹下进行，各县（市）区政府、管委会为实施（组织）主体。各辖区要根据片区实际，科学做好改造规划，科学评估改造项目教育等配套设施是否满足改造需求，在满足教育等配套的前提下实施改造，不断促进区域的宜居、宜业、职住平衡。改造工作从申请、审核到验收均由所在县（市）区政府、管委会具体负责。各县（市）区根据片区实际，综合考量改造项目改造后该片区的教育配套是否能满足改造后的需求，结合居住需求进行改造更具备针对性。同时，通知要求各县（市）区政府、管委会可根据辖区情况制定实施细则。

??（三）改造标准

??1. 改造房屋不得存在查封登记、异议登记和违法建设等限制交易的情况或其它司法限制情况。

??2. 申请项目须符合安全要求，严格执行结构、消防、雨污分流等改造规范。

??（四）支持政策

??1. 改造为租赁住房的项目在土地使用年限和容积率不变前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城镇住宅用地（租赁）”，不再补缴土地出让金、不再签订土地出让合同。土地调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

??2. 各县（市）区可将改造后的租赁住房作为人才房、青年公寓、回迁过渡安置房等优先保障。改造后住房租赁企业可接收符合公共租赁住房保障条件的中低收入住房困难群众（轮候库人员），对该类住房按照公共租赁住房相关优惠政策，实行税收减免，同时按照公共租赁住房租金补贴标准将承租人的租金补贴,补贴至租赁企业。

??3. 对依法登记的住房租赁企业、机构，给予税收优惠政策支持。提供住房租赁及经纪代理服务的企业或机构，适用6%的增值税税率。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

??（五）加强监督管理、严格惩戒措施

??1. 改造项目完成验收后，租赁企业应向住房和城乡建设部门办理房源登记。涉及流动人口的及时向公安部门申报租住人员信息。

??2. 改造为租赁住房的严禁以先租后售等名义筹集资金，对违反规定开展租赁活动的企业计入不良信用记录，纳入全国诚信体系监管。提供虚假资料申请改造的、将改造后的租赁住房分割销售给个人，分割抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非住房租赁的,依据相关规定处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

??三、 实施流程

??（一）申请

??房屋权利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）备齐资料后向属地政府提出改建为租赁住房的书面申请。申请资料包括：

??1. 申请书。（申请书须包含项目名称、地址、产权来源及情况、现用途类别、体量大小、建筑面积、改造必要性、改造内容和规模，改造的总面积、计划总投资，资金筹集方式）。

??2. 改造项目基本工程建设程序材料、房屋权属信息及现状照片。

??3. 项目改造方案。应包括施工图设计文件、消防设计文件、项目运营方案、租赁管理方案。

??4. 申请人身份材料。

??⑴企业统一社会信用代码。

??⑵法人法定代表人有效身份材料。

??⑶授权委托书（由代理人办理的需提供）：应加盖公章，包含委托内容、权限、期限、1—2名代理人姓名、身份证件号、联系电话。

??⑷代理人身份材料（由代理人办理的需提供）：应当提交本人有效身份材料（身份证、护照或其他身份材料）。

??5. 对于部分已销售的项目，未销售部分已取得商品房预售许可证（现售备案证明）且仍然有效的，申请人须先办理商品房预售许可证（现售备案证明）的变更手续。同时，申请人还需提供改造项目涉及楼栋全体业主同意的意见。

??6. 其他需要提供的资料。

??（二）审核认定

??属地政府审核后，出具是否同意改造的意见。

??（三）实施验收

??申请人完成项目改造实施工作后，由属地政府指定有关部门受理验收申请，并出具联合验收意见。对于部分已销售的项目，规划只调整未销售部分，已销售部分维持原有建筑功能和土地用途不变。实施单位凭认定文件到供水、供电、燃气部门，申报按居民标准执行用水、用电和燃气收费价格。

??（四）退出机制

??权利人提出恢复原有用途申请或有关职能部门根据政策要求退出的，权利人向属地政府提出申请，由属地政府明确是否允许退出。退出后土地用途调整为原商业、办公用地性质，取消民用水、电、气价格的优惠。