??【热点聚焦】

??2021年3月5日，国务院总理李克强在十三届全国人大四次会议上作政府工作报告时再提“房住不炒”，明确指出，要保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。此外，今年政府工作报告“涉房”内容还提到要推进新型城镇化和乡村振兴，城乡区域发展格局不断优化。加大城镇老旧小区改造力度，因城施策促进房地产市场平稳健康发展。

??【热点评析】

??再次强调“房住不炒““因城施策”

??在2020年的基础上，2021年政府工作报告再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”，中央对房地产的坚定立场凸显了确保楼市健康平稳发展的态度和决心。2020年下半年，我国经济形势逐步转好，2021年以来部分热点城市房地产市场延续了去年下半年的热度，项目认筹率高、“打新热”不断、高价地频出，部分热门城市房价迅速攀升。房价和市场情绪的波动也引发调控政策升级，在地方层面，1月以来，上海、杭州、深圳等城市接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞，继续推进落实“因城施策”，多地针对炒房需求实施精准打压，从市场准入和退出等层面出台有针对性的举措，投机炒房、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序行为得到遏制，预计下一阶段对房地产市场仍将延续紧缩性政策，以差异化调控措施和科学精准调控，迫使炒作需求离场，确保房地产市场平稳健康发展。

??新型城镇化从需求端为房地产市场提供支撑

??政府工作报告在下一阶段工作部署中提到，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。新型城镇化有助于增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，推进城乡融合发展，对实现全面小康社会也具有重要意义。2020末年以来，上海、南京、苏州等长三角城市不断放宽落户政策，探索实行城市群内户口通迁、居住证、社保累计互认制度，区域一体化发展对都市圈人口流动和稳定都起到积极的促进作用，对城市房地产市场而言，城镇化的发展、农业人口的市民化为区域中心城市、人口净流入城市的房地产市场发展提供了需求支撑，带动了新增住房需求的快速增长，同时，人口的增加也直接提升了商业、办公、工业物流等经营性用房的需求。

??城镇老旧小区改造是推进城市更新和开发建设方式转型的重要组成部分

??此次政府工作报告中提到，要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，在扩大有效投资方面，今年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。城镇老旧小区改造，是中央推动的重大民生工程和发展工程，2020年以来，从中央层面不断强调推进城镇老旧小区改造的重要意义，促使其进入提质增速阶段。老旧小区改造对于逆周期促进经济增长、促进居民居住条件改善、增强社区治理服务能力具有重大的经济和社会意义，短期内可以迅速有效地扩大内需，促进就业，提振经济。从房地产市场的角度而言，城镇老旧小区改造客观上将对存量老旧小区房屋的保值增值形成直接利好。

??保障好群众住房需求，解决好大城市住房突出问题

??除“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”是往年提法的延续外，“解决好大城市住房突出问题”这一表述是在去年中央经济工作会议的基础上，今年政府工作报告中首次提及对大城市住房问题的关注。从报告的表述来看，具体明确了两种途径，一是通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房房源供给；而是通过“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，落实租赁市场改革。

??租赁住房是解决大城市住房问题的重要着力点，此次政府工作报告明确，要解决新市民和青年人这两类群体的住房需求。租赁住房的建设，一方面可以为新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在稳定城市房地产市场方面，也将起到积极作用。此次政策明确了通过土地、财政和规划等方面给予的政策支持，具有非常积极的导向，预计这一表述将对各热门城市的房地产政策产生较大的影响，后续需要各类租赁住房相关政策的完善，也需要房地产企业在地产开发等方面紧密配合，多维度推动市场的良性发展。

??（内容来源：中房研协测评研究中心）