??政策快评

??6月18日，国务院常务会议召开。此次会议首次明确对租赁企业进行减税的内容。减税力度大、支持性条款多，进一步体现了为租赁企业创造更好营商环境的导向。

??2021年6月21日

??核心内容

??此次政策明确，为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。

??从这里的表述看，有几点内容属于较新的提法：

??第一、在发展保障性租赁住房过程中，政府和市场力量的角色如何，此次给予了明确。其中政府方面强调“主体责任”，而市场方面强调“鼓励参与”。

??第二、从此类住房的供应结构看，更强调租金低、户型小的项目，这一要求值得后续房企配建项目的时候注意，尤其是近期双集中拿地的房企。

??第三、在闲置土地或项目的处置方面，此次很明确提到了“闲置商业办公用房”的概念，这一点对于一些房企商办物业去库存有很好的效应。过去更强调闲置厂房，而现在将商办纳入了改革范围。

??第四、会议专门提及了10月1日后的减税改革，类似减税政策自然体现了政策层对租赁企业创造更好营商环境、降低租赁企业负担的导向。而政策中专门提及这一点，自然说明有改革的新方向。

??增值税减免

??此次政策最大的亮点在于提及了减税的内容。其中，对于增值税而言，政策明确，可以减按1.5%的比例进行缴纳。2016年3月，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》。此次政策提及到个体工商户出租住房按1.5%缴纳增值税的规定。而同一年即2016年6月，《国务院办公厅欧洲杯开户app：加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》继续明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。从这两点可以看出，过去政策更强调对个人房东的减免政策，而对企业的减免政策规定较少。

??而随着这两年市场和政策的改革，尤其是“多主体供给、多渠道保障”的机制下，机构性房源明显增多，即企业提供的租赁房源在增加。此次针对租赁企业给予了税费减免，具有非常好的导向。这能够降低此类企业增值税缴纳的成本，进而更好地做好租赁业务。这项政策对于已经开展租赁业务的各大开发商具有非常好的意义。

??房产税减免

??同样，此次政策也提及了房产税减免的内容。需要说明的是，对于经营性的房地产交易行为，本身是有房产税概念的。老百姓提及的房产税或房地产税，是针对个人持有的、自住的住房，是两码事。此次国务院常务会议提及的房产税，是针对经营性的出租业务而规定的。2008年，《财政部、国家税务总局欧洲杯开户app：廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。当时提及的这个规定，不单是针对廉租房等产品的，也包括了市场化的租赁产品。

??而此次国务院常务会议政策的表述是：企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。从这里可以看出政策表述的重要变化，即实体企业将空置房源向租赁企业出租住房的，可以减征房产税。实际上过去这种操作下，房产税税率为12%，即某个企业若将房屋转租给其他企业，房产税等于租金收入*12%。通俗来说，“公对公”的房屋托管或出租行为，房产税可以得到很大的减免。很显然，类似减税政策下，能够调动各类实体企业主动提供房源。这些企业并不是指房地产企业，而是其他一些实体经济的企业，其也持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等物业。在此类减税政策下，自然愿意和租赁企业合作，乐意把此类房源交出来，用于充当租赁住房尤其是保障性租赁住房的房源。

??政策意义

??此次政策意义重大。第一、这标志着国家针对租赁企业首次提出了系统和全面的减税政策。过去减税政策更多体现为廉租房或个人出租住房等方面，而此次显然开始重视租赁企业的经营压力问题。减负效应明显，创造了更好的营商环境，能够鼓励此类租赁企业坚定信心做租赁业务。第二、此次政策恰是送来了大礼，过去长租公寓企业面临很多困惑，尤其是爆雷的问题让很多长租公寓企业非常焦虑。而现在正可谓“山穷水复疑无路，柳暗花明又一村”，即长租公寓的税负压力在减少，经营方向更为明确。第三、此次政策也使得闲置房源等得到更好处理。尤其是将闲置商业办公项目和保障性租赁住房进行了对接，具有非常好的创新，也使得此类资产真正盘活，将去库存回笼资金、增加保障性租赁住房房源等工作进行了结合。第四、政策送春风，这会使得长租公寓的经营成本降低、经营信心增加，对于十四五租赁市场的发展有积极的作用，也充分保障了长租公寓企业的利益，最终实现国务院常务会议提及的“小目标”，即保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求。