??研究背景

??2021年全国房地产市场出现了一个较大的变化，即部分城市推行了“二手住房成交参考价格”制度，也可以理解为指导价或限价制度。本报告将其简称为“参考价制度”。参考价制度推行，将二手住房价格正式纳入监管体系中，完善了二手住房市场价格的监管。虽然过去二手住房的价格监管也有，但更多体现为市场交易秩序的管控。而模仿、参考一手房限价政策的，则是此次的二手住房成交参考价格制度。

??此次制度的出台，和几个大背景有关系：2020年底中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”、2021年4月中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”、2021年4月住建部约谈全国5城时明确“强化二手房交易管理”。而从市场本身来看，当前各大城市二手住房交易规模大、占比高，同时二手住房尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因，积极对二手住房价格进行调控非常有必要，这样才能真正促进二手住房市场的平稳健康发展，也才能真正促进一二手房市场全方位的健康发展。

??目前全国有4个城市明确推出二手住房成交参考价制度，其积极落实“房住不炒”精神、主动出击，为二手住房价格稳定提供了值得借鉴的模板。研究此类城市的政策内容、关注政策效应，成为其他城市需要积极去做的。该制度的推进，将会影响到房源挂牌、房源定价、市场成交、市场价格等内容。但是从目前市场反馈的情况看，市场参与者会更多关注“二手房价格跌多少”、“什么城市会跟进”等内容。基于此，本报告重点聚焦“参考价制度下的房价趋势”主题，通过相关分析，以对这一新政策有更深刻的认识，同时为各市场参与主体提供更多的参考。

??二手房价过热的城市名单

??二手住房参考价制度的推行，和二手住房价格虚高、房价炒作等有直接的关联。当前对于二手住房价格的冷热界定，还缺乏统一的标准。不过从全国部分城市具体政策来看，如苏州、武汉等都提出了二手住房价格年度涨幅不超过5%的规定。据此，我们将“房价指数同比涨幅大于5%”界定为“房价偏热”。

??本报告选取全国70个大中城市房价指数进行分析，以研究二手住房价格的冷热程度。统计显示，今年6月份，全国70个城市中，二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市，其位于“房价偏热”区间。其中，最热的10个城市包括广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州，即四个一线城市均在其中，同时徐州、金华和泉州3个三线城市也在此名单中。这25个城市二手住房价格指数过热，一定程度上会加快调控的升级。其中有4个城市已经落实了二手住房参考价制度，预计剩下的21个城市升级或推进的概率较大，尤其是一二线重点城市。