??▎研究背景

??12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在“2021-2022中国经济年会”明确，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。在中央经济工作会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”基础上，此次高层重提“支柱产业”，信号意义极强，也受到了市场各参与者的关注。同时，2016年12月中央首提房住不炒，当前正值“房住不炒”五周年，所以结合“房住不炒”的定位，科学理解“支柱产业”的表述，对于我们把握房地产业的发展，以及2022年的政策动向，具有积极的作用。

??▎“支柱产业”的多处表述

??统计来看，2003年以前，房地产业本身没有“支柱产业”一说。其中，1998年3月政府工作报告明确，“积极推进住房体制改革，采取切实措施促进住房商品化，使居民住房建设成为新的经济增长点。”2000年3月，政府工作报告明确，“要积极培育住房等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。”一直到2003年8月，房地产“支柱产业”的提法才正式出现。此次“2021-2022中国经济年会”再提“支柱产业”，信号意义极强。下表我们整理了2003年以来“支柱产业”表述的相关文件或场合。

??▎贡献度出现三次减弱

??住宅产业的市场化大力发展，源于1998年住房制度改革。鉴于住宅市场在房地产业中的重要地位，因此本报告的数据和分析也从1998年开始。分析产业地位和行业贡献度，一般用“具体产业增加值/GDP增加值”来表述。我们计算了1998年至2020年中国房地产业增加值及其占比。数据显示，1998年全国房地产业增加值为0.3万亿（人民币，下同），而到了2020年则为7.4万亿。期间年复合增长率为15%，既超过了名义GDP的12%年复合增长率，也超过了第三产业的14%年复合增长率。数据说明，20多年的房地产业发展，在GDP和第三产业发展中发挥了积极的拉动作用。

??当然，在这20多年中，房地产业对于GDP的贡献度略有差异。其中有3个年份出现了贡献度减弱的现象，即房地产业增加值占比出现下降，分别为2004、2008和2014年。其中2004年房地产业增加值为0.7万亿，占比4.4%，相比2003年的4.5%收窄了0.1个百分点；2008年为1.5万亿，占比4.6%，相比2007年的5.1%收窄了0.5个百分点；2014年则为3.8万亿，占比为5.9%，相比2013年的6.0%收窄了0.1个百分点。下表我们给出了这3个年份房地产业贡献度减弱的原因分析。

??▎行业地位分析

??基于国家统计局数据，我们梳理了2021年前三季度全国各产业的增加值及其占比。数据显示，从全国10个重点产业的划分情况看，房地产业增加值排名为第四，即其为仅次于制造业、批发和零售业、金融业后的第四大产业。若考虑到房地产业对其他产业的辐射效应，那么其“支柱产业”的地位确实不言而喻。比如，房地产业是影响建筑业的重要产业，把房地产业和建筑业进行加总，其增加值占比为13.7%，那么“房地产业+建筑业”是仅次于制造业的第二大产业。另外，需要注意的是，相比2021年全年房地产业增加值7.3%的占比，今年前三季度为7.1%，略有下降，说明其贡献度存在减弱的风险。这和今年下半年房地产市场行情持续走弱、房企购地和新开工持续走弱等有重要关联。

??房地产业的辐射能力强，是佐证其支柱产业属性的重要依据。12月11日，在“2021-2022中国经济年会”上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。此类表述，进一步说明房地产业在拉动固定资产投资、稳定财政、拓宽金融业业务等方面的重要作用。

??▎产业发展方向

??此次国家统计局官员明确房地产支柱产业属性，信号意义极强。该提法基于当前房地产业快速降温的现状。包括销售指标、库存指标、购地指标、新开工指标等，都面临降温或各种压力，房地产业从过热开始转为过冷，景气度明显下降。同时，从产业链的角度看，其也对关联产业造成了影响。此次重提“支柱产业”，基调偏宽松，利好2022年房地产业的平稳健康发展。

??不过也要注意，此前中央经济工作会议明确，探索新的发展模式。对“支柱产业”的理解，不能简单以放松或收紧来做评判。尤其是要防范后续市场炒作的风险，防范陷入“一放就乱,一抓就紧”的尴尬局面。在“房住不炒”五周年的时刻，更要精准理解“支柱产业”的属性。要从“房住不炒”、“良性循环”、“因城施策”等大方向出发，规范市场秩序、激活合理住房消费。只有这样，房地产业才会更健康地发展，并支持其他产业和实体经济，为着力稳定宏观经济大盘发挥重要的作用。

??点击下载完整报告：重提“房地产支柱产业”信号意义大（20211214）(1)