??2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。22个重点城市实行集中供地，另有9城自主加入。年内地市转折，土拍规则同步调整，即18城二轮土拍规则明显收紧，从控“名义地价”到控“实际地价”，11城三轮土拍规则明显放松。地方调控高频化、精准化，截至12月20日，73省市、249次政策加码，深圳政策加码多达20次。下半年，压力城市政策解绑稳预期，19城落地“限跌令”，39城通过财税托市。房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题。

??展望2022年，我们认为房地产政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，“四限”调控较难退出。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，进而支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。房企整体融资环境明显改善，更利于国企、央企及优质民企，“问题”房企资金周转压力或将加剧。因城施策落实“三稳”，预计三类压力城市或将跟进救市，市场维稳、企业纾困将是必要手段。2022年初，沪广深杭宁等或将率先试点房地产税，但对市场影响有限。

??2021年总结

??01

??全面去杠杆贯穿全年,从控制风险到产生风险后定调良性循环

??（本节有删减）

??房地产行业去杠杆从控制风险到产生风险。上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，很大程度上导致房企暴雷事件频发。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。

??3月5日，两会政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

??4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

??7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

??9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

??10月14日，央行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金融保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

??10月21日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在国新办发布会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

??11月9日，银行间市场交易商协会表示，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

??12月6日，中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

??12月8-10日，中央经济工作会议定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

??12月11日，发改委副主任兼统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

??12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。

??12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点，5年期以上LPR仍保持4.65%不变，此前LPR已连续19个月保持不变。

??而在房地产行业去杠杆的政策大环境下，2021年以来，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。受此影响，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。

??据统计数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%，较2020年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

??据货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。

??2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。

??02

??集中供地以期“稳地价-稳预期”，控“名义价”到“实际价”

??（本节有删减）

??2月18日，住建部发文对22个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。22个重点城市包括4个一线城市北京、上海、广州和深圳，以及18个热点二、三线城市杭州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥、武汉、成都、重庆、长沙、郑州、天津、青岛、济南、厦门、福州、沈阳和长春。

??据不完全统计显示，西安、南通、徐州、常州、扬州、淮安、嘉兴、湖州和金华9城自主加入集中供地。其中，西安、南通和徐州严格执行集中供地，其余城市执行层面相对随意，下半年湖州等已恢复零散供地。

??年内地市转折，首轮集中土拍异常火爆，重点城市优质宅地大都进入竞自持阶段，重庆平均溢价率更是高达43%。二轮集中土拍显著遇冷，底价成交常态化，国企、央企频频托底拿地，热点城市北京、广州、杭州、长沙等平均流拍率皆超50%。三轮集中土拍热度持续下滑，受限于资金周转压力，民营房企缓拿地甚至不拿地，国企、央企托底现象愈加突出。

??这从土拍规则的变化同样可以看出端倪，二轮土拍规则明显收紧，三轮土拍规则明显放松。

??8月11日，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，预示着从控“名义地价”到控“实际地价”：

??其一，参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

??其二，房企参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利，并将“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

??其三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高。

??其四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

??而在二轮集中土拍惨淡收场后，广州、杭州、南京等11个重点城市三轮土拍规则明显放松，主要涉及以下四方面内容：

??其一，降低参拍房企的资质要求。典型如南京，房企资质由二级及以上调整为三级及以上，并取消了不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等约束要求。

??其二，降低保证金、土地款首付比例。典型如苏州，保证金比例由此前的30%-50%统一下调至30%，土地款首付比例则由60%下调至50%。

??其三，取消竞自持。譬如，成都降低配建要求，重庆则降低自持租赁比例，深圳、成都和厦门更是全面取消竞自持。

??其四，提高住宅限价。成都多宗回炉地块的商品住宅限价适度抬升，涨幅3%-17%不等。福州土拍溢价成交时，出让价款每增加1%，销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提高至4.5%。广州市南沙、黄埔两区出让地块更是取消“限房价”要求。

??03

??房住不炒不松懈73省市249次加码，地方政策高频化、精准化

??（本节有删减）

??地方调控高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。

??聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这8个方面。

??值得一提的是，深圳、宁波、成都等15城落地二手房参考价。例如深圳，二手房成交参考价格覆盖全市3595个住宅小区。又如上海，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。再如成都，分三批次共计公布745个住宅小区二手房成交参考价，其中首批201个住宅小区，第二批286个住宅小区，第三批258个住宅小区。

??而在房企暴雷后，北京、厦门、石家庄等强化预售资金监管。预售监管资金划分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金主要用于工程建设，按照施工进度分批次提取；非重点监管资金用途则不限于工程建设，取用规则各城市差别较大。

??石家庄政策力度最严苛，被列入“黑名单”的房企，监管比例为监管资金总额的120%，主体结构封顶仅能支取50%的重点监管资金。

??04

??压力城市政策解绑，19城落地“限跌令”、39城财税托市

??2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻。房企打折降价常态化，即便是原先的热点城市广州，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%。

??受此影响，长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的热点城市，市场预期发生根本性转折。例如长春发文规范房地产市场秩序、稳定市场预期，严令房企不得低于9折销售。又如天津住建委约谈各大开发商，要求房价降幅达5%的楼盘上报区住建委，房价降幅达10%上报市住建委，房价降幅达15%禁止销售并关闭网签。

??长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。例如长春给予人才、农民购房补贴，首次购买90平方米以下新建商品住宅的各类人才、进城农民，分别给予50元/平方米和80元/平方米的购房补贴。又如广东省除广州、深圳之外的19个地级市全面下调房地产交易税费，个人转让二手住宅的个税统一调整为1%，个人转让二手非住宅的个税统一调整为1.5%、土地增值税统一调整为5%。

??05

??房地产税扩大试点将落未落不明朗，加剧市场观望情绪

??……略……

??2022年展望

??06

??坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环

??展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。

??其一，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，“十四五”期间着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。

??其二，商品房市场支持居民自住及改善性住房消费，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

??继续落实房地产调控长效机制。短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出，并扩大试点城市范围。

??07

??控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善

??去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，但去杠杆节奏将适度控制。

??一方面，居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

??另一方面，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。支持房企合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

??08

??三类压力城市将会跟进救市，但财税、纾困手段相对有限

??压力二、三线城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。类比于长春、肇庆和珠海，预计以下三大类压力城市有着强烈的托底楼市内在冲动：

??其一，房地产库存高企、去化周期超24个月的压力城市。截至2021年11月，北海、防城港、大连等31城库存去化周期皆超24个月。例如大连商品住宅库存面积1463万平方米，去化周期高达52.7个月。又如烟台库存面积1253万平方米，去化周期长达36.4个月。

??其二，流拍率高企且土地财政依赖度较高的压力城市。例如南宁，2020年国有土地使用权出让收入619亿元，占一般公共预算收入及政府性基金预算收入总量的比重达到61.2%。2021年下半年，南宁土拍市场愈加冷清，11月主城区5宗经营性用地全部流拍。

??又如温州，2020年国有土地使用权出让收入1164亿元，占一般公共预算收入及政府性基金预算收入总量的比重达到59.6%。2021年下半年，温州土拍市场持续转冷，11月计划出让11宗经营性用地，其中8宗地流拍，流拍率高达62%。

??其三，房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市。70个大中城市房价数据显示，11月，石家庄、贵阳、大理等16城新房及二手房销售价格指数环比跌幅都在0.5%以上。例如石家庄，新房销售价格指数环比下跌1.2%，二手房销售价格指数环比下跌0.8%。又如大理，新房及二手房销售价格指数环比均下跌1%。值得担忧的是，长春、昆明、岳阳等19城相继落地“限跌令”。

??为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令”的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。

??聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：

??其一，市场维稳层面，供应端压力城市建议调降地价，增加低价地、平价地供应；需求端压力城市建议适度刺激，放松公积金贷款、购房补贴、税费减免等皆是可以操作的选项。

??其二，企业纾困层面，房屋销售环节建议调降预售门槛，加快预售证审批，让那些达到预售许可条件的楼盘尽早入市销售、尽快实现回款；土拍环节压力城市建议降低土拍门槛，涉及降低土地竞买保证金，延期缴纳土地出让金等。

??09

??房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限

??我们认为2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。至于首批试点城市，预计以下两类城市率先落地的可能性较大：

??其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。

??其二，2021年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

??鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期成交占比近半，共有产权房同样占据较大的成交比重。出于房地产税试点先易后难的基本方针考量，预计北京大概率不会入围首批试点城市。

??区别于2011年上海、重庆试点房产税，政策力度相对温和，并未达到市场预期的效果。我们认为未来房产税试点将体现一定的政策力度，主要涉及以下四方面的变化：

??其一，拓宽税基，体现于不仅新购住房征收房产税，而且存量住房也要纳入征税范围。

??其二，设置一定的免税额度。主要有以下三种方案：第一，设定户均免征套数，例如首套房不交税，二套及以上住房皆需缴纳房产税。第二，设定人均免征面积，例如人均居住面积低于40平方米免税，仅对于人均居住面积高于40平方米以上的住房面积征税。第三，设定人均免征额度，例如人均每年抵扣5000元，超出5000元以上的部分交税。

??对于房价极差较大的城市而言，建议试行人均免征额度，可以达到高档物业多交税的效果，有助于实现共同富裕。对于房价极差较低的城市而言，上述三种免税方案则没有本质性的区别，建议参照实际执行层面的难易程度，择优选取更利于简化征税程序的免税方案。

??其三，房屋评估价值市场化，更利于操作。新购住房价值评估相对简单，可以参照网签备案价格执行。存量住房价值评估稍显复杂，建议以小区为基本单位，并以二手房成交参考价或者市场化的交易均价为准，而不对各楼栋、各楼层评估价值做进一步的细分，更新频率也以年为单位。

??其四，税率超额累进制，起始档位税率理应较低。考虑到房产税对居民可支配收入的实际影响，房产税的起始档位税率不宜定得过高，建议控制在0.5%以内。但税率可以采取超额累计制，当户均住房套数或者人均居住面积达到更高水平的档次，相应征收的税率也要有所提升，以便达到首套及刚需住房少交税，多套及高档住房多交税的目标。

??鉴于试点阶段房产税率或将相对较低，并设置一定的免税额度，叠加首批试点的核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，长期来看房价易涨难跌，预计房产税对市场负面影响有限，对居民收入整体影响不大。