政策分析克而瑞研究中心 2024-09-25 09:21:37 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2024-09-25
- 报告类型:政策分析
- 发布机构:克而瑞
??导语
??6条措施整体力度不小，对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。
??◎ 文 / 杨科伟、李诗昀
??9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，这些政策将对房地产行业产生哪些影响？
??01
??7天OMO利率下调0.2pcts
预期最快10月LPR将同步下调带动房贷利率下降
??央行宣布，将降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。
??6月央行曾明确表示，7天期逆回购操作利率已基本承担了政策利率功能，其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩，意即LPR报价基准从1年期MLF转为7天OMO。基于此，作为利率锚的7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点将很快反映到下一轮LPR报价上。我们预计，10月21日的LPR报价有望下调，进而带动房贷利率中枢进一步下移。
??02
??回应预期降低存量房贷利率约0.5pcts
减轻居民按揭负担约1500亿元
??央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
??2023年8月，央行曾发文降低存量首套住房贷款利率，同年9月底，已基本完成调整，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。
??今年以来新增房贷利率持续下行，存量与增量房贷利差不断走阔，市场对存量房贷降息呼声已久。数据显示,目前存量房贷款的平均利率约为4%，而新增房贷利率普遍为首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，也正因为此，居民提前还贷现象突出，据统计，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。故而降低存量房贷利率，不仅能减轻居民按揭负担，释放消费活力，也能维持金融秩序稳定。
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??二套房最低首付比例降至15%刺激改善需求，各地因城施策、各行与客户协商确定
??中国人民银行行长潘功胜表示，为更好地支持城乡居民刚性和多样化的改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是一个最低的首付比例。
??今年5月17日，央行将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，此后各地快速响应，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。参照517后首付调整情况，我们预计全国绝大多数城市二套房的首付比例将很快迎来调整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少数核心城市首付比例也有望适度下调。
??此次将二套最低首付比例与首套拉平，对于刺激改善性购房需求可以起到一定积极作用，尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说，能够减轻前期资金负担。然而，对于大多数购房者而言，他们购房决策中最主要参考因素并不是首付比例，10个百分点的首付降幅也不足以激起其购房意愿，未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素，因此不宜对降首付效果抱有过高预期。
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??降准0.5个百分点、年内择机再下调
居民按揭、房企融资都将从中受惠
??央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性�