◎  研究员 /马千里，邱娟

??2016年杭州土地市场热度明显上升，当年绿城竞得的潮鸣地块，在之后的两年内均保持着杭州最高楼板价的记录。在这两年间，尽管最高楼板价未被刷新，但多个区域地王最高单价不断被刷新，土地市场热度依然高涨。到了2019年，由于杭州土拍采用“限价+竞自持”方式竞拍，部分地块实际楼板价也早已刷新了历史地王价，地市热度明显被低估。 

??随着地王们逐渐进入销售阶段，但市场整体调控力度尚未放松，杭州房价走势也一直较为平稳，在这样的环境下，这些顶风入市的地王们如今生存状态如何呢？

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??土地市场：行政区地王接连被刷新，“限价+竞自持”使得市场热度被低估

??2016年，绿城在杭州下城区以45368元/平方米的价格拿下一宗宅地，刷新了当时的单价地王记录且较历史单价地王楼板价提升了24%，杭州土地楼板价产生了跳跃性的上涨。2017、2018年杭州土地市场迎来一波“地王潮”，2017年上城区、拱墅区、西湖区、萧山区、余杭区、临安区等多个行政区地王被刷新，2018年，江干区、滨江区、萧山区、余杭区、富阳区等行政区地王又不断被刷新，这两年地王数量均保持在高位。 

??到了2019年上半年，杭州土地市场再度大幅升温，以4月份成交的上城区望江单元的优质宅地为例，在经过34轮的竞价后溢价率达到30%，并进入竞自持程序；最终经过11轮竞自持投报后，被滨江集团以最高限价52亿元、30%溢价率+自持22%、楼板价45325元/平方米竞得，实际楼板价已经超5万元/平方米，早已刷新了历史最高单价。 

??而从地王的平均楼板价来看， 2016年到2019年地王的平均楼板价保持基本稳定，整体保持在3万元/平方米以下。值得注意的是，2019年地王的平均楼板价为26692元/平方米，较前三年略有下降，尤其较2017年下降了10%，究其原因，也是由于杭州2019年土地拍卖规则导致的，地市高热之下，“限价”虽然使得土地楼板价保持在可控范围，但是“竞自持”使得可售面积明显减少，实际楼板价依然处于高位，土地市场热度依然高涨。这从2019年杭州土地出让金数量即可看出 ，根据CRIC统计，截止11月18日，杭州年内累计土地出让金额达2387亿元，较2018年全年出让金总额仅低56亿元，依然排在全国第一位。

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??入市情况：近八成地王已经开盘，尚未入市地王多为主城区超高单价地王

??根据CRIC统计，截止2019年11月18日，近八成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达15.6个月，超过全国平均入市周期10个月左右。就已入市的单个地块来看，入市最快的是临安区单价地王项目——苕溪壹号，拍地之后4个月就开盘，该项目拿地楼板价高达12506元/平方米，溢价率高达55%，这与临安当时的规划利好和杭州楼市的高热不退以及临安相对宽松的调控政策息息相关，这场土拍是在临安撤县设区后的半月内拍下的，行政区划调整后，临安的楼市热闹非凡，杭州市区、嘉兴、温州的炒房团蜂拥而至，临安的房价迎来了新一轮的上涨契机，因此，土拍热度明显上涨。由于市场高预期，为了搭上顺风车，房企加快了入市的进度，仅仅4个月就开盘；首开平均销售均价17000元/平方米，剔除建安、营销等成本，项目肯定是要亏的，目前房价涨至22450元/平方米，能稍有盈利空间。而入市最为缓慢的地王是前江干区单价地王——金隅中铁诺德都会森林，拿地之后22个月才首开，其余入市项目开发周期均在1-2年之间，大部分地王的开发节奏较为缓慢。

??除土地成交不久的富阳区单价地王外，未入市的项目均是位于主城区的超高单价地王，多位于西湖、江干、上城等区域，楼板价接近或超4万元/平方米，在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价，面粉价格过于高昂，因此入市节奏较同期地王明显偏慢。在当前较为严苛的限价背景下，这类高价地王入市的盈利空间不大，大概率面临亏损的命运，所以这类地王项目依旧处于搁置状态，入市周期预计均超2年。 

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??周边房价：拿地时机关乎盈利空间，下城区、余杭区、临安区等区域涨势最为突出

??进一步结合入市时点来看，已入市的“地王”项目主要集中在2016、2017、2018年拿地，与拿地时的周边房价相比，开盘价格平均涨幅已达36%。但各项目受规划利好程度不同，加之拿地时的基础房价存在差异，开盘时的房价涨幅也存在较大差异。总的来说，规划利好较大的余杭、临安等区域房价涨幅最为突出，相比之下，供地较少、限价严格的上城区房价涨势最慢。至于价格，由于2018年下半年杭州对部分高价地有针对性的放松限价，因此部分地王项目价格有明显上涨，譬如拱墅区单价地王项目——绿城建发沁园，2018年10月底开盘价格49500元/平方米，目前价格已经增至61500元/平方米，涨幅高达24%，还有上文提到的临安单价地王项目——苕溪壹号，目前售价达22450元/平方米，较首开价格上涨了32%，其余项目价格涨幅多在7%以下。 

??就盈利情况来看，拿地之时，13宗地王项目有5宗“面粉”贵于“面包”，最为典型的当属“踩点”拿地的绿城凤起潮鸣项目，该宗地在2016年3月竞得，尽管当时拿地之处楼板价较当时周边房价还要贵368元/平方米；但由于项目区位优越，加之项目定位高端，又恰好赶上了杭州房价快速上涨的窗口期，2017年底项目开盘价达80000元/平方米，较拿地时的周边房价上涨了78%，房地差也接近了34632元/平方米，盈利空间可期。

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??盈亏情况：七成入市地王面临亏损，拿地较早的主城区项目盈利空间大

??就已经入市的13个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于45%-82%不等，房地差在4494-34632元/平方米之间。盈利空间较大的项目集中在下城区和滨江区，并且是拿地较早的项目，多早于2016年6月，其中凤起潮鸣、杭州壹号院两个项目的房地差均超2.5万元/平方米，地房比均在57%以下，盈利空间十分可观。

??值得注意的是，盈利的地王还是少数，七成入市地王面临亏损。这部分项目地房比多在65%以上。其中，位于拱墅区的绿城建发沁园表现最为突出，该项目土地在2017年1月被绿城以31亿元的价格竞得，楼板价高达40766元/平方米，2018年10月首开，首开平均售价49500元/平方米，地房比高达82%，房地差仅有8734元/平方米，亏损十分严重。 

??我们进一步对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析，发现这批地王集中成交在2017年下半年至2018年初，这也与当时杭州的楼市和地市情况有极大关联，当时刚刚经历过2016、2017年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果、对楼市充满信心，同时房企也为战略布局考虑，补仓意愿强烈，拿地有些“不计成本”、缺乏理智，因此2017、2018年诞生了许多区域性地王，这一波地王上市正好赶上严苛的限价调控，因此项目大多难逃亏损的命运。

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??总结：六成普通项目尚有盈利，明显优于地王，房企可适时补仓

??根据CRIC对杭州2016、2017年成交的188幅含宅地块的运营情况进行统计分析，结果发现：目前还有23宗土地尚未开盘，仅占一成；而就盈利情况来看，近六成项目尚有盈利空间，超四成项目是亏损的，这与七成地王陷入亏损的困境截然不同，明显优于地王项目。 

??就区域来看，临安、萧山、富阳、余杭等郊区盈利项目的占比较高，这也与土地竞争格局和房价涨势有较大关联，一方面，郊区房企竞争不及主城区激烈，拍地相对理性，土地价格虽然高，但房企在拿地时不会像在主城区拿地时那样“不计成本”，另一方面，郊区譬如临安撤县设区，迎来规划利好，同时也不限购，房价涨势突出，因此郊区项目的盈利概率相对较大，而主城区即使是非地王项目，地房比也处于高位，盈利空间不能保障，多面临亏损的命运，这也与我们的统计相符合，拱墅、西湖、江干、下城、滨江等区域亏损项目个数均多于盈利项目。

??考虑到杭州近些年流动人口较多，加之一二手房价格倒挂，购房者持对新房的摇号中签心态大于购买单价相对高昂的二手房源，结合市场来看，单10月份就连续出现三次“万人摇”，足以见得杭州新房的需求还是十分旺盛的。尤其在目前房价整体趋稳、土地价格不高的背景之下，那些价格合理、交通、配套较为完善的土地，尤其是萧山、余杭等近郊区，房企可予以重点关注，适时补仓。