??核心结论

??通过“两集中供地”相关数据的分析，我们观察到以下情况：

??1.22城住宅用地供应量增加，全国整体出让面积同比减少12%；

??2.土拍规则的合理设定对稳定价格作用显著；

??3.城市表现方面：城市热度分化依然显著，长三角热度最高；

??4.房企表现方面：品牌房企表现更加突出，同时也存在分化；

??5.22城以外市场：上半年房企更偏爱南方城市，其中温州、东莞等5城受热捧。

??我们对未来展望如下：

??1.土拍规则方面，城市间取长补短，继续严控溢价率；

??2.土地供应结构方面，核心区域土地供应量将减少；

??3.下半年22城之外的城市将加大供应；

??4.房企间城市布局策略差异将更加显著。

??01

??两集中政策执行情况总结

??1、22城住宅用地供应量增加，全国整体出让面积同比减少12%

??根据贝壳研究院统计，上半年集中供地的22个城市住宅用地（含非集中供应土地）出让面积1.90亿平米，同比增长9%。从全国维度看，非22城中各线级城市住宅用地2021年成交量均呈现出不同程度的下滑，首次大量集中在关注度较高的城市供应土地，使得周边城市供地节奏相应有所调整，导致了全国上半年整体住宅用地出让面积同比减少了12% 。

??2、土拍规则的合理设定对稳定价格作用显著

??1）土拍规则从严，7成地块限地价，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”成标配

??此次两集中供地城市在土拍规则方面特点突出，限地价、触顶摇号、杜绝马甲、高溢价对应付款要求、产业引入要求等方式，对溢价率控制均起到一定抑制作用。

??其中，限地价是标配，据贝壳研究院统计，所有出让住宅用地中71%设定了土地价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择，以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的，有效落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

??2）“一次性报价”规则，规避价高者得，考验房企算价能力

??此次集中供地苏州、上海、郑州实施一次性报价，此创新性拍地规则除了能有效控制溢价率，达到稳地价效果，且由于进入一次性报价后不是价高者得，因此对房企的地块测算能力尤为考验，同时有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。

??3、城市表现方面：城市热度分化依然显著，长三角热度最高

??1）城市间供地计划完成率差异较大，北上广列前三位

??北京、上海与广州等一线城市首批成交占全年用地比例位列前三，分别高达56.3%、40.4%以及40%，预期后续二、三批供地将会有所减少，下半年竞争可能会更激烈。厦门、深圳、郑州、青岛与长春等城市首批供地不及全年住宅用地供应的20%，后期供应规模将明显加强。

??2）市场热度分化，长三角、南方城市依然受到较高关注

??杭州与北京揽金金额均破千亿元，是首批集中供地成交金额最高的两个城市。从溢价率看，比去年的变动幅度主要在±10%之间。分城市看，杭州72%的地块以竞自持成交；北京三分之一的地块进入报高标准商品住宅建设方案阶段；宁波29宗成交住宅用地中有19宗触顶或摇号。与之相比的是，长春、青岛的市场热度一般，如长春38宗成交用地有66%的宗地底价成交，青岛延续勾地模式，出让的55宗地中有54 宗以底价成交。

??4、房企表现方面：品牌房企表现更加突出、同时也存在分化

??1）TOP50房企在首轮集中供地中表现活跃，集中度呈现首尾活跃特征

??成交金额方面，TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%，均较2021年上半年明显提升，TOP50房企的集中度提升最为显著。而规划建面方面，各梯队房企较上半年全国土地集中度均呈现倍增趋势。一方面，集中供地22城多为一二线核心城市，自身具有较高的吸引力；另一方面，首轮集中供地中房企选择联合拿地比重增多，也会影响梯队集中度表现。

??2）首轮集中供地房企取地多样化，滨江最爱联合、旭辉最独立

??集中供地考验着各家房企的资金实力，为了减少前期的资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一。盘点首轮22城集中供地中最爱联合拿地的10家房企。滨江集团以67%的联合比例领跑榜单。

??与此同时，8家拿地在3宗（含）以上的房企依然选择独立拿地方式，其中旭辉与建发拿地宗数均超过10宗（含）。

??3）22城以外市场：上半年房企更偏爱南方城市，其中温州、东莞等5城受热捧

??22城以外的百余城市的土地市场交易同样高频的进行着。根据贝壳研究院统计，盘点出上半年TOP50房企中“花钱最多”与“囤粮最多”的TOP10城市。其中，温州、东莞、中山、南宁、徐州5个城市同时出现在两个榜单中。整体上，上半年房企22城以外更偏爱“南方”城市。

??02

??第二、三批两集中会发生哪些方面的变化

??1、土拍规则方面，城市间取长补短，继续严控溢价率

??随