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[克而瑞]央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境

2022-12-09 11:29:16

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-12-09
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

??导读

??短期内集中供地不会取消,但政策持续宽松的空间已经很有限,因此整个土地市场仍然会保持低位运行。

??研究员 / 谢杨春 马千里 吴嘉茗 邱娟 周奇

??截止至11月末,22个典型城市基本已完成了2022年集中供地的第三轮,与2021年相比,市场仍深陷调整期,土地市场的热度一路下滑。而今年多城都进行了4-5轮供地,实际上集中供地的界限越来越模糊。整体而言:

??第一,成交规模逐轮递减,供地计划的完成率偏低。

??第二,土拍政策一路宽松,但效果毫无起色。今年的三轮集中供地成交溢价率也分别仅有4.7%、4.1%和2.6%,地市热度不但持续无起色,而且还在持续走低;而从流拍角度来看,今年的三轮流拍率分别为15.2%、7.97%和10.93%。

??第三,仍然依靠城投托底,除城投、央国企以外的企业,今年投资基本暂停。实际上今年集中供地中也不乏优质地块的出让,央企、民企等投资力度减弱的最根本原因还是在于现金流紧张。

??第四,城市分化进一步加剧。聚焦至城市来看,已18个完成第三轮集中土拍的城市中,溢价率超过5%的城市仅有宁波、合肥、北京和杭州四个城市。

??总体来看,从集中供地初衷为了抑制土地市场过热,到今天不断放松政策刺激土地市场热度,随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变,未来供地会逐步淡化“集中式”,一方面为避免土拍撞期,集中土拍轮次或进一步增加;另一方面,为减少土地流拍,集中“预供地”名单进一步扩容。此外,无论是从成交量还是市场热度来看,集中供地的城市名单或将调整。

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??规则“向下”、盈利“向上”

??土拍政策“一松再松”(节选)

??自2021年下半年以来,房地产市场热度一直走低,在多家规模房企遭遇流动性危机后,客户购房情绪观望严重,楼市成交规模持续下行。尤其是2022年,因销售仍处在“筑底期”,规模房企资金压力再度增加,拿地意愿降至谷底,导致集中土拍热度并未出现预期的“回暖”。此背景下,各地土拍门槛相继放低,加大中心城区土地供应、降资质、降地价、提限价等措施纷纷出台,但整体效果并不显著。

??一、通过调整供应结构刺激市场回暖,中心区域出让占比近五成

??为了尽快恢复行业信心,提振市场热度,2022年开年以来上层调控环境显著改善,多部委明确提出要支持居民合理购房需求,房企融资环境也边际改善,向市场释放强烈维稳信号。落在土地端,重点城市第三轮集中供地进一步延续了二轮宽松的土拍规则,多个城市在土地供应端释放利好,包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力,土拍门槛进一步放松。

??CRIC数据显示,22个重点城市2022年前三轮集中供地中,中心城区的供地比重均在48%以上,比2021年三轮中心城区供地比重高出5-8个百分点不等。另外,从中心城区供地比重的变动可以明显地看出:土地市场下行的时候,中心城区供地比重明显提升,从2021年第三批就可以看出,中心城市供地比重一路上升;市场过热地时候,中心城区供地比重又有所下降,譬如2021年第二批次。

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??刚刚过去的2022年第三批次集中供地更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式,超半数重点城市中心城区供地比重超过五成,供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主。典型如杭州,第三轮仅推出19宗涉宅地,有15宗位于主城区,中心城区供地比重高达79%,包括钱江新城二期、艮北、申花、西兴等热门地块,最终19宗地块中有8宗触及上限价格进入一次报价阶段,触顶率达42.1%,超过了首轮的38.3%、二轮的26.7%。