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??11月以来，房地产行业迎来一波美元债违约小高峰。

??11月30日，景瑞控股已暂停支付尚未偿付的境外美元优先票据；11月初，旭辉到期未付4.14亿美元境外债本金和利息，并暂停支付所有境外债务本息；中南建设、中梁控股也公告暂停美元债兑付。

??联系到此前多家房企主动撤销境外评级，房企对境外融资的态度正在发生变化，随着境内融资利好频出，房企融资通道的重心转向境内逐步形成共识。

??一个趋势是，美元债融资功能正在被弱化。

??房地产行业高速发展时期，美元债曾是境内房企重要的融资渠道之一。

??2019年美元债发行规模接近700亿美元，发行量是2012年以来最高点。

??彼时，恒大、融创、碧桂园、佳兆业、禹洲、正荣等企业都是美元债发行“常客”。比如恒大，2019、2020年两年发行额近140亿美元，融创、碧桂园2019年以来发行规模也有百亿美元。

??2021年下半年，市场遇冷、流动性危机爆发，至四季度，美元债发行逐步趋于冻结状态，全年美元债发行规模较2020年下降了近三成。

??2022年迎来转折下行的一年，从发行规模来看可谓是断崖式下跌。根据CRIC监测数据显示，2022年至今，100家典型房企境外发债仅为130亿美元，同比降幅超过八成。整体发行规模不足2021年三成，与2020年的600亿美元规模相比更是相差了4倍之多。

??实际上，由于美元债发行年限一般以3-5年居多，因此2018年至2019年的发债高峰也为当前房企偿债压力埋下了“伏笔”。

??尤其是去年下半年以来，市场遇冷，行业流动性危机爆发，又加上房企美元债到期，资金压力下部分房企美元债开始出现违约。截至今年11月，仍有部分房企陆陆续续暂停支付所有境外债务本息。

??目前，行业仍在下行阶段，企业流动性难以得到实质性的改善。100家典型房企数据来看，明年1月、2月、4月仍是美元债到期高峰期，兑付风险不容乐观，不排除会出现更多违约现象，寻求展期和重组将是房企缓解兑付压力的主要途径。

??美元债融资功能将逐渐弱化，房企融资通道的重心转向境内。

??首先，境内房企在境外债券市场信用崩盘，房企境外评级接连被下调，叠加偿债高峰，过去“借新还旧”的方式难以为继。

??受此影响，美元债发行成本逐渐走高，且与境内债成本之间的“剪刀差”越来越大，美元债成了“低性价比”的融资方式。CRIC监测数据显示，2022年以来美元债平均融资成本为7.3%，而境内发债成本只有3.3%。

??过高的发行成本，成为劝退房企发行美元债的重要原因。

??此外，人民币汇率波动加剧兑付风险，房企发行美元债的态度更加谨慎。

??根据国家外汇交易中心公开数据，2021年全年美元兑人民币平均汇率为6.45，今年以来美元兑人民币汇率区间为6.30-7.33，近两个月都是维持在7以上，人民币贬值导致不少房企产生较大额度的汇兑损失，不仅加剧偿还压力，同时也给净利润带来冲击。

??以富力地产为例，2022年上半年由于人民币兑美元汇率贬值而产生汇兑亏损21.57亿元，利息开支同比增加226%，达到52.02亿元。

??对比境内融资环境，“金融十六条”出台之后，房企融资环境迎来实质性转变，行业信心不断增强，房企融资开始转向境内融资。

??实际上，房企运营主体和项目资产大多位于境内，保持经营的正常运转还是主要依赖境内债券市场和政策支持。

??对于有实力的房企而言，仍在同时维护境内和境外融资渠道。

??11月15日，碧桂园发布公告以每股2.68港元的价格，配售14.63亿股新股，募集总额约39.2亿港元资金，所募款项净额将用于境外债项进行再融资及一般营运资金。

??在此之前，10月底，龙湖也做好了资金安排，提前偿还了两笔2023年到期的境外债。

??不难理解，优质企业流动性恢复向好，有余力支撑美元债偿付。

??实际上，美元债的提前偿付对企业融资而言可以形成良性循环，维护境外融资渠道的同时，也能进一步提升境内融资及市场信用。对于大型房企而言，若境外信用崩塌对市场影响很大，全球信用需要更长时间修复。对于主营业务在境内的小型房企而言，如果境内违约，对信用的影响可能是致命性的。

??无论是在境内外，一旦出现展期、违约、重组，不可避免面临信用状态的重估，产生一些副作用，因此对于有条件的房企仍比较重视平衡。

??房企信用、资质都将面临重估，美元债发行的门槛或将有所提升，境外债券市场将对出现展期、违约、重组等问题的企业在较长时间保持谨慎态度，部分房企将面临美元债融资渠道关闭的情况。

??随着融资环境改善，加上近两个月偿债潮有所缓解，房企境内融资也迎来新的突破。

??但美元债偿债压力与发行压力似乎与日俱增，流动性危机之下，多数房企只能无奈选择暂停偿还到期美元债，以保境内融资畅通。

??可以预见的是，经历此轮违约潮，美元债发行可能会越来越难，相对应的发行成本也会大大提升，这也会加剧房企将融资重心转移至境内，美元债的融资功能日渐弱化，部分房企甚至将面临美元债融资渠道关闭的情况，而一些优质房企将成为美元债发行主体。

??在房企美元债违约影响下，美元债融资渠道将面临较长一段时间的修复。