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??据经济观察网消息，今年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据不完全统计，截至目前，已有成都、济南、合肥、厦门、青岛、苏州、杭州等十余个城市响应，土地拍卖重启“价高者得”原则确定竞得人。

??从历史来看，“限地价”开始于我国房地产行情高涨时期。2016年，全国土地市场火热，各地单价、总价“地王”频出。部分热点城市如苏州、成都、武汉、天津等率先设置土地出让最高限价或熔断机制。2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，越来越多的城市开始有意识地限制高地价。至2021年，全国大部分重点城市基本均已实施“限地价”相关政策。2021年8月，自然资源部对集中供地城市更是明确要求：一是单宗土地溢价率不得超过15%，不允许通过提高起拍价格调整溢价率；二是在达到地价或溢价上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更有品质建设方案等方式确定竞得人。至此，溢价率最高15%、触顶即摇号或竞品质逐渐成为热点城市土拍“标配”，且延续至今。

??根据财政部发布数据，自2017年以来，我国国有土地使用权出让收入同比增幅呈持续下滑态势，“限地价”在过往一段时期内，在防止土地市场过热、稳地价、稳房价等方面确实起到了一定的积极作用。但随着近几年来房地产行业的持续深度调整，尤其是2020年“三道红线”“房地产贷款集中度管理”等金融监管政策相继出台以后，房企融资环境骤然收紧，大部分房企不得不放弃原来的“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式，转投“降负、减速、提质、增效”的稳健发展之路，拿地节奏明显放缓。叠加销售端的持续低迷，越来越多的房企陷入流动性危机，拿地意愿及拿地能力均大幅下挫，土地市场由“热”急速转“冷”。2022年，我国国有土地使用权出让收入约6.69万亿元，同比下降23.3%，自2015年以来首次出现负增长；2023年前三季度，国有土地使用权出让收入约3.09万亿元，同比再降19.8%。土地市场持续低迷，不仅进一步加剧房地产市场消极情绪，也给地方财政造成较大压力。

??2023年7月，中央政治局会议明确提出，“我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。在楼市过热时期出台的限制性政策迎来调整良机，“限地价”无疑是其中重要部分。那么，取消“限地价”，对当下房地产市场会有何影响？我们认为，主要有以下几点：

??第一，总体上对市场情绪有一定提振，但无法起到扭转性作用。取消“限地价”，意味着政府行政干预减少，有助于房地产市场进一步回归市场化，让商品房回归商品属性，同时给予房企更多决策空间，提升房企拿地积极性。但当前土地市场的低迷，除土拍规则限制外，更重要的原因在于房企融资受困和销售遇阻。即使是在“限地价”情况下，很多城市土拍仍以底价或低溢价率成交为主。因此，对于大部分城市而言，取消“限地价”对房地产市场的实际提振效果有限。

??第二，促进优质优价，但同时会加剧区域冷热分化。核心城市中心区域及其他区域优质地块在没有最高限价限制的情况下，土地价格或将明显推升，但在现阶段总体相对低迷的市场环境下，出现新“地王”的可能性较低。非核心地块则大概率维持低温，甚至在核心地块吸引房企更多资金投入情况下，有进一步降温的可能。此外，优质地块价格提升或可在一定程度上改善区域房价预期，对稳房价、稳预期有积极作用。

??第三，加速行业洗牌，优质龙头房企集中度或将进一步提升。取消“限地价”，意味着优质地块的拿地成本大概率将大幅提升，且房企需要完全凭借资金实力拿地。当前大部分民营房企和中小型房企资金面普遍承压，核心城市优质地块拿地难度进一步增加，非核心地块去化又相对缓慢，企业可持续发展再遇挑战，或将不得不更多聚集区域深耕。而龙头房企及央国企资金实力相对雄厚，在优质地块的竞拍上更具优势，拿地金额占比或将进一步提升。

??综上，“限地价”作为楼市过热时期出台的限制性政策，在现阶段已不合时宜，也不符合构建市场化商品房与保障性住房双轨并行的发展规划，应当予以调整或取消。但同时也要认识到，取消“限地价”，对于大部分城市房地产市场而言，提振效果有限；对于大部分民企和中小型房企而言，挑战或大于机遇。