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取消限地价 杭州土拍重回“价高者得”

土地付珊珊 2023-11-10 08:24:53 来源:中房报

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??今年9月底,自然资源部下发有关文件。文件建议各省市自然资源主管部门,取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。随后,各地开始响应政策,22个集中供地城市中已有19个城市相继发布新挂牌宅地公告。

??11月9日,杭州第13批次10宗宅地也挂牌出让,随之而来的是,杭州的限价政策发生了变化。

??其中最引人关注的是,杭州取消了土地限价,土地出让恢复“价高者得”的竞价方式,不再摇号。至此,包括杭州在内的16个城市都不再设置地价上限。

??放开地价的同时,杭州部分区域放开了新房限价政策。富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消,但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价保持不变。

??最近十年,杭州土地市场竞拍规则经历了多轮调整。从2012年10月至今,除了2015年9月至2016年6月,杭州土地出让短暂恢复过“价高者得”的竞拍方式,其他时间,杭州均施行“限地价”的规则。尤其是2019年7月以来,杭州实行房价、地价双限制。

??在此次取消限制地价之前,杭州的宅地挂牌设定土地上限价格,即溢价率不高于12%。当土地竞价未达到上限价格时,按照价高者得的原则确定竞得人;当土地竞价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

??而最新的土地出让规则打破了土地价格“天花板”的限制,不再“设立最高限价”。

??对于这一最新政策,不少业内人士都认为“影响有限”,甚至有房企人士担心会给市场带来一些不良影响。

??“设置地价上限其实是给开发商留了利润空间。有了利润,开发商还是愿意做一些好产品。可以明显看到,最近一段时间,杭州市场的整体产品力在上升,无论是绿城、滨江这些本土开发商,还是华润、金地这些外来开发商都开始卷产品。”上述房企人士表示,如果是“价高者得”的规则,那开发商为了拿地而拼抢,地块到手利润可能就一两个点甚至亏损,这样的项目产品品质难以保障。

??土地出让规则的变化可能会对房企投资部门提出新的要求。

??“尤其是热门地块,可能地价上限会突破,对企业财务测算精准性要求也更高。” 中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为,放开地价限制,从土地财政这个方面来说是百利而无一害,因为同样的地块在“价高者得”的规则下,能够让土地出让金最大化。

??杭州一直是全国土地出让大户以及土地财政依赖度较高的城市之一。2022年,杭州卖地收入2203.4亿元,排名全国第二,而当年杭州的土地财政依赖度超过140%,位列第一。截至目前,杭州2023年已经推出12个批次供地,基本上保持每月一拍甚至两拍的频率,土地出让金已经超过1700亿元,仅次于上海,位居全国第二。

??实际上,在高院生看来,取消地价限制并不能提高房企拿地积极性,取消房价限制可能对房企拿地积极性的刺激会更为明显。

??高院生认为,此次,杭州富阳、临安、临平、钱塘四个区域放开新房限价后,这些区域的价格将回归市场逻辑,房企在开发项目时也能够更灵活制定价格。

??这四个区域没有了限价,也意味着区域内的项目,价格回归价值,因此不排除部分项目出现价格下跌,而真正优质的项目可能会迎来价格上涨,区域内项目价格分化将会更加明显。

??虽然此次杭州政策调整在不少业内人士看来影响有限,但也有不少人士认为,这可能是杭州逐步放开限购政策的信号,即先放开部分区域试探市场反应,后续可能会逐步扩大到核心区域。

??不过目前,杭州核心区域“双限”还不会放开。高院生表示,主城四区以及萧山、余杭依旧限房价,因为这些区域中的热门板块项目普遍流速较快,且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性,如若放开新房限价将对市场流速造成影响,有一定潜在风险。

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中国城市住房价格288指数

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